【正文】 同時(shí)，還應(yīng) 特別注意如下方面 ： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я? ⑵對出質(zhì)人權(quán)利的限制 ⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) ⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 四、保證貸款 保證 是 債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任 。 三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押 也稱 質(zhì)權(quán) 。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 有效收益率是購房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為 內(nèi)部收益率 。 各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為 凈現(xiàn)值 。 利息計(jì)算通常有兩種方法 ： 單利 和 復(fù)利 。 一、利率 名義利率 ：名義利率也就是 票面利率 ，即 借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率 。 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 “信用”圖式 貸款人 借款人 資金（現(xiàn)金或支票） 權(quán)益 三、什么是金融？ 金融 是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場經(jīng)濟(jì)條件下， 資金盈余者 與 資金短缺者 之間的 債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場和金融機(jī)構(gòu)來確立的 。 四、貨幣匯率的變化 匯率 就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值， 實(shí)際上利率就是到期收益率 。 單利 是指 僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。 當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率 。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價(jià)差異較大。質(zhì)權(quán) 是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 。 保證債務(wù)履行的第三方為 保證人 ，其債務(wù)被擔(dān)保履行的 債務(wù)人為被保證人 。 對個(gè)人住房質(zhì)押貸款的 質(zhì)押標(biāo)的 主要為各種債券和存款單，其 標(biāo)的范圍的效力包括 ： 憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利 。 期房 是尚未竣工的 預(yù)售房屋 ，其抵押應(yīng)做二次登記： 一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的 期樓抵押登記 ； 二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的 房屋抵押登記 。 目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化 或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí) 應(yīng)注意以下問題 ： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN‘ 為房屋的終值 。 未來收益的貼現(xiàn)值 與 投資初值 的 比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值 未來收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較 在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小 ，我們就能進(jìn)行簡單的價(jià)值判斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。 二、未來值 未來值 就是存款經(jīng)過一段時(shí)間后的價(jià)值，包括 本金 和 利息 。利息或利率與占用資金的時(shí)間長短關(guān)系非常密切。在市場經(jīng)濟(jì)國家， 房地產(chǎn)投資是最重要的 減稅手段和避稅工具 ， 稅法稅率的變化必然對其產(chǎn)生突出影響 。事實(shí)上， 信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過 貨幣 來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn) 。 在一個(gè)發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)體系中， 中央銀行 、商業(yè)銀行 和 非銀行金融機(jī)構(gòu) 組成了完整的 金融機(jī)構(gòu)體系 。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變動(dòng)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。 例如 ：甲向乙借款 100萬，約定一年為期，到期一次性還本金 100 萬并付利息 10萬，則在這個(gè)合同中的名義利率就是： 利率 i=利息 /本金 =10%/年 貼現(xiàn)率 ：由于 資金具有 時(shí)間價(jià)值 ，一筆資金若干時(shí)間之后的價(jià)值（購買力）與現(xiàn)在的價(jià)值（購買力）是不同的， 二者的比值就是 貼現(xiàn)率 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為 10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金 =100萬， 利息 =100*10%*2=20萬， 到期借款人應(yīng) 還本付息共 120萬 。 例子 在計(jì)算未來收益的貼現(xiàn)時(shí)，我們有個(gè) 計(jì)算參數(shù) —— 貼現(xiàn)率 ，不同的貼現(xiàn)率對計(jì)算結(jié)果 影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了 我們的判斷。 第五節(jié) 信貸、擔(dān)保貸款和 抵押貸款 信貸、擔(dān)保貸款 和 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括 貸款者 —— 商業(yè)銀行，即資金的借出方； 借款人 —— 房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方； 第三方 ——擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對貸款負(fù)有連帶責(zé)任。 ⑷新增添附物問題 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為 出質(zhì)人 ， 享有質(zhì)權(quán)的人為 質(zhì)權(quán)人 。 保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的， 參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人） ，他們的關(guān)系如下： ⑴ 債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系 ，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位； ⑵ 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系 ，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。 根據(jù)《擔(dān)保法》第 65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額 ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限 ⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 ⑷質(zhì)押擔(dān)保的范圍 ⑸質(zhì)物移交的時(shí)間 ⑹當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng) ⑺補(bǔ)正 《擔(dān)保法》第 64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。 ⑷房屋拍賣時(shí)的優(yōu)先購買權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng) 書面通知下列人員以保證他們的 優(yōu)先購買權(quán) ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人；