房地產(chǎn)金融知識(shí)-在線(xiàn)瀏覽
2025-02-24 18:01本頁(yè)面
【正文】 其流動(dòng)性較差，變現(xiàn)比較困難 ，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格的變化幅度會(huì)很大，造成的后果也令人難于接受，甚至 “崩盤(pán)” 。 六、房地產(chǎn)證券和其他投資 工具回報(bào)率的變化 當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其 回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素 。 七、金融政策 國(guó)家的 金融政策 是宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而 房地產(chǎn)市場(chǎng)融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對(duì)金融政策的變動(dòng)特別敏感 。隨著金融市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，國(guó)家對(duì)金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會(huì)逐步下降，但其 間接作用（特別是 心理影響 ）仍然是重要的、不可忽視的。 我國(guó)福利制度的改革，正是最近 10多年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。 利息 對(duì)借款人來(lái)說(shuō)就是 資金占用的成本 ，而對(duì)放款人來(lái)講就是 借出資金獲得的補(bǔ)償即收益 ； 利率 就是資金占用的單位成本即價(jià)格 。 一、利率 名義利率 ：名義利率也就是 票面利率 ，即 借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率 。 例如 ：甲向乙借款 100萬(wàn)，約定一年為期，到期一次性還本金 100 萬(wàn)并付利息 10萬(wàn)，則在這個(gè)合同中的名義利率就是： 利率 i=利息 /本金 =10%/年 貼現(xiàn)率 ：由于 資金具有 時(shí)間價(jià)值 ，一筆資金若干時(shí)間之后的價(jià)值（購(gòu)買(mǎi)力）與現(xiàn)在的價(jià)值（購(gòu)買(mǎi)力）是不同的， 二者的比值就是 貼現(xiàn)率 。 所謂 利率集 就是 名義利率的組成 ，即 在名義利率中到底包含了哪些利率 ，從放款人的角度來(lái)說(shuō)，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。一般來(lái)講包括： ⑴無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率 ⑵通漲溢價(jià) ⑶期限溢價(jià) ⑷差價(jià) ⑴定義 實(shí)際利率 是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買(mǎi)力變化校正后的利率 ，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤(rùn)）減去通貨膨脹后的利息率水平。 在個(gè)別的借貸合同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。 期限結(jié)構(gòu) 的成因有以下解釋?zhuān)? ⑴ 期限越長(zhǎng)，貸款人失去的其他投資機(jī)會(huì)可能越多，為了彌補(bǔ)未來(lái)更高收益投資 機(jī)會(huì)的損失 ，貸款人會(huì)提高長(zhǎng)期貸款利率； ⑵ 借款人為了保證自己在較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本； ⑶ 期限越長(zhǎng)，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償； ⑷ 期限越長(zhǎng)，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償 ——期權(quán)溢價(jià) 。 因此，在平衡的金融市場(chǎng)中， 一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系 。 利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系 利率 可貸資金數(shù)量 0 I2 I1 F1 F2 D 資金需求曲線(xiàn) S2 S1 資金供給曲線(xiàn) 本論題是 利率風(fēng)險(xiǎn) 的 概率解釋 ，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大，此處從略。 利息計(jì)算通常有兩種方法 ： 單利 和 復(fù)利 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬(wàn)，期限為 2年，年利率為 10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金 =100萬(wàn)， 利息 =100*10%*2=20萬(wàn)， 到期借款人應(yīng) 還本付息共 120萬(wàn) 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬(wàn)，期限為 2年，年利率為 10%， 以復(fù)利計(jì)息 ，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金 =100萬(wàn)， 第一年的利息 為 100*10%=10萬(wàn)， 第二年的利息 為（ 100+10） *10%=11萬(wàn)， 到期應(yīng)還本金為 100萬(wàn)，付利息為 21萬(wàn)，共 還本付息121萬(wàn)。 ⑴粗算模型（簡(jiǎn)化計(jì)算） 若貸款的 年利率為 i， 一年按 m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利 ，則 n年后其未來(lái)值為： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 2— 3是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來(lái)值比較。因此，實(shí)際上在安排還貸計(jì)劃時(shí)，人們一般采用 精算型式 來(lái)計(jì)算。 這樣，在計(jì)算時(shí)就要先算出不同復(fù)利周期的 等效利率 ，公式為： （ 1+ia） =（ 1+isa） 2=（ 1+iq） 4=（ 1+imo） 12=（ 1+id） 360 這里， i為年利率， isa為半年利率， iq為季度利率， imo為月利率， id 為連續(xù)（日）利率 ，這些利率相互之間都是等效利率。 一年期的未來(lái)收益的 貼現(xiàn)公式 為 ： PV0=FV1/(1+i) 這里 i是貼現(xiàn)率 ， 1/(1+i)是 貼現(xiàn)因子 。 如果一筆收益是 在第 n年實(shí)現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計(jì)算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。 各期未來(lái)收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱(chēng)為 凈現(xiàn)值 。 例子 在計(jì)算未來(lái)收益的貼現(xiàn)時(shí)，我們有個(gè) 計(jì)算參數(shù) —— 貼現(xiàn)率 ，不同的貼現(xiàn)率對(duì)計(jì)算結(jié)果 影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了 我們的判斷。問(wèn)現(xiàn)在買(mǎi)下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上就是比較 在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來(lái)收益的 凈現(xiàn)值 是正數(shù) 。由此可見(jiàn)， 可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率 ?？紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中， 資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法 。 其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)收益率 =凈營(yíng)業(yè)收益 /資產(chǎn)價(jià)值 =（營(yíng)業(yè)收益 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用） /資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率 是 股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平 ，在房地產(chǎn)中是專(zhuān)指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平 ，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率 =稅前收益 /自有資金 =（凈營(yíng)業(yè)收入 年
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