【正文】 第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí) ? 引言：貨幣、信用、金融 ? 房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來(lái)源 ? 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 ? 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 ? 資產(chǎn)收益率 ? 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 引言：貨幣、信用、金融 ? 什么是貨幣 ? 什么是信用 ? 什么是金融 一、什么是貨幣？ 所謂 貨幣 ，就是固定地充當(dāng)商品交換中的 一般等價(jià)物 的特殊商品。現(xiàn)代貨幣有 5 項(xiàng) 基本職能 ： 價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣 ；而價(jià)值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣 。 現(xiàn)代貨幣 最主要的是由國(guó)家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號(hào)式象征物 —— 紙幣 。因此，國(guó)家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)代社會(huì)，貨幣是分層次的，如在我國(guó)，貨幣有 4 個(gè)層次： M0= 現(xiàn)金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款 +基本建設(shè)存款 M2= M1+儲(chǔ)蓄存款 +企業(yè)、單位定期存款 +財(cái)政金庫(kù)存款 M3= M2+商業(yè)票據(jù) +短期融資債券 其中 M1是通常所說(shuō)的 狹義貨幣供應(yīng)量 ， M2是 廣義貨幣供應(yīng)量 二、什么是信用？ 信用 是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系： 借款方將某種權(quán)益 ——若干時(shí)間后歸還借款的承諾 ——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。 因此， 信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng) 。事實(shí)上， 信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過(guò) 貨幣 來(lái)體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn) 。 “信用”圖式 貸款人 借款人 資金（現(xiàn)金或支票） 權(quán)益 三、什么是金融？ 金融 是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 資金盈余者 與 資金短缺者 之間的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過(guò)金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)確立的 。 在一個(gè)發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)體系中， 中央銀行 、 商業(yè)銀行 和 非銀行金融機(jī)構(gòu) 組成了完整的 金融機(jī)構(gòu)體系 。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍越來(lái)越廣闊， 金融服務(wù)的種類 （所謂 金融產(chǎn)品 ）越來(lái)越多， 金融 （所謂 符號(hào)經(jīng)濟(jì) 或 象征經(jīng)濟(jì) ）對(duì) 實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費(fèi)） 的影響越來(lái)越大、越來(lái)越密切、越來(lái)越不可捉摸。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來(lái)源 ? 房地產(chǎn)金融中的資本流 ? 資金來(lái)源 ? 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作 一、房地產(chǎn)金融中的資本流 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡(jiǎn)單變得比較復(fù)雜，形成了有 多種主體 參與的交易體系和過(guò)程，特別是形成了 復(fù)雜的資本流 —— 現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過(guò)程 。（如圖 2— 1） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了 3個(gè)方面的參與者： A. 資本的使用者 ：開(kāi)發(fā)商、房屋預(yù)購(gòu)者 B. 資本的供應(yīng)者 ：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府 C. 服務(wù)中介組織 ：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司 房地產(chǎn)金融中的資本流 商業(yè)銀行 保險(xiǎn)公司 養(yǎng)老金 房地產(chǎn)投資信托 政府 家庭 外國(guó)投資者 投資銀行 抵押貸款銀行 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 資本 — 債務(wù) 開(kāi)發(fā)商 家庭 商業(yè)資本家 土地所有者 資本供應(yīng)者 服務(wù)機(jī)構(gòu) 資本使用者 權(quán)益 資金 權(quán)益 資金 二、資金來(lái)源 資金來(lái)源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。目前世界各國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來(lái)源： ? 保險(xiǎn)公司 ? 商業(yè)銀行 ? 儲(chǔ)蓄貸款銀行 ? 互助儲(chǔ)蓄銀行 ? 抵押銀行 ? 房地產(chǎn)投資信托公司 三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作 目前，我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式可以圖 2— 2來(lái)作簡(jiǎn)單描述。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式 資金來(lái)源 政府撥款 銀行貸款 抵押貸款 金融市場(chǎng) 企業(yè)自籌（資本金） 集體集資 預(yù)收款 國(guó)營(yíng)公司 各類公司 證券 股票 股份公司 各類公司 各類公司 用戶 住房公積金 住宅合作社 特定城市政府與居民 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 資金的融通 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易最基本的金融保證， 房地產(chǎn)金融活動(dòng) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起著至關(guān)重要的作用 ，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。 一、通貨膨脹的變化 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所謂 通貨膨脹 是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù) 上漲 的過(guò)程 ，而 通貨緊縮 則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù) 下降 的過(guò)程 。社會(huì)整體物價(jià)水平的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但一般而言， 房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行周期可能是不同步的 ，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。 描述 房地產(chǎn)周期 的指示性指標(biāo) 除 房地產(chǎn)平均價(jià)格 （一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有 房屋空置率 —— 空置房屋占房屋總量的比重 。我國(guó)還有“ 房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。 二、銀行利率的變化 利率 是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量， 利率變化對(duì)房地產(chǎn)的影響一般是 反方向 作用 ：即 銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 三、所得稅法的變化 在成熟的市場(chǎng)體系中， 稅法和稅率的變化 對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家， 房地產(chǎn)投資是最重要的 減稅手段和避稅工具 ， 稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響 。 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 四、貨幣匯率的變化 匯率 就是一國(guó)貨幣對(duì)別國(guó)貨幣的匯兌比率。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。 一般而言， 匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升 。之所以會(huì)形成這樣的規(guī)律，最主要的 原因 在于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性較差，變現(xiàn)比較困難 ，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格的變化幅度會(huì)很大，造成的后果也令人難于接受，甚至 “崩盤” 。 五、日用品價(jià)格的變化 日用品價(jià)格的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對(duì)較小，只有形成 長(zhǎng)期穩(wěn)定的變化 趨勢(shì) 時(shí)，特別是與 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 的變化整合起來(lái)時(shí) ，日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。 六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具 回報(bào)率的變化 當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其 回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素 。 流動(dòng)性 較差的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時(shí)，才會(huì)被更多的投資者選擇。 七、金融政策 國(guó)家的 金融政策 是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而 房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感 。如 銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán) 等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“ 政策市 ”。隨著金融市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會(huì)逐步下降，但其 間接作用（特別是 心理影響 ）仍然是重要的、不可忽視的。 八、社會(huì)福利制度 社會(huì)福利制度 對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 我國(guó)福利制度的改革，正是最近 10多年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。 第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場(chǎng)是對(duì) 資金的使用 和 各種權(quán)益 的調(diào)配進(jìn)行交易， 資金使用的 價(jià)格 如何，是人們最關(guān)心的問(wèn)題之一。 利息 對(duì)借款人來(lái)說(shuō)就是 資金占用的成本 ，而對(duì)放款人來(lái)講就是 借出資金獲得的補(bǔ)償即收益 ； 利率 就是資金占用的單位成本即價(jià)格 。利息或利率與占用資金的時(shí)間長(zhǎng)短關(guān)系非常密切。 一、利率 名義利率 ：名義利率也就是 票面利率 ，即 借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率 。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值， 實(shí)際上利率就是到期收益率 。 例如 ：甲向乙借款 100萬(wàn)，約定一年為期，到期一次性還本金 100 萬(wàn)并付利息 10萬(wàn)，則在這個(gè)合同中的名義利率就是： 利率 i=利息 /本金 =10%/年 貼現(xiàn)率 ：由于 資金具有 時(shí)間價(jià)值 ，一筆資金若干時(shí)間之后的價(jià)值（購(gòu)買力）與現(xiàn)在的價(jià)值（購(gòu)買力）是不同的， 二者的比值就是 貼現(xiàn)率 。 現(xiàn)值 ： 資金的 未來(lái)收益 通過(guò) 貼現(xiàn) 的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值 ，即 時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量 。 所謂 利率集 就是 名義利率的組成 ，即 在名義利率中到底包含了哪些利率 ，從放款人的角度來(lái)說(shuō)，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以， 利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來(lái)源 。一般來(lái)講包括： ⑴無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率 ⑵通漲溢價(jià) ⑶期限溢價(jià) ⑷差價(jià) ⑴ 定義 實(shí)際利率 是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買力變化校正后的利率 ，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤(rùn)）減去通貨膨脹后的利息率水平。 ⑵物價(jià)指數(shù)校正 90年代前期， 我國(guó)的 保值定期儲(chǔ)蓄 的 保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率 ，即所謂的 保值率就是通漲溢價(jià) 。 在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種 因期限差異造成的利率差異，可以叫做 期限結(jié)構(gòu)溢價(jià) 。 期限結(jié)構(gòu) 的成因有以下解釋： ⑴ 期限越長(zhǎng)，貸款人失去的其他投資機(jī)會(huì)可能越多，為了彌補(bǔ)未來(lái)更高收益投資 機(jī)會(huì)的損失 ，貸款人會(huì)提高長(zhǎng)期貸款利率； ⑵ 借款人為了保證自己在較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本； ⑶ 期限越長(zhǎng)，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償； ⑷ 期限越長(zhǎng)，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償 ——期權(quán)溢價(jià) 。 商品的 市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的 ， 金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格 ——利率。 因此，在平衡的金融市場(chǎng)中， 一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系 。可以通過(guò)圖 2— 3來(lái)解釋。 利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系 利率 可貸資金數(shù)量 0 I2 I1 F1 F2 D 資金需求曲線 S2 S1 資金供給曲線 本論題是 利率風(fēng)險(xiǎn) 的 概率解釋 ，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大，此處從略。 二、未來(lái)值 未來(lái)值 就是存款經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后的價(jià)值，包括 本金 和 利息 。 利息計(jì)算通常有兩種方法 ： 單利 和 復(fù)利 。 單利 是指 僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬(wàn)，期限為 2年，年利率為 10%,以