房地產(chǎn)金融知識-免費(fèi)閱讀
【正文】 ⑴保證的特征 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此： A保證人負(fù)無限責(zé)任， B保證易于設(shè)定和執(zhí)行， C保證沒有特定的財產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴(yán)格。 ⑵質(zhì)押與抵押的區(qū)別 A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 ⑶重復(fù)抵押時價款的分配 同一抵押物依法可以 重復(fù)抵押 ，在實現(xiàn)抵押權(quán)時， 按照登記的順序來實現(xiàn) 。 房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。 抵押貸款的操作流程，見圖 2— 5； 抵押貸款合同的管理流程，見圖 2— 6。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 簡單結(jié)論 由此可見， 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化 ；而 權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例 —— 首次付款比重與已償還貸款比重之和。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個問題實際上就是比較 在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的 凈現(xiàn)值 是正數(shù) 。 一年期的未來收益的 貼現(xiàn)公式 為 ： PV0=FV1/(1+i) 這里 i是貼現(xiàn)率 ， 1/(1+i)是 貼現(xiàn)因子 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為 10%， 以復(fù)利計息 ，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金 =100萬， 第一年的利息 為 100*10%=10萬， 第二年的利息 為（ 100+10） *10%=11萬， 到期應(yīng)還本金為 100萬，付利息為 21萬，共 還本付息121萬。 因此，在平衡的金融市場中， 一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系 。 所謂 利率集 就是 名義利率的組成 ，即 在名義利率中到底包含了哪些利率 ，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。 我國福利制度的改革，正是最近 10多年我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。之所以會形成這樣的規(guī)律，最主要的 原因 在于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其流動性較差，變現(xiàn)比較困難 ，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時，價格的變化幅度會很大，造成的后果也令人難于接受，甚至 “崩盤” 。我國還有“ 房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融中的 資金流及資本來源 ? 房地產(chǎn)金融中的資本流 ? 資金來源 ? 中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作 一、房地產(chǎn)金融中的資本流 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復(fù)雜，形成了有 多種主體 參與的交易體系和過程，特別是形成了 復(fù)雜的資本流 —— 現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程 。因此，國家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)代社會，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有 4 個層次： M0= 現(xiàn)金 M1= M0+企業(yè)、單位支票存款 +基本建設(shè)存款 M2= M1+儲蓄存款 +企業(yè)、單位定期存款 +財政金庫存款 M3= M2+商業(yè)票據(jù) +短期融資債券 其中 M1是通常所說的 狹義貨幣供應(yīng)量 ， M2是 廣義貨幣供應(yīng)量 二、什么是信用？ 信用 是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系： 借款方將某種權(quán)益 —— 若干時間后歸還借款的承諾 —— 給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。（如圖 2— 1） 在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了 3個方面的參與者： A. 資本的使用者 ：開發(fā)商、房屋預(yù)購者 B. 資本的供應(yīng)者 ：家庭、銀行、保險公司、政府 C. 服務(wù)中介組織 ：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司 房地產(chǎn)金融中的資本流 商業(yè)銀行 保險公司 養(yǎng)老金 房地產(chǎn)投資信托 政府 家庭 外國投資者 投資銀行 抵押貸款銀行 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 資本 — 債務(wù) 開發(fā)商 家庭 商業(yè)資本家 土地所有者 資本供應(yīng)者 服務(wù)機(jī)構(gòu) 資本使用者 權(quán)益 資金 權(quán)益 資金 二、資金來源 資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。 二、銀行利率的變化 利率 是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量， 利率變化對房地產(chǎn)的影響一般是 反方向 作用 ：即 銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 五、日用品價格的變化 日用品價格的變化對房地產(chǎn)價格的變化影響相對較小，只有形成 長期穩(wěn)定的變化 趨勢 時，特別是與 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 的變化整合起來時 ，日用品價格變化對房地產(chǎn)的影響才會顯現(xiàn)出來。 第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場是對 資金的使用 和 各種權(quán)益 的調(diào)配進(jìn)行交易， 資金使用的 價格 如何，是人們最關(guān)心的問題之一。所以， 利率集事實上就是資金使用的成本來源 ?？梢酝ㄟ^圖 2— 3來解釋。 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實生活中，貸款的 計息周期 經(jīng)?？梢杂胁煌陌才?，如 年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息 ）等，其未來值的計算也有不同的公式。 事實上是現(xiàn)值的一年未來值的 逆運(yùn)算。計算過程是這樣的： 因為現(xiàn)值計算公式涉及到 指數(shù)運(yùn)算 ，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%， 20%，則計算結(jié)果如下：（表 2— 4） 表 24 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較 年份 收益 貼現(xiàn)因子 1/（ 1+i） n 貼現(xiàn)值（萬元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 3 0 8 7 7 0 4 3 0 0 6 1 5 8 8 3 4 7 3 3
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