【正文】 住宅信用合作社 ? 住宅信用合作社又稱住宅合作社，是指由居民自愿組織起來的一種不以盈利為目標的互助合作性公益團體。住宅合作社在國外已經有了 200多年的歷史，近 50年來發(fā)展得尤為迅速，第二次世界大戰(zhàn)后，在受戰(zhàn)爭嚴重破壞的國家里，為了盡快解決住宅問題，居民自發(fā)地恢復和組織了大量新的住宅合作社，政府也通過各種手段鼓勵住宅合作社的發(fā)展。 ? 早在上世紀 80年代中期，我國的一些城市中就出現(xiàn)了住房合作社。住宅合作社集住宅的專業(yè)生產與消費于一身，提供從資金的籌措，到住房的建設、消費、維修，直至住宅的分配、交換等全過程的服務。 ? 住宅合作社的內部關系由其章程規(guī)定，實行民主管理、社務公開、財務公開、入社自愿、退社自由的原則。在住宅分配上，一般以入社時間的長短和住房儲蓄的多寡為順序，以期激發(fā)社員增加儲蓄，用自己的力量解決自己的住宅問題。 （ 2）兼營房地產金融業(yè)務的機構 ? 在我國現(xiàn)行的房地產金融機構體系下，兼營房地產金融業(yè)務的機構主要是指商業(yè)銀行、保險公司、信托投資公司、證券公司等金融機構。 ? 1988年 1月，國務院召開全國住房制度改革工作會議，確定住房制度改革的整體方案，住房制度改革進入擴大試點階段。商業(yè)銀行的房地產信貸部由此產生。成為我國房地產金融機構的主體之一。其次，由于房地產信貸部是地方政府委托商業(yè)銀行成立的，因此它還必須接受地方政府的領導，在住房基金管理、信貸投向和利潤分配等方面，執(zhí)行地方政府的有關政策。房地產信貸部的信貸計劃是國家綜合信貸計劃的組成部份，每年由人民銀行綜合平衡后，單獨下達給各商業(yè)銀行總行，不同的房地產信貸部之間不能相互調撥資金，房地產信貸部與銀行之間的業(yè)務屬于同業(yè)往來，不存在資金調撥的關系。同時，房地產信貸部門還實行單獨繳稅，就地完稅，即房地產信貸部應當在當?shù)剞k理稅務登記并照章納稅，而不實行商業(yè)銀行統(tǒng)一納稅的管理體制。 我國房地產金融機構的現(xiàn)狀 第五章 房地產金融的產生與發(fā)展 ? 一、 從世界范圍內講，與房荒有關。同時，在美國出現(xiàn)了住房節(jié)儉會。在美國，出現(xiàn)了聯(lián)邦住宅儲蓄銀行。此外，二級抵押機構開始出現(xiàn)（二級抵押機構旨在解決一級金融機構不對稱的問題，為一級機構提供貸款）。 ? 出現(xiàn)的二級抵押金融機構有：政府國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦國民抵押國會、聯(lián)邦住宅抵押貸款公司等。 ? 為了解決發(fā)展中的國家的住房問題，住房融資問題靠世界銀行聯(lián)盟（ world bank ally）幫助發(fā)放貸款。從此，房地產金融專業(yè)的理論逐漸得到傳播。 ? 房地產金融方面的研究集中在：房地產抵押、房地產證券、房地產信托、住房資金融通等。 ? 二、我國房地產金融的歷史回顧及展望 ? （一）歷史沿革 ? 1．起步時期 ? 中國房地產金融業(yè)務有著較長的歷史，早在民國初期就有案可循。不少銀行都介入房地產的投資開發(fā)經營和從事與房地產有關的貸款等業(yè)務。 ? 2．停滯萎縮時期 ? 新中國成立初期，房地產經營還維持了一定階段。 ? 3．恢復時期 ? 1978年，我國投資體制和金融體制開始一系列的重大改革，城鎮(zhèn)住房制度也開始進行改革，提出了住房商品化的觀念。建設銀行承擔生產性基建貸款任務，中國人民建設銀行（后改名為中國建設銀行）由 80年代初開始辦理土地及商品房開發(fā)貸款、房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款，廣州市建設銀行首先開設商品房貸款業(yè)務。中國建設銀行上海、石家莊、東北三省和山東等地分支行還試辦了與住宅建設存款結合的住宅貸款業(yè)務，貸款對象是難以單獨建房的企事業(yè)單位。 1984年，國務院印發(fā)了 《 關于基本建設和建筑業(yè)管理體制改革座談會紀要 》 ，該紀要提出各地應組建房地產綜合開發(fā)公司，對城市建設實行綜合開發(fā)，并規(guī)定房地產綜合開發(fā)公司所需周轉資金由建設銀行提供。 1986年，以提租補貼為特征的住房改革在煙臺、蚌埠等城市試點，為配合提租發(fā)券的改革，辦好相應的結算和住宅貸款等工作，實現(xiàn)多渠道、多層次籌集和融通住房資金的目的，煙臺和蚌埠兩市于 1987年開始組建住房儲蓄銀行，煙臺和蚌埠兩家住房儲蓄銀行相繼成立，并承擔了當?shù)氐姆扛慕鹑跇I(yè)務。 ” 除煙臺和蚌埠兩市， “ 其他城市可由當?shù)卣秀y行設立房地產信貸部，專門辦理有關住房生產、消費資金的籌集、融通和信貸結算等業(yè)務。 ” 從此，以住房金融為代表的房地產金融業(yè)務得到進一步的發(fā)展。1993年 11月 30日，第三次全國城鎮(zhèn)住房制度改革工作會議提出了普建公積金制度、發(fā)展住房金融等房改指導思想，強調全面推行住房公積金制度，開辦住房儲蓄、購房抵押貸款、分期付款和住房保險等，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。銀行的房地產信貸結構有了調整，重點支持城市一般性經濟適用房地產項目以及職工住房抵押貸款和商品房抵押貸款。 ? 5．規(guī)范發(fā)展時期 ? 1994年以來，有關部門出臺了多項房地產信貸政策和規(guī)定，促進房地產金融業(yè)朝規(guī)范、有序的方向發(fā)展， 1994年 12月，中國人民銀行、國務院房改領導小組和財政府聯(lián)合頒布了 《 政策性住房信貸業(yè)務管理暫行規(guī)定 》 。 1997年 4月30日，中國人民銀行頒布了 《 個人住房擔保貸款管理試行辦法 》 ，這是我國建國后第一個可以適用于全國的有關房地產金融方面的部門規(guī)章。對增加社會有效需求，促進住宅業(yè)成為新的經濟增長點起了很大作用。為此，中國人民銀行于 1998年 5月頒布了 《 個人住房貸款管理辦法 》 ，對暫行辦法進行了補充，對個人住房貸款的對象和條件、程序、期限和利率、擔保、房屋保險以及抵押物和質押物的處分等方面作了詳細的規(guī)定。 ? 2023年，針對房地產金融業(yè)務尤其是住房金融業(yè)務發(fā)展中出現(xiàn)的一些問題，中國人民銀行在當年 6月發(fā)布了 《 關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知 》 ，明確了商業(yè)銀行在開展住房金融業(yè)務中所應遵守的有關規(guī)范，整頓了房地產信貸市場的秩序，維護了金融機構的公平競爭，從而促進了房地產金融業(yè)務的快速健康發(fā)展。 ? （ 二 ） 我國房地產金融發(fā)展展望 ? 1．房地產金融產品創(chuàng)新加速，金融工具多樣化 ? 隨著我國住房市場的不斷擴大，目前的金融工具不足以滿足市場需求。另外，居民對住房金融服務的要求呈現(xiàn)多元化趨勢，不僅對傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個人住房抵押貸款仍保持旺盛需求，而且擴展到變現(xiàn)、轉貸等以住房為中心的所有相關經濟活動。這就要求房地產金融業(yè)務的經營主體不斷加強營銷，加速金融創(chuàng)新的速度，使房地產金融工具多樣化以滿足不同的市場需求。這不利于住房金融的進一步發(fā)展。 ? 3．網(wǎng)絡房地產金融服務將給房地產金融帶來重大變革 以互聯(lián)網(wǎng)為基礎的電子商務是信息時代商務運作的模式，隨著計算機和互聯(lián)網(wǎng)在我國的普及和推廣，房地產金融業(yè)將會發(fā)生重要大的變革，它將促使房地產金融業(yè)在服務手段、經營方式、服務功能和服務時空上發(fā)生重大變化。 小結 ? 房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合產業(yè)。 ? 房地產金融是在房地產開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。房地產金融具有融通資金量大、較強的政策性和債權有保障等特點。 ? 房地產金融市場融資主體、融資中介和市場金融工具等三個基本要素組成。我國的房地產金融機構體系可分為專營的和兼營的兩類。 ? 我國的房地產金融大概經歷了起步時期、停滯萎縮時期、恢復時期、調整發(fā)展時期和規(guī)范發(fā)展時期等五個階段。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT