房地產(chǎn)金融知識(shí)-文庫(kù)吧
2025-12-30 18:01 本頁面
【正文】 定的變化 趨勢(shì) 時(shí)，特別是與 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 的變化整合起來時(shí) ，日用品價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來。 六、房地產(chǎn)證券和其他投資 工具回報(bào)率的變化 當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其 回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素 。 流動(dòng)性 較差的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時(shí)，才會(huì)被更多的投資者選擇。 七、金融政策 國(guó)家的 金融政策 是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而 房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感 。如 銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán) 等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“ 政策市 ”。隨著金融市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會(huì)逐步下降，但其 間接作用（特別是 心理影響 ）仍然是重要的、不可忽視的。 八、社會(huì)福利制度 社會(huì)福利制度 對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 我國(guó)福利制度的改革，正是最近 10多年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。 第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場(chǎng)是對(duì) 資金的使用 和 各種權(quán)益 的調(diào)配進(jìn)行交易， 資金使用的 價(jià)格 如何，是人們最關(guān)心的問題之一。 利息 對(duì)借款人來說就是 資金占用的成本 ，而對(duì)放款人來講就是 借出資金獲得的補(bǔ)償即收益 ； 利率 就是資金占用的單位成本即價(jià)格 。利息或利率與占用資金的時(shí)間長(zhǎng)短關(guān)系非常密切。 一、利率 名義利率 ：名義利率也就是 票面利率 ，即 借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率 。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值， 實(shí)際上利率就是到期收益率 。 例如 ：甲向乙借款 100萬，約定一年為期，到期一次性還本金 100 萬并付利息 10萬，則在這個(gè)合同中的名義利率就是： 利率 i=利息 /本金 =10%/年 貼現(xiàn)率 ：由于 資金具有 時(shí)間價(jià)值 ，一筆資金若干時(shí)間之后的價(jià)值（購(gòu)買力）與現(xiàn)在的價(jià)值（購(gòu)買力）是不同的， 二者的比值就是 貼現(xiàn)率 。 現(xiàn)值 ： 資金的 未來收益 通過 貼現(xiàn) 的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值 ，即 時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量 。 所謂 利率集 就是 名義利率的組成 ，即 在名義利率中到底包含了哪些利率 ，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以， 利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來源 。一般來講包括： ⑴無風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率 ⑵通漲溢價(jià) ⑶期限溢價(jià) ⑷差價(jià) ⑴定義 實(shí)際利率 是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買力變化校正后的利率 ，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤(rùn)）減去通貨膨脹后的利息率水平。 ⑵物價(jià)指數(shù)校正 90年代前期， 我國(guó)的 保值定期儲(chǔ)蓄 的 保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率 ，即所謂的 保值率就是通漲溢價(jià) 。 在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種 因期限差異造成的利率差異，可以叫做 期限結(jié)構(gòu)溢價(jià) 。 期限結(jié)構(gòu) 的成因有以下解釋： ⑴ 期限越長(zhǎng)，貸款人失去的其他投資機(jī)會(huì)可能越多，為了彌補(bǔ)未來更高收益投資 機(jī)會(huì)的損失 ，貸款人會(huì)提高長(zhǎng)期貸款利率； ⑵ 借款人為了保證自己在較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本； ⑶ 期限越長(zhǎng)，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償； ⑷ 期限越長(zhǎng)，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償 ——期權(quán)溢價(jià) 。 商品的 市場(chǎng)價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的 ， 金融市場(chǎng)上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格 —— 利率。 因此，在平衡的金融市場(chǎng)中， 一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系 ?？梢酝ㄟ^圖 2— 3來解釋。 利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系 利率 可貸資金數(shù)量 0 I2 I1 F1 F2 D 資金需求曲線 S2 S1 資金供給曲線 本論題是 利率風(fēng)險(xiǎn) 的 概率解釋 ，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大，此處從略。 二、未來值 未來值 就是存款經(jīng)過一段時(shí)間后的價(jià)值，包括 本金 和 利息 。 利息計(jì)算通常有兩種方法 ： 單利 和 復(fù)利 。 單利 是指 僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為 10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金 =100萬， 利息 =100*10%*2=20萬， 到期借款人應(yīng) 還本付息共 120萬 。 復(fù)利 則 是根據(jù) 利息計(jì)算周期 ，將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為 10%， 以復(fù)利計(jì)息 ，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金 =100萬， 第一年的利息 為 100*10%=10萬， 第二年的利息 為（ 100+10） *10%=11萬， 到期應(yīng)還本金為 100萬，付利息為 21萬，共 還本付息121萬。 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，則其各年的未來值的計(jì)算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實(shí)生活中，貸款的 計(jì)息周期 經(jīng)?？梢杂胁煌陌才牛?年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計(jì)息 ）等，其未來值的計(jì)算也有不同的公式。 ⑴粗算模型（簡(jiǎn)化計(jì)算） 若貸款的 年利率為 i， 一年按 m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利 ，則 n年后其未來值為： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 2— 3是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。 不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（ 100元）的貸款
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