房地產(chǎn)金融知識(存儲版)
【正文】 總計 7 4 1 7 凈現(xiàn)值 結(jié)論 計算結(jié)果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項投資仍然是合理的。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來收益與 其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn) 值的貼現(xiàn)率。 擔(dān)保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實 物 認(rèn) 定 產(chǎn) 權(quán) 證 書 的 驗 證 售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗證 產(chǎn)權(quán)證書 同實物的核驗 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證 房 屋 價 值 評 估 確 定 抵 押 價 值 填 寫 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設(shè) 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證 違約處置 拍賣抵押物清償 抵押貸款合同管理流程 選 擇 借 款 合 同 格 式 固定資產(chǎn)類 流動資產(chǎn)類 借 款 合 同 的 書 寫 審 核 借款申請書 抵押合同 借款合同 審批資料 借款合同報審單 借 款 合 同 簽 章 借款人簽章 擔(dān)保人簽章 經(jīng)辦行簽章 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證 借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號 分 發(fā) 借款合同變更 借款合同解除 借款合同終止 借款合同違約 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁決 可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn) 包括： ⑴依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的 國有土地使用權(quán) ； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等 建筑物 ； ⑶依法獲得的 房屋期權(quán) ； ⑷依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他 地上定著物 ； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的 土地使用權(quán) 。 抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行 抵押登記 ，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。 B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 我國的《擔(dān)保法》對質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價證券。 ⑵保證的性質(zhì) A人身性 B從屬性 C代償性 D轉(zhuǎn)移性 E獨立性 ⑴保證人須具有民事主體資格 ⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 財產(chǎn)范圍 ⑴公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 ⑵企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 ⑴保證合同的概念 保證合同 即保證人與債權(quán)人訂立的，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時，代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 ⑶ 保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系 ，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。 ⑵出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。 ⑴質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán) ⑵質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) ⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù) ⑴質(zhì)押與抵押的 共同點 A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； B都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的； C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。 ⑵房屋拍賣后的清償順序 房屋拍賣所得的 清償順序 是： A支付處分抵押房屋的費用， B扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D剩余金額返還抵押人， E若拍賣所得不足于支付前三項費用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 二、抵押貸款 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復(fù)雜。 一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場信譽(yù)，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。 例如：有所房子第一年有 1萬元收益，第二年有 2萬元收益，第三年有 2萬元收益，第四年有 2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要 10萬元買這所房子。 三、未來收益的貼現(xiàn) 未來值 是資金未來價值的計算，同樣地，我們也可以計算 未來某個時候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收益價值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價值 ，這種計算稱為 未來收益的 貼現(xiàn) ，其 計算參數(shù)是貼現(xiàn)率 。 復(fù)利 則 是根據(jù) 利息計算周期 ，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息 。 商品的 市場價格是由商品的供給和需求共同決定的 ， 金融市場上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價格 —— 利率。 現(xiàn)值 ： 資金的 未來收益 通過 貼現(xiàn) 的辦法換算成現(xiàn)在的價值量就是其現(xiàn)值 ，即 時間為零時的價值量 。 八、社會福利制度 社會福利制度 對房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個人買房就越踴躍，在同等社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 一般而言， 匯率對房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，
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