【正文】 還款額） /自有資金 這里 必須注意 的是： 權益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權益是逐年變化的。 簡單結論 由此可見， 資產收益率的變化主要取決于資產（房地產）的收益水平變化 ；而 權益收益率的變化既取決于資產（房地產）的收益水平，也取決于資產（房地產）中按揭購房者的權益比例 —— 首次付款比重與已償還貸款比重之和。其嚴格的定義如下： 若 房屋未來價值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘ /（ 1+IRR） N 與房屋初始購買價相等 ， 則 稱 IRR為有效收益率 。 有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為 內部收益率 。 第五節(jié) 信貸、擔保貸款和 抵押貸款 信貸、擔保貸款 和 抵押貸款 是房地產金融最主要的基本業(yè)務內容，涉及的主體包括 貸款者 —— 商業(yè)銀行，即資金的借出方； 借款人 —— 房地產開發(fā)商和購房者，即資金的借入方； 第三方 ——擔保人或保證人，即借款人的關系人，即為借款人提供償還貸款保證的責任方，對貸款負有連帶責任。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關系。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關系。一般地， 以完全權益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（ mortgage） 。 信貸與抵押貸款都是借貸關系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽和經濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易； ⑶房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。 抵押貸款的操作流程，見圖 2— 5； 抵押貸款合同的管理流程，見圖 2— 6。 ⑴權屬有爭議或不清的房地產； ⑵已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產； ⑷列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產； ⑹未依法登記領取權屬證書的房地產； ⑺未經中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產； ⑻行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 ⑷新增添附物問題 房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。 房屋的抵押期限應與借款期限一致。 貸款人對自己的抵押權有 物上請求權，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權人可以以權利人的名義獨立請求法律保護。 ⑴拍賣應辦理的手續(xù) 拍賣 是由委托方 委托拍賣人 進行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價最高者付出相應的購買款后得到標的物的過程。 拍賣一定要按法定程序公開進行 ，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結果不僅不被承認，可能還會導致嚴重的法律責任。 ⑶重復抵押時價款的分配 同一抵押物依法可以 重復抵押 ，在實現(xiàn)抵押權時， 按照登記的順序來實現(xiàn) 。 ⑷房屋拍賣時的優(yōu)先購買權 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權人應 書面通知下列人員以保證他們的 優(yōu)先購買權 ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產權單位或微利房的原出售單位。 三、質押貸款 質押 也稱 質權 。 設立質權的人為 出質人 ， 享有質權的人為 質權人 。 ⑵質押與抵押的區(qū)別 A質權人對質押財產享有占有權，質押在質物轉移給債權人時生效；抵押不需轉移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 C質押中，在債務人期滿未履行其還本付息義務的，質權人可以獨立做出決定依法處置質物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權人享有請求權，無權直接處置抵押物。 ⑴質押的參與人 質押的參與人包括： 債權人，享有債權和質權者 ；債務人，對債權人應承擔償還債務的義務人 ； 出質人，對債務人的債務以出質物提供擔保者，可以是債務人自己，也可以是第三方 。法律對出質人有嚴格的資格規(guī)定。隨著我國法律體系建設的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴格。 根據《擔保法》第 65條的規(guī)定，權利質押合同應包括如下內容： ⑴被擔保的主債權的種類和數(shù)額 ⑵債務人履行債務的期限 ⑶質物的名稱、數(shù)量、質量、狀況 ⑷質押擔保的范圍 ⑸質物移交的時間 ⑹當事人認為應當約定的其他事項 ⑺補正 《擔保法》第 64條規(guī)定，出質人與質押權人簽訂質押合同時應當采用書面形式，口頭約定質押合同是無效的。同時，還應 特別注意如下方面 ： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я? ⑵對出質人權利的限制 ⑶質權人占有權利證書的權利 ⑷質權人必須履行應盡的義務 ⑸權利質押權的消滅 四、保證貸款 保證 是 債務當事人以外的第三人對債務人履行債務負保證責任，如果債務人在債務期限不履行償還債務的義務，則由保證人代為履行或承擔責任 。 保證是為擔保債權的實現(xiàn)而設立的， 參與人包括債權人、債務人和第三方（保證人） ，他們的關系如下： ⑴ 債權人與主債務人的主債權債務關系 ，是保證關系成立和存在的前提，在三方關系中處于基礎性和主導性地位； ⑵ 主債務人與保證人之間的委托保證合同關系 ，這是主債務人與第三方的內部關系，與債權人無直接關系。 ⑴保證的特征 保證是以保證人的全部資產提供的擔保，因此： A保證人負無限責任， B保證易于設定和執(zhí)行， C保證沒有特定的財產，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務合同； D保證合同是諾成性合同。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT