【正文】 ? 房地產(chǎn)資金的特點(diǎn) ? 房地產(chǎn)資金運(yùn)用規(guī)模大 ? 房地產(chǎn)整體資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢 ? 房地產(chǎn)資金運(yùn)動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定 ? 房地產(chǎn)資金增值性較強(qiáng) ? 房地產(chǎn)資金流動(dòng)性差 ? 資金運(yùn)動(dòng)受地域影響大 第二節(jié) 房地產(chǎn)金融概述 一、金融概述 ? 金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在商品生產(chǎn)和商品交換的發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生了貨幣，金融是商品貨幣關(guān)系發(fā)展的產(chǎn)物。 二、房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò) ? 程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。 ? ? 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的內(nèi)容主要包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行和代理發(fā)行與交易等。 三、 房地產(chǎn)金融的構(gòu)成 房地產(chǎn)金融實(shí)際上是房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融的合稱。 ? （一）房產(chǎn)金融 房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過(guò)程中的資金融通活動(dòng)。與住房金融有區(qū)別。 ? （二）地產(chǎn)金融 又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)，可分為： – 市地金融 為城市土地的獲得、改良、轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)而融資 – 農(nóng)地金融 根據(jù) 服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)主體 ，可以劃分為如下內(nèi)容： （一）開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù) 是指 為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供融資、籌資、結(jié)算等服務(wù)的金融活動(dòng) ，其服務(wù)對(duì)象是經(jīng)營(yíng)者、建設(shè)者 （二）消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù) 是指 為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供各種金融服務(wù)的金融活動(dòng) ，其服務(wù)對(duì)主要是消費(fèi)者、房地產(chǎn)的購(gòu)買者等，最基本的產(chǎn)品就是 按揭 和 保險(xiǎn) 。 ? (三）市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù) 市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，是指 圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)、為廣大的金融市場(chǎng)參與者提供全方位金融服務(wù)的金融活動(dòng) ，其服務(wù)對(duì)象是形形色色的市場(chǎng)參與者，提供的 產(chǎn)品是各式各樣的標(biāo)準(zhǔn)化和差異化服務(wù) ，但這些產(chǎn)品又都是與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系在一起的、是 以房地產(chǎn)為標(biāo)的或以房地產(chǎn)為媒介的金融服務(wù) 。 四、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) ? 1．融通資金量大 ? 無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，還是個(gè)人的消費(fèi)購(gòu)房款，都會(huì)遇到使用支出的集中性和來(lái)源積累的長(zhǎng)期性、分散性的矛盾，為了解決這一矛盾，需要房地產(chǎn)金融市場(chǎng)為企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行大量的融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)投資資金杠桿率高達(dá) 75%－ 95%。而一般制造業(yè)則僅為 50%－ 60%。另外，國(guó)外住宅信貸規(guī)模的發(fā)展尤為迅速。例如，美國(guó) 1945年住宅抵押貸款余額為 270億美元， 1960年增加到 1630元美元， 1979年則突破 1萬(wàn)億美元大關(guān)，相當(dāng)于戰(zhàn)后初期的 37倍。 ? 2．房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性 ? 房地產(chǎn)金融受政政策干預(yù)較多，同時(shí)也是政府補(bǔ)貼較多的行業(yè)。因?yàn)?，一方面城市?guī)劃、城市發(fā)展計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)政策等對(duì)房地產(chǎn)金融有諸多限制；另一方面，居民的住房問(wèn)題關(guān)系到社會(huì)安定團(tuán)結(jié)和政局的穩(wěn)定。因此，政府通常要通過(guò)房地產(chǎn)金融部門(mén)，采用各種獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等手段來(lái)支持個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展。例如，戰(zhàn)后美國(guó)政府規(guī)定住宅貸款利率不能提高，由政府貼息，并把住宅貸款的償還期延長(zhǎng)到 30年。 3．房地產(chǎn)金融債權(quán)有保障 ? 由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有保值和增值的特點(diǎn)，因此在實(shí)際操作中，常常以房地產(chǎn)作為貸款的抵押擔(dān)保品，使貸款的可靠性、安全性大大提高。 4．房地產(chǎn)金融具有證券化趨勢(shì) ? 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在傳統(tǒng)的資產(chǎn)形態(tài)下，屬于一種缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)，這主要體現(xiàn)在以下兩方面：首先，房地產(chǎn)只能成套地出售或轉(zhuǎn)讓，不像股票或債券那樣，可根據(jù)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在某些不利情況下，所投的資金可能會(huì)被套在某一房地產(chǎn)上，難于變現(xiàn)，因而不得不較長(zhǎng)時(shí)間地持有它。其次，房地產(chǎn)作為抵押品時(shí)，不能移動(dòng)，不易分割，不方便交給債權(quán)人保管和處置。由于房地產(chǎn)傳統(tǒng)資產(chǎn)形態(tài)具有這種缺陷，西方發(fā)達(dá)國(guó)家從上世紀(jì) 60年代起出現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化的趨勢(shì)，即將期限長(zhǎng)、額度大的房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行小額分割，以有價(jià)證券的形態(tài)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，使得長(zhǎng)期的抵押貸款資產(chǎn)具有很好的流動(dòng)性。 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 ? 一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持 ? ? (一 )房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)需要金融業(yè)的配合 ? ? (二 )房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)需要金融業(yè)的幫助 ? ? (三 )房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程需要融資以外的其他金融手段的服務(wù) ◆ 房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)金融業(yè)的支持。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要產(chǎn)品是房屋和土地，其商品的價(jià)值量巨大，其生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程比較長(zhǎng)，從取得土地、開(kāi)發(fā)土地、設(shè)計(jì)、施工、裝修、配套到驗(yàn)收等一系列過(guò)程一般需要幾年。而且房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜，巨額的資金要分別以貨幣資金、開(kāi)發(fā)建設(shè)資金、商品資金等形態(tài)同時(shí)存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)不同階段。 假設(shè)某市平均每年要竣工住房面積 1200萬(wàn)平方米左右，按每平方米住房平均成本 2023元的保守估計(jì)，每年也要投入 240億元的資金。 ◆ 房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)需要金融業(yè)的幫助 房地產(chǎn)進(jìn)入流通領(lǐng)域，滿足單位和個(gè)人消費(fèi)需求，單位和個(gè)人也需要花費(fèi)大量的資金。 例如， 2023年上海市城市居民家庭人均年可支配收入 14867元，按住宅平均價(jià)格每平方米 5000元的保守估計(jì)，從靜態(tài)上看，一個(gè)三口之家不考慮其他消費(fèi)也得攢上十年才能買上一套 100平方米的住房，如果有了金融業(yè)的介入，通過(guò)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，則可以縮短購(gòu)房者資金積累時(shí)間，提前購(gòu)得房屋，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。 ◆ 房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程需要融資以外的其他金融手段的服務(wù) ? 金融業(yè)除了以融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)外，還可以運(yùn)用多種金融工具，通過(guò)辦理結(jié)算、信托、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)商品的流通與消費(fèi)。 二、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務(wù) ? ? (一 )金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排 ? 資產(chǎn)業(yè)務(wù) ? ? (二 )金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng) ? 域可得到進(jìn)一步的應(yīng)用與推廣 ? ? (三 )金融業(yè)需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展金融服務(wù) ? 內(nèi)容 ◆ 金融資產(chǎn)得以迅速擴(kuò)大 金融業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，需要實(shí)行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略，體現(xiàn)金融業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)分散化原則的要求。就商業(yè)銀行的金融資產(chǎn)而言，在貸款資產(chǎn)中，由于房地產(chǎn)的保值、增值特性以及抗通貨膨脹能力，使得房地產(chǎn)抵押貸款成為商業(yè)銀行重要的信貸資產(chǎn)之一。 ◆ 金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng)域可得到進(jìn)一步的應(yīng)用和推廣。 ? 隨著房地產(chǎn)業(yè)存量搞活、增量發(fā)展，金融業(yè)介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的范圍逐漸擴(kuò)大，居民個(gè)人通過(guò)辦理住房抵押貸款來(lái)購(gòu)買商品房得到進(jìn)一步推廣。為了方便房款結(jié)算，個(gè)人采用支票和銀行本票辦理房款結(jié)算已經(jīng)成為可能，為支票和銀行本票的擴(kuò)大應(yīng)用提供了外部條件。另外，有的銀行還利用信用卡辦理房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)，建立分期付款、分期還款的自動(dòng)轉(zhuǎn)賬支付系統(tǒng)，也為信用卡的推廣起了積極作用，為銀行拓展了結(jié)算服務(wù)領(lǐng)域。 ◆ 從房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展金融業(yè)自身的發(fā)展空間 ? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時(shí)獲得發(fā)展機(jī)會(huì)，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。首先，房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段，經(jīng)常出現(xiàn)大量資本閑置的狀態(tài)，而這些資金正好成為銀行重要的資金來(lái)源；其次，金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)業(yè)列為自己的服務(wù)對(duì)象，客觀上擴(kuò)大了貸款范圍，還在房地產(chǎn)領(lǐng)域恢復(fù)和發(fā)展金融服務(wù)，為金融服務(wù)增加新的內(nèi)容，這包括保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開(kāi)辦房屋質(zhì)量保險(xiǎn)、自購(gòu)公用住房保險(xiǎn)、商品住房保險(xiǎn)以及住