【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來(lái)源。影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款。價(jià)物的特殊商品?，F(xiàn)代貨幣有5項(xiàng)基本職能：價(jià)值尺。現(xiàn)代貨幣最主要的是由國(guó)家發(fā)行并強(qiáng)制流。通的符號(hào)式象征物——紙幣。因此，國(guó)家的權(quán)威是現(xiàn)。代貨幣的重要基礎(chǔ)。現(xiàn)代社會(huì)，貨幣是分層次的，如。因此，信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙。事實(shí)上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律。金融是提供信用服務(wù)的專門(mén)領(lǐng)域。系，是通過(guò)金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)確立的。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范。切、越來(lái)越不可捉摸。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作。目前世界各國(guó)房地。目前，我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，道在不斷變化和擴(kuò)大。指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)下降的過(guò)程。稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響。生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升。后果也令人難于接受，甚至“崩盤(pán)”。也成為所謂的“政策市”。別是心理影響）仍然是重要的、不可忽視的。

　　

【正文】 的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。 ⑵借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系 借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系是在整個(gè)抵押貸款運(yùn)行過(guò)程中建立，在出現(xiàn)保險(xiǎn)標(biāo)的事故時(shí)得到強(qiáng)化，在保險(xiǎn)事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務(wù)后，他們之間的關(guān)系結(jié)束。在這里，保險(xiǎn)公司是放款人拉進(jìn)來(lái)的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)提供保障，以避免或降低貸款人所單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也是金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的重要方式。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長(zhǎng)，借款人、放款人和保險(xiǎn)公司的關(guān)系延續(xù)的時(shí)間也比較長(zhǎng)。 上述的復(fù)雜關(guān)系可參見(jiàn)圖 3—3。 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)事故賠付 超過(guò)債務(wù)部分的賠費(fèi) 房屋的居住權(quán)和使用權(quán) 房屋的抵押權(quán) 30%購(gòu)房款 70%購(gòu)房款 30%購(gòu)房款 70%購(gòu)房款 房屋產(chǎn)權(quán) 二、抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程 抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程實(shí)際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過(guò)程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程。 （參見(jiàn)圖 3— 4） 抵押貸款運(yùn)行過(guò)程 借款人 債務(wù)人 抵押人 購(gòu)房者 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 （金融機(jī)構(gòu)） 拍賣(mài)公司 貸款 還貸 抵押權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán) 違約 超過(guò)債務(wù)的資金 債務(wù) 委托 委托 三、再抵押 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為再抵押，向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為二次抵押。 再抵押的運(yùn)作其實(shí)很簡(jiǎn)單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否則承接再抵押的銀行就會(huì)因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的 實(shí)際控制權(quán)和使用 都還是在 抵押人 方面，抵押權(quán)人對(duì)抵押物并沒(méi)有任何的實(shí)際控制，但為了保證自己的相關(guān)權(quán)益，抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請(qǐng)求權(quán)的。而抵押人雖然實(shí)際占用著抵押房屋，但 涉及到對(duì)抵押房屋任何改變（包括實(shí)體和權(quán)益）的事項(xiàng)都不能單方面作出決定，必須與抵押權(quán)人取得聯(lián)系、溝通和一致 。 在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實(shí)際控制、使用和管理的，在這個(gè)過(guò)程中，他 必須遵守以下基本約定 ： ⑴必須保證所占管房屋的 安全性 ； ⑵必須保證所占管房屋的 完整性 ； ⑶有隨時(shí)接受抵押權(quán)人檢查的義務(wù)， 不得有損害 所占管房屋的功能或降低其價(jià)值的行為，否則必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，直至由放款人收回部分或全部貸款，并由抵押人承擔(dān)違約責(zé)任； ⑷需向放款人認(rèn)可的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 投保并支付保險(xiǎn)費(fèi) ，抵押權(quán)人應(yīng)為保險(xiǎn)事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒?，保單正本由抵押?quán)人保管 、轉(zhuǎn)讓 在抵押期間，抵押人可以對(duì)房屋進(jìn)行處置，包括 預(yù)售、預(yù)租、出租、變賣(mài)、饋贈(zèng) 等，但在必須以辦妥如下手續(xù)為 前提 ： ⑴預(yù)售、預(yù)租或出租應(yīng)征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，并明確預(yù)售、預(yù)租、出租的全部收入存入放款人銀行賬戶，明確預(yù)售、出租收入歸還貸款的比例； ⑵變賣(mài)或饋贈(zèng)應(yīng)得到抵押權(quán)人的書(shū)面同意，并明確償還抵押貸款本息的責(zé)任和方式，方可解除或變更抵押協(xié)議； ⑶新的所有權(quán)人，如受讓方、受贈(zèng)人等要與貸款銀行簽訂新的抵押貸款協(xié)議。 二、違約后抵押房屋的處理 借款人 違約 ，抵押權(quán)人 有權(quán)請(qǐng)求或參與處置 抵押物，包括如下情形： ⑴貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息； ⑵借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)； ⑶借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目； ⑷當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會(huì)影響放抵押權(quán)人利益時(shí) 。 抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)按照如下程序進(jìn)行： ⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權(quán)人必須 事先通知 借款人，如果借款人未能給出有說(shuō)服力的解釋，抵押權(quán)人才能采取進(jìn)一步的行動(dòng)； ⑵抵押權(quán)人可以與抵押人 協(xié)商 委托拍賣(mài)公司拍賣(mài)抵押房屋來(lái)抵債，如果協(xié)商不成則可以 要求司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)條款 ； ⑶抵押權(quán)人是拍賣(mài)抵押房屋的第一受益人，如果拍賣(mài)所得不足償還貸款本息時(shí)，債權(quán)人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣(mài)所得償還貸款本息和其他有關(guān)費(fèi)用后有剩余則余額應(yīng)由抵押人收回； ⑷對(duì)拍賣(mài)價(jià)格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止。 如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵押物，屬于 無(wú)效行為 ，貸款人有權(quán)提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。 房屋 抵押權(quán) 不能與被擔(dān)保的債權(quán)分離而為其他債權(quán)提供擔(dān)保 ； 但抵押權(quán)可以與被擔(dān)保債權(quán)一起為其他債權(quán)提供擔(dān)保 ，當(dāng)然需要履行一定的法律手續(xù)。 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 一、等額還款 這里重要的是抵押人權(quán)益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些 基本關(guān)系 ： 抵押人在抵押物中占有的權(quán)益的 增加額 =當(dāng)年還本額 抵押人的權(quán)益比重 =抵押人占有權(quán)益額 /房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià) =（首期付款 +累積還本） /（首付 +抵押貸款） 其具體變化可參考表 36 二、貸款期限與月還款額 在 等額還貸 安排中， 月還款 是 貸款數(shù)量、期限和 利率 水平 的函數(shù)。即 PMT=f（ PV， n， i） 一般地 : 在借款額一定時(shí)，月還款額取決于期限和利率； 在利率水平一定時(shí)，月還款額取決于貸款數(shù)額與期限； 在期限一定時(shí)，月還款額取決于貸款數(shù)額與利率水平。 三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計(jì)算 因?yàn)樽》康盅嘿J款的 期限都特別長(zhǎng)，一般安排為非固定利率貸款 ，即貸款利率可能隨著市場(chǎng)和政策的調(diào)整而出現(xiàn)調(diào)整，還款安排自然也應(yīng)隨著利率的調(diào)整而調(diào)整。由于攤還方式不同，具體的還款安排也不同，則利率調(diào)整后的還款清單自然也就不同。 當(dāng)借款人 還款 n1個(gè)月后 ， 利率由 r變?yōu)?r′ 則此時(shí) 剩余本金 為 P′=P－ n1m=P－ n1*P/n=P(1n1/n)=(nn1)P/n 此時(shí)銀行可以采取 兩種處理方法 ，對(duì)余下期限（ n′＝ n－ n1） 的還款作出適當(dāng)安排： ⑴ 固定還款期限，改變還款額 此時(shí)， 月還本金 是 ： m′=P′/（ nn1） =[(nn1)P/n]/（ nn1=P/n 與利率變動(dòng)沒(méi)有關(guān)系，而 月還利息 為 ： N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(nn1+1)P*r′/2n T′=m′+N′=[2P+(nn1+1)P*r′]/2n 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸安排 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*r/2n=（元） T=m+N=+=（元） 后面的還貸安排 為 ： m′=m=P/n=100000/120=（元） N′=(nn1+1)P*r′/2n=(1203+1)*100000*=（元） T′=m′+N′＝ [2P+(nn1+1)P*r′]/2n=（元） 每月還貸額增加 了 － =（元） ， 總共則需多還款 *117=（元） ⑵ 固定還款額，改變還款期限 由于 每月還款額不變 ， 即 T′=T， 因此 m′+N′=m+N （ P′/n′） +（ n′+1） P′*r′/2n′=P/n+（ n+1） P*r/2n 通過(guò)變換后得 ： n′=（ nn1）（ 2+r′）／ [2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*i/2n=（元） T=m+N=+=（元） 剩下的還款期限 為 ： n′=（ nn1）（ 2+r′） /[2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] =（ 1203） (2+)/[2+(120+1)*(1203)*] =（個(gè)月） 即 比原來(lái)多還款（ ） = ， 多還款額為*=（元） ， 顯然要比第一種安排對(duì)借款人有利。 先息后本法 的計(jì)算要方便得多，因?yàn)榻?jīng)過(guò)一段時(shí)間的還款后， 剩余本金 是很容易計(jì)算得到，從而余下期限的還貸安排就可以方便進(jìn)行。具體計(jì)算如下： 在期限 n1時(shí) 已還本金 為 P1=[m(1+r)n11]/r=P[(1+r)n11]*(1+r)n/[(1+r)n1] 剩余本金 為 P′=P(1+r)n1P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1] 如果此時(shí)利率發(fā)生變化，銀行可以 有兩種處理辦法 ： ⑴ 固定期限，調(diào)整還款額 在剩余期限 n′=n－ n1， 月還款額 為 ： m′=P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1] =P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1]*r′（ 1+r′） n’／ [（ 1+r′） n’1] =P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*（ 1+r′） nn1／ {[(1+r)n1]*[（ 1+r′） nn11]} 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款期限，則其還貸變化為： 原來(lái)每個(gè)月的還款額是： ￥ 1, 剩下的 117個(gè)月，每月的還款額為：￥ 1, ⑵ 固定還款額，調(diào)整期限 由于 月還款額不變 ， 即 m=m′則 ： P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n1] 變換后可以得到 n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)nr′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]} 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款額，則其還貸變化為： 原來(lái)每個(gè)月的還款額 是： ￥ 1, 保持每月還款額不變，則還款期限變?yōu)? 實(shí)際上，上述計(jì)算如果有償還清單則是非常簡(jiǎn)單的。由Excel就能處理。 第六節(jié) 期前還款的處理 一、期前還款概念 期前還款 就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前 提前還貸的行為 ，屬于 違約 的一種，但一般其承受的罰則被認(rèn)為并不對(duì)雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。（除非雙方有特別的約定） 一般而言， 期前還貸對(duì)放款人是非常不利 的，因此對(duì)該等行為都有約定的罰則。期前還貸對(duì)貸款人的不利主要體現(xiàn)為： ⑴破壞了放款人的貸款組合安排，影響了銀行的資金計(jì)劃； ⑵從借款人清償?shù)街匦抡业娇蛻粜枰欢〞r(shí)間，資金閑置造成放款人利息損失； ⑶期前還款通常發(fā)生在市場(chǎng)利率下調(diào)時(shí)期，期前還款使放款人的利息收入減少。 因此，在發(fā)生期前還款時(shí)， 抵押權(quán)人一般要求抵押借款人多付 6個(gè)月的利息，或者多付剩余本金的 15%作為罰金 。 二、期前還款的處理 由于不同的還貸安排的攤還方式不同，其還款清單也不同，剩余本金等差異很大，在具體處理期前還款的時(shí)候，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，小心計(jì)算，不能損害任何一方的利益。 假設(shè)客戶在還款 n1個(gè)月后，要求期前還款，則此時(shí)其 已還本金 為： P1=n1*m 尚欠銀行本金 為 P′＝ P－ P1＝ P－ P*n1／ n＝ P*（ n－ n1）／ n 而 所欠利息 N′則為 N′＝ N*d/30＝ [P*r（ n+1）／ 2n]*（ d／ 30） ＝ P*r*d*（ n+1）／ 60n 這樣 期前還款額 應(yīng)為 T′＝ P′＋ N′ ＝ P*（ n－ n1）／ n＋ P*r*d*（ n+1）／ 60n ＝ [60P*（ n－ n1）＋ P*r*d*（ n+1） ]／ 60n 先息后本法 相對(duì)簡(jiǎn)單得多， 期前還款額就是剩余本金額 ，查照還款清單就一目了然了。