【正文】 股東權(quán)益 =（ CFM*i） /E 由 資產(chǎn)收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產(chǎn)收益率等于負債比率與利率的積同股東權(quán)益比率與股東收益率的積之和 。則不同的貸款比例所帶來的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的。其具體影響如下： ⑴杠桿正作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率大于貸款利率時（即 D0） ，形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。 ⑶杠桿負作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率小于貸款利率時（即 D0） ，形成杠桿的負作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。 一、月還款額 還款安排 是房地產(chǎn)抵押貸款合同的重要內(nèi)容，按照雙方的約定來嚴格執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，誰違約誰就要負相應(yīng)的責(zé)任。 例如 ： 某人向銀行抵押貸款 10萬元，約定按本息均還法分 60個月（ 5年）等額還貸，月利率為 ‰ ，請計算每月的還款額。 (－ 1) =（元） 通過公式比較和實際計算，可以看出兩者是有著重要差異的，包括 ： ⑴二者的月還款額不同； ⑵每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶兩種還款方式中利息總額不同； ⑷在發(fā)生提前還清債務(wù)時，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。我們也可以構(gòu)造一個貸款年利率為 9%（即月利率為 %）的月本利和因子表。 與手續(xù)費不同， 貸款利率 是對貸款資金收取的利息率水平，一般表示為本金的百分數(shù)（以年計）或千分數(shù)（以月計） 。 這里的計算是根據(jù) 本利和因子表 來進行，主要是計算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來解釋。 貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財務(wù)杠桿作用的大小。 ⑶房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣中的市場供給者。 ⑵借款人、放款人、保險公司的關(guān)系 借款人、放款人、保險公司的關(guān)系是在整個抵押貸款運行過程中建立，在出現(xiàn)保險標的事故時得到強化，在保險事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務(wù)后，他們之間的關(guān)系結(jié)束。 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 保險費 保險事故賠付 超過債務(wù)部分的賠費 房屋的居住權(quán)和使用權(quán) 房屋的抵押權(quán) 30%購房款 70%購房款 30%購房款 70%購房款 房屋產(chǎn)權(quán) 二、抵押貸款的運行過程 抵押貸款的運行過程實際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的 實際控制權(quán)和使用 都還是在 抵押人 方面，抵押權(quán)人對抵押物并沒有任何的實際控制，但為了保證自己的相關(guān)權(quán)益，抵押權(quán)人對抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請求權(quán)的。 抵押權(quán)人對抵押房屋進行處理時，應(yīng)按照如下程序進行： ⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權(quán)人必須 事先通知 借款人，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權(quán)人才能采取進一步的行動； ⑵抵押權(quán)人可以與抵押人 協(xié)商 委托拍賣公司拍賣抵押房屋來抵債，如果協(xié)商不成則可以 要求司法機關(guān)強制執(zhí)行拍賣條款 ； ⑶抵押權(quán)人是拍賣抵押房屋的第一受益人，如果拍賣所得不足償還貸款本息時，債權(quán)人有權(quán)繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關(guān)費用后有剩余則余額應(yīng)由抵押人收回； ⑷對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻止。即 PMT=f（ PV， n， i） 一般地 : 在借款額一定時，月還款額取決于期限和利率； 在利率水平一定時，月還款額取決于貸款數(shù)額與期限； 在期限一定時，月還款額取決于貸款數(shù)額與利率水平。 先息后本法 的計算要方便得多，因為經(jīng)過一段時間的還款后， 剩余本金 是很容易計算得到，從而余下期限的還貸安排就可以方便進行。（除非雙方有特別的約定） 一般而言， 期前還貸對放款人是非常不利 的，因此對該等行為都有約定的罰則。 假設(shè)客戶在還款 n1個月后，要求期前還款，則此時其 已還本金 為： P1=n1*m 尚欠銀行本金 為 P′＝ P－ P1＝ P－ P*n1／ n＝ P*（ n－ n1）／ n 而 所欠利息 N′則為 N′＝ N*d/30＝ [P*r（ n+1）／ 2n]*（ d／ 30） ＝ P*r*d*（ n+1）／ 60n 這樣 期前還款額 應(yīng)為 T′＝ P′＋ N′ ＝ P*（ n－ n1）／ n＋ P*r*d*（ n+1）／ 60n ＝ [60P*（ n－ n1）＋ P*r*d*（ n+1） ]／ 60n 先息后本法 相對簡單得多， 期前還款額就是剩余本金額 ，查照還款清單就一目了然了。 因此，在發(fā)生期前還款時， 抵押權(quán)人一般要求抵押借款人多付 6個月的利息，或者多付剩余本金的 15%作為罰金 。由Excel就能處理。由于攤還方式不同，具體的還款安排也不同，則利率調(diào)整后的還款清單自然也就不同。 房屋 抵押權(quán) 不能與被擔(dān)保的債權(quán)分離而為其他債權(quán)提供擔(dān)保 ； 但抵押權(quán)可以與被擔(dān)保債權(quán)一起為其他債權(quán)提供擔(dān)保 ，當(dāng)然需要履行一定的法律手續(xù)。 在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實際控制、使用和管理的，在這個過程中，他 必須遵守以下基本約定 ： ⑴必須保證所占管房屋的 安全性 ； ⑵必須保證所占管房屋的 完整性 ； ⑶有隨時接受抵押權(quán)人檢查的義務(wù)， 不得有損害 所占管房屋的功能或降低其價值的行為，否則必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，直至由放款人收回部分或全部貸款，并由抵押人承擔(dān)違約責(zé)任； ⑷需向放款人認可的保險機構(gòu) 投保并支付保險費 ，抵押權(quán)人應(yīng)為保險事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒耍握居傻盅簷?quán)人保管 、轉(zhuǎn)讓 在抵押期間，抵押人可以對房屋進行處置，包括 預(yù)售、預(yù)租、出租、變賣、饋贈 等，但在必須以辦妥如下手續(xù)為 前提 ： ⑴預(yù)售、預(yù)租或出租應(yīng)征得抵押權(quán)人的書面同意，并明確預(yù)售、預(yù)租、出租的全部收入存入放款人銀行賬戶，明確預(yù)售、出租收入歸還貸款的比例； ⑵變賣或饋贈應(yīng)得到抵押權(quán)人的書面同意，并明確償還抵押貸款本息的責(zé)任和方式，方可解除或變更抵押協(xié)議； ⑶新的所有權(quán)人，如受讓方、受贈人等要與貸款銀行簽訂新的抵押貸款協(xié)議。一般地，向原抵押貸款銀行申請再次抵押稱為再抵押，向其他銀行申請再次抵押稱為二次抵押。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長，借款人、放款人和保險公司的關(guān)系延續(xù)的時間也比較長。 ⑴ 借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系 借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關(guān)系是資金、權(quán)益和實物的交換關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關(guān)系隨著房屋實際使用權(quán)、房屋實物、購房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。 第三節(jié) 抵押貸款的運作過程 一、抵押貸款的參與人 ⑴借款人 抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。 對貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報（扣除了通漲、風(fēng)險補償?shù)龋┑睦仕?，?dāng)然希望是越高越好。即： 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為 30年，利率為 10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了 5年，剩余本金是多少？ 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值= =96574（元） 說明經(jīng)過 5年的還款， 10萬元的借款的剩余本金還有 96574元，即 5年償還的本金僅僅 3426元。 ⑷分攤系數(shù) 在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個月）償還一定的本金，即把所有的本金分攤到整個借款期限來進行還款，這個過程稱為 “ 攤還 ” amortization，或者 “ 分期償還 ” 。 ⑵手續(xù)費（ cost of administration） 手續(xù)費就是銀行收取的經(jīng)營費用，一般在放款時收取，或者加入到貸款總額中去 —— 即實際用于購房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費。 月本利和因子表 包括 7列，其中 第 1列為借款期限（一般為年） ； 第 2列為復(fù)利值（即 1元借款的最終值） ； 第 3列為累積復(fù)利值 ； 第 4列是第 3列的倒數(shù) ； 第 5列為貼現(xiàn)因子 ； 第 6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子 ； 第 7列為月償還因子 ，實際上是第 6列的倒數(shù)。 (2 60)=（元） 月還款額 =+=（元） 先息后本法 是嚴格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應(yīng)計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 本息均還法 是將貸款的本金和利息平均分攤到每個月來還款的辦法，即 在每個月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息 。 L越大越不好！ 第二節(jié) 抵押貸款的償還 房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長，為了保障借貸雙方的利益， 標準的 還貸安排 是 按一定的時間間隔等額地償還 。 L越大越好！ ⑵杠桿中性作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率等于貸款利率時（即 D=0） ，形成中性杠桿作用， 權(quán)益收益率不受影響 。 財務(wù)風(fēng)險比較 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 200 0 200 2020 0 10 10 2 1 30 200 72 128 1400 600 9 10 2 60 200 144 56 800 1200 7 10 2 90 200 216 16 200 1800 8 10 2 10 ⑶ 貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響 有一幢公寓價值 2020萬元，投資者因為自有資金不足，向銀行貸款（比例為 70%），公寓出租的年凈收益為 300萬元，請比較貸款的年利率分別為 8%， 10%， 12%， 14%，20%， 25%時的權(quán)益收益率。則Y=i+D*L 上述分析是基于 現(xiàn)金流 和 普通會計準則 的財務(wù)分析，其結(jié)果就像普通物理學(xué)的“ 杠桿原理 ”一樣，所以，我們把 通過適當(dāng)?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權(quán)益收益率的方法稱為“ 財務(wù)杠桿 ”法 ，怎樣的杠桿因子才適當(dāng)呢？ 我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計算。 收益 CF： 指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的 凈現(xiàn)金流 ，即每年經(jīng)營收入減去經(jīng)營費用的差值。 一、杠桿原理的特性 資產(chǎn)總額 V： 在房地產(chǎn)經(jīng)濟中是特指某項房地產(chǎn)投資的 市場價格，即買入價 。 ⑵保證的性質(zhì) A人身性 B從屬性 C代償性 D轉(zhuǎn)移性 E獨立性 ⑴ 保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 ⑴ 公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 ⑴ 保證合同的概念 保證合同 即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 保證債務(wù)履行的第三方為 保證人 ，其債務(wù)被擔(dān)保履行的 債務(wù)人為被保證人 。 我國的 《 擔(dān)保法 》 對質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價證券。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)