【正文】 還款額就是剩余本金額 ，查照還款清單就一目了然了。由Excel就能處理。 房屋 抵押權(quán) 不能與被擔(dān)保的債權(quán)分離而為其他債權(quán)提供擔(dān)保 ； 但抵押權(quán)可以與被擔(dān)保債權(quán)一起為其他債權(quán)提供擔(dān)保 ，當(dāng)然需要履行一定的法律手續(xù)。一般地，向原抵押貸款銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為再抵押，向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為二次抵押。 ⑴ 借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系 借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系是在購(gòu)房過(guò)程中建立起來(lái)的，相互之間的關(guān)系是資金、權(quán)益和實(shí)物的交換關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關(guān)系隨著房屋實(shí)際使用權(quán)、房屋實(shí)物、購(gòu)房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。 對(duì)貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報(bào)（扣除了通漲、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋┑睦仕?，?dāng)然希望是越高越好。 ⑷分?jǐn)傁禂?shù) 在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個(gè)月）償還一定的本金，即把所有的本金分?jǐn)偟秸麄€(gè)借款期限來(lái)進(jìn)行還款，這個(gè)過(guò)程稱為 “ 攤還 ” amortization，或者 “ 分期償還 ” 。 月本利和因子表 包括 7列，其中 第 1列為借款期限（一般為年） ； 第 2列為復(fù)利值（即 1元借款的最終值） ； 第 3列為累積復(fù)利值 ； 第 4列是第 3列的倒數(shù) ； 第 5列為貼現(xiàn)因子 ； 第 6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子 ； 第 7列為月償還因子 ，實(shí)際上是第 6列的倒數(shù)。 本息均還法 是將貸款的本金和利息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月來(lái)還款的辦法，即 在每個(gè)月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息 。 L越大越好！ ⑵杠桿中性作用 當(dāng) 資產(chǎn)收益率等于貸款利率時(shí)（即 D=0） ，形成中性杠桿作用， 權(quán)益收益率不受影響 。則Y=i+D*L 上述分析是基于 現(xiàn)金流 和 普通會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 的財(cái)務(wù)分析，其結(jié)果就像普通物理學(xué)的“ 杠桿原理 ”一樣，所以，我們把 通過(guò)適當(dāng)?shù)慕杩顏?lái)提高股東權(quán)益收益率的方法稱為“ 財(cái)務(wù)杠桿 ”法 ，怎樣的杠桿因子才適當(dāng)呢？ 我們通過(guò)幾個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)例來(lái)說(shuō)明杠桿原理的作用，分三種情況來(lái)計(jì)算。 一、杠桿原理的特性 資產(chǎn)總額 V： 在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中是特指某項(xiàng)房地產(chǎn)投資的 市場(chǎng)價(jià)格，即買入價(jià) 。 保證債務(wù)履行的第三方為 保證人 ，其債務(wù)被擔(dān)保履行的 債務(wù)人為被保證人 。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。質(zhì)權(quán) 是債權(quán)人享有的通過(guò)占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方， 抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類型的房改房，其評(píng)估價(jià)差異較大。 ⑷ 質(zhì)押（或抵押） +保證貸款 —— 指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。 當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率 。 一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是指 該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值 ，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來(lái)收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無(wú)利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說(shuō)明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。其最基本的思想是 利率等效性 ——同樣的貸款不會(huì)因復(fù)利計(jì)算周期的不同而影響其未來(lái)值 。 單利 是指 僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種 因期限差異造成的利率差異，可以叫做 期限結(jié)構(gòu)溢價(jià) 。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值， 實(shí)際上利率就是到期收益率 。如 銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán) 等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“ 政策市 ”。 四、貨幣匯率的變化 匯率 就是一國(guó)貨幣對(duì)別國(guó)貨幣的匯兌比率。 一、通貨膨脹的變化 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂 通貨膨脹 是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù) 上漲 的過(guò)程 ，而 通貨緊縮 則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù) 下降 的過(guò)程 。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 資金盈余者 與 資金短缺者 之間的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過(guò)金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)確立的 。第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí) ? 引言：貨幣、信用、金融 ? 房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來(lái)源 ? 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 ? 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 ? 資產(chǎn)收益率 ? 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 引言：貨幣、信用、金融 ? 什么是貨幣 ? 什么是信用 ? 什么是金融 一、什么是貨幣？ 所謂 貨幣 ，就是固定地充當(dāng)商品交換中的 一般等價(jià)物 的特殊商品。 “信用”圖式 貸款人 借款人 資金（現(xiàn)金或支票） 權(quán)益 三、什么是金融？ 金融 是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。 房地產(chǎn)開發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式 資金來(lái)源 政府撥款 銀行貸款 抵押貸款 金融市場(chǎng) 企業(yè)自籌（資本金） 集體集資 預(yù)收款 國(guó)營(yíng)公司 各類公司 證券 股票 股份公司 各類公司 各類公司 用戶 住房公積金 住宅合作社 特定城市政府與居民 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 資金的融通 是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證， 房地產(chǎn)金融活動(dòng) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起著至關(guān)重要的作用 ，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 七、金融政策 國(guó)家的 金融政策 是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而 房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感 。 一、利率 名義利率 ：名義利率也就是 票面利率 ，即 借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率 。 在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。 利息計(jì)算通常有兩種方法 ： 單利 和 復(fù)利 。因此，實(shí)際上在安排還貸計(jì)劃時(shí)，人們一般采用 精算型式 來(lái)計(jì)算。 各期未來(lái)收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為 凈現(xiàn)值 。考慮到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中， 資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法 。 有效收益率是購(gòu)房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為 內(nèi)部收益率 。一般地， 以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（ mortgage） 。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 ⑴ 拍賣應(yīng)辦理的手續(xù) 拍賣 是由委托方 委托拍賣人 進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購(gòu)買款后得到標(biāo)的物的過(guò)程。 三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押 也稱 質(zhì)權(quán) 。 ⑴ 質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括： 債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者 ；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人 ； 出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方 。同時(shí)，還應(yīng) 特別注意如下方面 ： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я? ⑵對(duì)出質(zhì)人權(quán)利的限制 ⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) ⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 四、保證貸款 保證 是 債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任 。 第三章 抵押貸款的運(yùn)作 ? 杠桿原理 ? 抵押貸款的償還 ? 抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對(duì)還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會(huì)計(jì)工具，是基于 現(xiàn)金流 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)中具有非常重要的作用。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產(chǎn)收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子 。 D越大則作用越強(qiáng)，提高貸款比率越有利。 在具體的還貸安排中，一般有 2種標(biāo)準(zhǔn)的約定，即 “ 本息均還 ” 和“ 先息后本 ” 。 二、月本利和因子表 在實(shí)際業(yè)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，銀行經(jīng)常還編制 不同 利率水平 對(duì)應(yīng)不同貸款期限的表格 ，被稱為“ 月本利和因子 ” 表 ，以幫助借款人快捷地計(jì)算。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時(shí)間間隔，一般以年計(jì)，但也可以月計(jì)。 四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo) 對(duì)借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當(dāng)然是希望越低越好。 ⑷房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司是為購(gòu)房者提供人壽和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，其服務(wù)也是對(duì)貸款人的一種重要保障。 （參見圖 3— 4） 抵押貸款運(yùn)行過(guò)程 借款人 債務(wù)人 抵押人 購(gòu)房者 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 （金融機(jī)構(gòu)） 拍賣公司 貸款 還貸 抵押權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán) 違約 超過(guò)債務(wù)的資金 債務(wù) 委托 委托 三、再抵押 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱為再抵押。 如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵押物，屬于 無(wú)效行為 ，貸款人有權(quán)提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。具體計(jì)算如下： 在期限 n1時(shí) 已還本金 為 P1=[m(1+r)n11]/r=P[(1+r)n11]*(1+r)n/[(1+r)n1] 剩余本金 為 P′=P(1+r)n1P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1] 如果此時(shí)利率發(fā)生變化，銀行可以 有兩種處理辦法 ： ⑴ 固定期限，調(diào)整還款額 在剩余期限 n′=n－ n1， 月還款額 為 ： m′=P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1] =P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1]*r′（ 1+r′） n’／ [（ 1+r′） n’1] =P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*（ 1+r′） nn1／ {[(1+r)n1]*[（ 1+r′） nn11]} 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款期限，則其還貸變化為： 原來(lái)每個(gè)月的還款額是： ￥ 1, 剩下的 117個(gè)月，每月的還款額為：￥ 1, ⑵ 固定還款額，調(diào)整期限 由于 月還款額不變 ， 即 m=m′則 ： P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n1] 變換后可以得到 n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)nr′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]} 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款額，則其還貸變化為： 原來(lái)每個(gè)月的還款額 是： ￥ 1, 保持每月還款額不變，則還款期限變?yōu)? 實(shí)際上，上述計(jì)算如果有償還清單則是非常簡(jiǎn)單的。