房地產(chǎn)金融知識(文件)
【正文】 必須十分注重的財務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN‘ 為房屋的終值 。 一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場信譽(yù)，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。 在實(shí)踐中，擔(dān)保貸款有 4種基本形式： 擔(dān)保貸款的 4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔(dān)保貸款） —— 在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款 —— 是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶ 抵押貸款 —— 抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。 二、抵押貸款 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復(fù)雜。 目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化 或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時 應(yīng)注意以下問題 ： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 物上請求權(quán) 包括 ： ⑴停止侵害請求權(quán) ⑵請求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保 ⑶消除危險請求權(quán) ⑷排除妨礙請求權(quán) ⑸損害賠償請求權(quán) 當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時償還借款時，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括 折價、拍賣和變賣 等，其中 拍賣 是最常用的公開處置方式，是一個嚴(yán)格的法律過程 。 ⑵房屋拍賣后的清償順序 房屋拍賣所得的 清償順序 是： A支付處分抵押房屋的費(fèi)用， B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D剩余金額返還抵押人， E若拍賣所得不足于支付前三項費(fèi)用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。 期房 是尚未竣工的 預(yù)售房屋 ，其抵押應(yīng)做二次登記： 一是簽訂抵押貸款合同時的 期樓抵押登記 ； 二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的 房屋抵押登記 。 ⑴質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán) ⑵質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) ⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù) ⑴質(zhì)押與抵押的 共同點(diǎn) A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； B都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的； C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。 D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。 對個人住房質(zhì)押貸款的 質(zhì)押標(biāo)的 主要為各種債券和存款單，其 標(biāo)的范圍的效力包括 ： 憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利 。 ⑶ 保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系 ，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。 ⑴被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額； ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ⑶保證的方式； ⑷保證擔(dān)保的范圍； ⑸保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項。 ⑵保證的性質(zhì) A人身性 B從屬性 C代償性 D轉(zhuǎn)移性 E獨(dú)立性 ⑴保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 財產(chǎn)范圍 ⑴公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 ⑴保證合同的概念 保證合同 即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 保證債務(wù)履行的第三方為 保證人 ，其債務(wù)被擔(dān)保履行的 債務(wù)人為被保證人 。 我國的《擔(dān)保法》對質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價證券。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。質(zhì)權(quán) 是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行 抵押登記 ，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。實(shí)踐中， 抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方， 抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。 抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實(shí) 物 認(rèn) 定 產(chǎn) 權(quán) 證 書 的 驗(yàn) 證 售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗(yàn)證 產(chǎn)權(quán)證書 同實(shí)物的核驗(yàn) 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證 房 屋 價 值 評 估 確 定 抵 押 價 值 填 寫 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設(shè) 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證 違約處置 拍賣抵押物清償 抵押貸款合同管理流程 選 擇 借 款 合 同 格 式 固定資產(chǎn)類 流動資產(chǎn)類 借 款 合 同 的 書 寫 審 核 借款申請書 抵押合同 借款合同 審批資料 借款合同報審單 借 款 合 同 簽 章 借款人簽章 擔(dān)保人簽章 經(jīng)辦行簽章 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證 借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號 分 發(fā)
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