房地產金融1-3(存儲版)
【正文】 房協會 — 都市公平協會（非銀行性專業(yè)住房機構） ? （二）第二次”房荒”（經濟大蕭條 — 上世紀 70年代） 經濟大蕭條孕育和確立了（美國）現代房地產金融體系的基本框架 二戰(zhàn)的破壞再次引發(fā)”房荒”。 第四節(jié)房地產金融的研究對象及其分類 ? 一、房地產金融的研究對象 ? 房地產資本市場：包括房地產股票、債券，房地產投資信托基金，住房抵押貸款證券化等 ? 住房抵押貸款和商業(yè)房地產貸款及其風險管理 ? 房地產貸款評估 ? 房地產投資和融資決策 ? 房地產投資組合 ? 住房金融制度改革 ? 房地產保險和貸款擔保 ? 房地產金融風險 ? 房地產金融相關法規(guī) 第四節(jié) 房地產金融的研究對象及其分類 ? 二、房地產金融的分類 ? 按經營性質分 :政策性和自營性房地產金融 ? 按融通方式分 :直接金融和間接金融 ? 按放款形式分 :信用放款和擔保放款 第四節(jié) 房地產金融的研究對象及其分類 ? 三、銀行的房地產金融業(yè)務 ? 房地產信用業(yè)務 (資產業(yè)務、負債業(yè)務）和非房地產信用業(yè)務（表外業(yè)務 ) ? 資產業(yè)務包括房地產投資業(yè)務和房地產放款業(yè)務 ? 負債業(yè)務包括與房地產有關的存款、借款和金融機構往來業(yè)務 ? 表外業(yè)務包括房地產信托、租賃、咨詢及代理業(yè)務 四、房地產金融的特點 ?集中性 ?資金周轉期長 ?資金運動固定性 ?資金增值性 ?風險性 — 主要包括政策風險、決策風險、自然風險、市場風險和財務風險 ?房地產金融以抵押權為基礎 ?房地產金融具有較強的政策性 第五節(jié)房地產金融市場及其構成 一、房地產金融市場的概念 指與房地產有關的金融活動及其場所，即圍繞房地產生產、流通、和消費過程進行的貨幣流通和信用活動及相關的所有經濟活動的總稱，包括房地產投資、融資、信托、保險以及有價證券的發(fā)行與轉讓等。 ? 折現率是將未來收益轉化成現值的收益率 ? 內部收益率指某一固定資本投資在其持有期內實際獲得或預期可獲得的收益率；其經濟含義是項目壽命期終了時，所有投資可被完全收回；它放映了項目投資所能承受的最高貸款利率。 ? 質押標的物的條件： 必須有可讓與性； 必須是特定化的動產，包括特定物和特定化的種類物 ? 權利質押貸款 ? 含義：以可讓與財產權為標的設定擔保而獲取的貸款。 三、房地產抵押合同 ? 房地產抵押合同指債務人或第三人不轉移對房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保而與債權人達成的權利義務關系的協議。 第三節(jié) 房地產抵押權的效力 ? 一、房地產抵押權的內部效力 ? 抵押擔保的債權范圍：主債權、利息、違約金和賠償金、實現抵押權的費用 ? 抵押權及于標的物的范圍：抵押原物、從物、從權利、添附物、孽息、抵押物的代位物 ? 二、房地產抵押權的外部效力 ? 抵押權對房地產租賃權的影響 ? 租賃權在前，抵押權在后：買賣不破租賃 ? 抵押權在前，租賃權在后：抵押權可對抗租賃權 抵押權對抵押房地產轉讓的影響 第一，轉讓已抵押的房地產時，應通知抵押權人，并告知受讓人轉讓物已設定抵押權的情況；經抵押登記的受讓人可代債務人清償債務而后向抵押人追償。 ? 二、抵押權實現的方式 ? 抵押房地產折價 ? 抵押房地產變賣：當事人合意變賣、法院強制變賣 ? 注意兩點：一抵押物的變賣不得對抗優(yōu)先購買權；二變賣對抵押權人的法律后果。 ? 三、關于優(yōu)先受償權問題 ? 建設工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權人 ? 個人住房抵押的優(yōu)先受償權 ? 四、農村村民的房屋是否可以設定抵押權 思考題 ? 試析房地產抵押貸款中的風險 . ? 我國房地產抵押市場中存在的問題及對策。（被多數國家所禁止） ? 二、抵押期間問題 ? 抵押期間指法律規(guī)定抵押權人能夠自由行使其抵押權的期間（ 《 擔保法 》 對抵押期間沒做明確規(guī)定） ? 當事人能否約定抵押期間 ? 登記機關規(guī)定抵押期限的效力問題： ? 抵押登記只是設定抵押權的生效時間，而不是失效時間，登記機關只有依法登記的權利而沒有設定抵押期限的權利。 第四節(jié) 房地產抵押權的實現 ? 房地產抵押權的實現是指債務履行期屆滿，債務人不履行債務時，抵押權人依法定程序處分抵押房地產，以抵押的房地產變賣、拍賣價款或以折價的方式優(yōu)先受償以實現其債權。 第三節(jié) 房地產抵押權的效力 ? 抵押權是抵押人享有的當債務人不履行債務時，依法處分抵押物并優(yōu)先受償
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