房地產(chǎn)金融知識(文件)
【正文】 必須十分注重的財務指標之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最。當他還清了貸款，房屋的全部權益就屬于購房者了，這時，房屋的權益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN‘ 為房屋的終值 。 一、信貸和擔保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。 在實踐中，擔保貸款有 4種基本形式： 擔保貸款的 4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔保貸款） —— 在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款 —— 是指借款人或第三方將等價的各種權益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關系； ⑶ 抵押貸款 —— 抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行的借貸關系，是擔保貸款的特殊方式之一。 二、抵押貸款 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融業(yè)務中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復雜。 目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權結構復雜，在產(chǎn)權多元化 或產(chǎn)權不全的房屋設定抵押時 應注意以下問題 ： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權人無權優(yōu)先受償。 物上請求權 包括 ： ⑴停止侵害請求權 ⑵請求恢復原狀或提供額外擔保 ⑶消除危險請求權 ⑷排除妨礙請求權 ⑸損害賠償請求權 當?shù)盅喝诉`約不按時償還借款時，抵押權人可以依法進行處置，包括 折價、拍賣和變賣 等，其中 拍賣 是最常用的公開處置方式，是一個嚴格的法律過程 。 ⑵房屋拍賣后的清償順序 房屋拍賣所得的 清償順序 是： A支付處分抵押房屋的費用， B扣除抵押房屋應承擔的稅款， C償還抵押權人的債權本息及抵押人應付的違約金， D剩余金額返還抵押人， E若拍賣所得不足于支付前三項費用的，抵押權人可以向抵押人追償。 期房 是尚未竣工的 預售房屋 ，其抵押應做二次登記： 一是簽訂抵押貸款合同時的 期樓抵押登記 ； 二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗收后的 房屋抵押登記 。 ⑴質(zhì)權人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權 ⑵質(zhì)權人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權 ⑶質(zhì)權人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權利 ⑷質(zhì)權人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務 ⑴質(zhì)押與抵押的 共同點 A都屬于物權的擔保方式； B都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的； C質(zhì)權或抵押權都因債權而存在，與債權不可分離； D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。 D質(zhì)押中質(zhì)權人對質(zhì)物有保管的義務，并對此承擔相關的法律責任。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權人的權利和義務 法律上對出質(zhì)人的權利與義務、質(zhì)權人的權利與義務都有嚴格的規(guī)定，應得到相應的保證和執(zhí)行。 對個人住房質(zhì)押貸款的 質(zhì)押標的 主要為各種債券和存款單，其 標的范圍的效力包括 ： 憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權及其他權利 。 ⑶ 保證人與債權人的之間保證關系 ，保證人向債權人保證履行債務應與債權人訂立書面合同，確定對主債務的保證范圍和保證期限等。 ⑴被保證的主債權種類、數(shù)額； ⑵債務人履行債務的期限； ⑶保證的方式； ⑷保證擔保的范圍； ⑸保證期限，以及雙方認可的其他事項。 ⑵保證的性質(zhì) A人身性 B從屬性 C代償性 D轉移性 E獨立性 ⑴保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務的能力 財產(chǎn)范圍 ⑴公民作為保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔保證責任的財產(chǎn)范圍 ⑴保證合同的概念 保證合同 即保證人與債權人訂立的，保證人保證在債務人不履行義務時，代其向債權人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 保證債務履行的第三方為 保證人 ，其債務被擔保履行的 債務人為被保證人 。 我國的《擔保法》對質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價證券。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動產(chǎn)質(zhì)押和權利質(zhì)押。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。質(zhì)權 是債權人享有的通過占有債務人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進行 抵押登記 ，否則抵押權人的權利就有可能不受保護。實踐中， 抵押人、抵押權人、法院都可成為拍賣的委托方， 抵押人或抵押權人作為委托人時應協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。 抵押物的權益期限不能低于抵押期限。 ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實 物 認 定 產(chǎn) 權 證 書 的 驗 證 售房公司資質(zhì)審定 所有權驗證 產(chǎn)權證書 同實物的核驗 所有權歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證 房 屋 價 值 評 估 確 定 抵 押 價 值 填 寫 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權證 違約處置 拍賣抵押物清償 抵押貸款合同管理流程 選 擇 借 款 合 同 格 式 固定資產(chǎn)類 流動資產(chǎn)類 借 款 合 同 的 書 寫 審 核 借款申請書 抵押合同 借款合同 審批資料 借款合同報審單 借 款 合 同 簽 章 借款人簽章 擔保人簽章 經(jīng)辦行簽章 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證 借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號 分 發(fā)
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