【正文】 第八章 房地產信托業(yè)務v 經典案例：萬科便宜的 5億元信托貸款v 2023年 5月，深圳萬科從中國外經貿信托得到一筆將近 5億元的貸款。這是外經貿信托和深圳萬科的第三度合作貸款。與通常意義上的房地產貸款不同，該信托貸款的利率比銀行貸款還要便宜，僅不到 5%。這似乎是房地產商找到的一條融資 “ 捷徑 ” 。而實際上，這是農業(yè)銀行一筆授信轉型而成的信托貸款。2023年 4月 28日，中國人民銀行決定上調金融機構貸款基準利率，金融機構一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的 %提高到 %。本次調整被認為是央行發(fā)出的明確貨幣緊縮信號。而銀行與信托的契合似乎正是市場對于央行調高貸款利率的應對之策。第八章 房地產信托業(yè)務 補充：一、信托與房地產信托根據(jù) 《 信托法 》 ，信托是指 “ 委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。v 資金信托： “ 金錢信托 ” ：167。 單一資金信托和集合資金信托167。 民事信托和商事信托167。 商事信托：v 證券投資信托、產業(yè)投資信托v 產業(yè)投資信托：股權投資信托、貸款信托、權益投資信托v 財產信托：167。 動產信托167。 不動產信托v 基于資金信托的房地產信托167。 單一房地產資金信托和集合房地產資金信托167。 房地產證券投資類信托和房地產產業(yè)投資類v 證券投資類資金運用方向為房地產上市公司股票、房地產企業(yè)債券、抵押貸款支持證劵v 產業(yè)投資類包括：非上市公司或項目公司股權投資、房地產貸款（開發(fā)貸或住房消費貸款）、房地產權益投資信托（基于房地產收益）v 基于財產信托的房地產信托167。 案例： “榮豐 2023項目財產信托優(yōu)先受益權計劃 ”v “榮豐 2023項目財產信托優(yōu)先受益權 ”由中煤信托投資有限責任公司獨家代理，資金 收付銀行為興業(yè)銀行北京分行及下屬支行網點，該產品以享譽較高的榮豐 2023項目市場價值 .這部分信托財產優(yōu)先受益權委托中煤信托轉讓給廣大中小投資者，在最大程度降低了投資者風險，同時使投資客戶獲得較高的回報。未轉讓部分由榮豐公司持有，為普通受益權 。二、 投資基金與房地產投資基金v 投資基金：是一種利益共享、風險共擔的集合投資方式，即通過發(fā)行基金單位，集中投資者的資金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和運作資金，投資于證券等金融產品或其他產業(yè)部門，以獲得投資收益和資本增值。v 房地產投資基金：是用于房地產用途的投資基金。167。 公司性和契約型（信托型）167。 證券投資類和產業(yè)投資類 房地產信托的資金來源 吸收信托存款1）單位信托存款2）公益信托存款3）專用基金信托存款4）個人信托存款1）存款人提出申請2）信托投資公司審查3）開立賬戶 信托存款開戶書4）提供資金、交付信托收益5）退還信托存款 信托投資公司的實收資本金 同業(yè)拆借 發(fā)行股票或債券 房地產信托貸款業(yè)務 信托貸款的含義 一般信托貸款業(yè)務 聯(lián)營投資信托貸款 房地產抵押貸款 備選立項、調查評估、簽約放貸、管理追蹤借款申請表貸款合同 特約信托貸款業(yè)務1）甲種特約信托貸款2）乙種特約信托貸款3）專項特約信托貸款 :1）委托方、受托方、借款人簽訂三方合同2）委托方與受托方簽訂合同借款合同 房地產信托投資業(yè)務 房地產信托投資的含義 房地產信托投資的基本原則符合國家政策要求投資項目切實可行合理分享利潤投資額度控制金信托計劃，投資者與信托投資公司簽訂信托合同并交付投資資金。，購買或參與房地產項目，出租或出售房地產，扣除必要的管理費用和其他稅費后，向投資者支付本金和投資收益。 房地產信托投資的特色 信托投資方式案例分析信托產品 2v 2023年 7月 28日，上海國際信托投資公司推出了國內首個房地產資金信托產品 新上海國際大廈信托項目，產品規(guī)模為 ，信托計劃期限 3年，每份信托合同金額不低于 5萬元，以萬元增加。預期年收益 4%，每年支付。該產品以新上海國際大廈部分樓盤作抵押，抵押物市場價格超過 ，地處陸家嘴，有升值潛力。上海國際信托投資公司為投資者設立轉讓平臺。有貸款風險。管理費年收益 4%以下為 0， 4%以上收取 4%5%。信托產品 5v 2023年 10月 16日深發(fā)展在上海推出市政項目委托貸款。項目為青浦區(qū)市政基礎設施建設一期，金額 5000萬元，期限 1年，收益率為年 3%。寶山區(qū)市政基礎設施建設一期，金額 3億元，期限 5年，收益率為年 4%。項目分別由青浦投資有限公司，寶山城鄉(xiāng)建設經營有限公司借款。個人投資者最低投資 1萬元，以萬元的整數(shù)倍增加。不得提前推出，可以轉讓。銀行收取固定的手續(xù)費，不承擔風險。信托產品 7v 北京商務中心區(qū)（ CBD）土地開發(fā)項目資金信托計劃。由北京國際信托于 2023年 9月 8日推出，信托期限為五年募集資金總規(guī)模不超過 15億元，按年度向投資者分配信托收益，預計受益人可以獲得 %的年平均收益率。信托產品 9v 青島房地產開發(fā)貸款資金信托計劃。由山東國際信托公司設立，募集資金 ，年平均收益率在 %左右。募集的資金全部以信托貸款的方式向魯信置業(yè)授信融資，用于魯信未央花園項目建設。v REITs概述 REITs概念：是一種按照信托原理設計、以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集多數(shù)投資者的資金交由專門機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的投資工具。美國從法律上認定 REITs需要經過 “結構檢驗”和 “經驗檢驗 ”。v 結構檢驗：其目的是確保 REITs實體符合美國國會設立該項投資工具時讓廣大中小投資者充分參與的意圖，具體通過股東數(shù)量、股權集中度等指標進行檢驗。v 經驗檢驗：確保其資金投向的方向限定在房地產行業(yè)，且主要來源為被動收入。：v 美國馬薩諸塞州商業(yè)信托， 19世紀、發(fā)展與創(chuàng)新。 1960年美國 《 國內稅收法案 》 1986年 《 國內稅收法案 》 修正案：v 流動性v 市場價值的穩(wěn)定性v 高現(xiàn)金回報： REITs 的凈收益的 90%以上必須以分紅的方式返還給投資者。v 有效地分散投資風險v 抵御通貨膨脹 s的基本組織形式：契約型和公司型：v 必須采用公司、信托投資行等組織形式。至少有 100位股東，份額最大的 5名股東在 REITs中的股份應低于 50%；v 所有股份都一樣，沒有普通與優(yōu)先之分，且所有股份都可以在證券市場上自由轉讓；v 總資產中須至少有 75%投資于房地產有關的業(yè)務中，如房地產運營、房屋抵押貸款或其他 REITs等。v 總收入中至少應有 75%來源于房屋租金收入、房屋抵押貸款的利息收入、出售物業(yè)的利潤、及投資股票的紅利、利息和出售證券的資本收益v 總收入中最多只能有 30%來源于持有不超過 4年的物業(yè)的銷售收入。v 必須返還 90%以上的經營收益給投資者；v 高級管理人員必須將大部分個人凈資產投資于自己管理的 REITs中；v REITs的經營收入在公司經營層面上無需納稅，從而成為美國最重要的避稅投資工具之一。第九章 房地產保險 內 容 提 要 房地產保險是房地產金融的重要組成部分，它對房地產業(yè)務可起到保駕護航的作用。本章將通過對與房地產有關的保險產品的研究，使大家在了解保險基本理論的基礎上，掌握房地產保險產品基本內容和運作過程，為今后從事房地產金融工作奠定基礎。 第一節(jié) 保險基本理論 一、保險的含義及其特征 保險是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病，或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金的責任。 第一節(jié) 保險基本理論（一）保險與儲蓄 保險與儲蓄都是為了將來經濟上的某種需要而現(xiàn)在積存資金的一種方式，是處理經濟不穩(wěn)定因素的善后措施。 兩者的區(qū)別： 行為特征： 儲蓄是是單獨的、個別進行的；保險是集體的行為。 資金的所有和使用： 儲蓄的資金的所有權歸儲蓄者所有，并且由其支配使用；保險基金的所有權歸被保險人集體所有，并且由保險人代為支配使用。 經營技術： 保險經營需要特殊的精算技術。 給付均等原則的含義： 儲蓄是個別均等原則；保險是綜合均等原則。 第一節(jié) 保險基本理論（二）保險與救濟 保險和救濟都是補償災害事故損失的經濟制度。 兩者的區(qū)別： 救濟是基于人道主義的單方施舍行為，而保險則是受法律約束的經濟合同行為。 救濟是單方的無償行為，而保險則是以投保人支付保險費為前提的雙方對價有償行為。 救濟的實施者是完全依靠財政資金或社會資金的政府部門和慈善機構，保險的經營者是具有互助共濟性質的經濟單位 — 保險公司。 救濟的給付對象范圍不能事先確定，保險的給付對象范圍是依保險合同事先確定的。 第一節(jié) 保險基本理論（三）保險與賭博 保險與賭博都是建立在綜合均等原則基礎上，而且給付都由偶然因素決定。 兩者具有本質區(qū)別： 經營對象： 賭博為投機風險；保險為純粹風險。 目的： 賭博在于射利；保險在于排憂解難，獲得經濟保障，利人利己。 結果： 賭博是贏者以輸者的損失為代價，是風險的增加；保險是被保險人的經濟損失獲得補償，是風險的轉移和減少。 保險與賭博的本質區(qū)別在于保險以保險利益原則為前提，即投保人或被保險人對保險標的必須具有保險利益，否則，合同無效。 第一節(jié) 保險基本理論（四）保險與保證 保險與保證都是當事人應付未來偶然事件的防范措施。 兩者的區(qū)別： 保證是個體之間的合同關系；保險則是多數(shù)單位和個人之間的互助合作關系。 保證合同從屬于其他合同；保險合同則是獨立的合同。 保證費用的確定主要受當事人的心理因素影響；保險費的確定建立在精算基礎上。 第一節(jié) 保險基本理論 二、保險的性質 （一）保險是一種經濟形式，從屬于一定的生產關系。 （二）保險是一種合同行為。 （三）保險分配的性質受生產關系制約。 （四）保險是一種信用關系。 第一節(jié) 保險基本理論 三、保險的職能和作用 （一）保險的職能 即保險所具有的職責和功能，它是保險性質及其規(guī)律性的客觀要求和具體反映。 第一節(jié) 保險基本理論 保險的基本職能 是指保險在一切經濟形態(tài)下所固有的職能，表現(xiàn)為組織經濟補償和保險金給付的職能。即通過組織分散的保險費，建立保險基金，用于補償被保險人因約定的保險事故發(fā)生所致經濟損失的職能。也稱為經濟補償職能。 第一節(jié) 保險基本理論 保險基本職能是保險本質特征的反應。表現(xiàn)為： （ 1）保險的經濟補償以分散風險為前提。 （ 2）經濟補償要求是保險產生和發(fā)展的原因。 （ 3）保險所擔負的經濟補償職能是一切社會形態(tài)所共有的。 （ 4）保險的經濟補償職能具有如下豐富的內涵： 第一、補償由于自然災害和意外事故所致保險財產的經濟損失； 第二、對被保險人在保險期內發(fā)生人身傷亡或生存到保險期滿給付保險金； 第三、承擔被保險人因其行為失當依法對受害人（第三者）所付的經濟賠償?shù)拿袷仑熑危? 第四、保證商業(yè)信用和銀行信用的履約責任。 第一節(jié) 保險基本理論 保險的派生職能 是由保險的經濟補償職能派生出來的。它包括： （ 1）財政性的分配職能 （ 2）金融性的融資職能 （ 3）防災防損職能 （ 4）社會管理職能 第一節(jié) 保險基本理論（二）保險的作用 保險的作用是指保險在國民經濟中執(zhí)行其職能所產生的社會效應。 （ 1）保險在國民經濟中的地位 （ 2）保險在金融體系中的地位 （ 1）保險在微觀經濟中的作用 （ 2）保險在宏觀經濟中的作用 保險是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的“穩(wěn)定器 ”。