房地產(chǎn)金融1-3(存儲版)
【正文】 房協(xié)會 — 都市公平協(xié)會（非銀行性專業(yè)住房機(jī)構(gòu)） ? （二）第二次”房荒”（經(jīng)濟(jì)大蕭條 — 上世紀(jì) 70年代） 經(jīng)濟(jì)大蕭條孕育和確立了（美國）現(xiàn)代房地產(chǎn)金融體系的基本框架 二戰(zhàn)的破壞再次引發(fā)”房荒”。 第四節(jié)房地產(chǎn)金融的研究對象及其分類 ? 一、房地產(chǎn)金融的研究對象 ? 房地產(chǎn)資本市場：包括房地產(chǎn)股票、債券，房地產(chǎn)投資信托基金，住房抵押貸款證券化等 ? 住房抵押貸款和商業(yè)房地產(chǎn)貸款及其風(fēng)險管理 ? 房地產(chǎn)貸款評估 ? 房地產(chǎn)投資和融資決策 ? 房地產(chǎn)投資組合 ? 住房金融制度改革 ? 房地產(chǎn)保險和貸款擔(dān)保 ? 房地產(chǎn)金融風(fēng)險 ? 房地產(chǎn)金融相關(guān)法規(guī) 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融的研究對象及其分類 ? 二、房地產(chǎn)金融的分類 ? 按經(jīng)營性質(zhì)分 :政策性和自營性房地產(chǎn)金融 ? 按融通方式分 :直接金融和間接金融 ? 按放款形式分 :信用放款和擔(dān)保放款 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融的研究對象及其分類 ? 三、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù) (資產(chǎn)業(yè)務(wù)、負(fù)債業(yè)務(wù)）和非房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù)（表外業(yè)務(wù) ) ? 資產(chǎn)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù) ? 負(fù)債業(yè)務(wù)包括與房地產(chǎn)有關(guān)的存款、借款和金融機(jī)構(gòu)往來業(yè)務(wù) ? 表外業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)信托、租賃、咨詢及代理業(yè)務(wù) 四、房地產(chǎn)金融的特點 ?集中性 ?資金周轉(zhuǎn)期長 ?資金運(yùn)動固定性 ?資金增值性 ?風(fēng)險性 — 主要包括政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、自然風(fēng)險、市場風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險 ?房地產(chǎn)金融以抵押權(quán)為基礎(chǔ) ?房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性 第五節(jié)房地產(chǎn)金融市場及其構(gòu)成 一、房地產(chǎn)金融市場的概念 指與房地產(chǎn)有關(guān)的金融活動及其場所，即圍繞房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、和消費過程進(jìn)行的貨幣流通和信用活動及相關(guān)的所有經(jīng)濟(jì)活動的總稱，包括房地產(chǎn)投資、融資、信托、保險以及有價證券的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓等。 ? 折現(xiàn)率是將未來收益轉(zhuǎn)化成現(xiàn)值的收益率 ? 內(nèi)部收益率指某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實際獲得或預(yù)期可獲得的收益率；其經(jīng)濟(jì)含義是項目壽命期終了時，所有投資可被完全收回；它放映了項目投資所能承受的最高貸款利率。 ? 質(zhì)押標(biāo)的物的條件： 必須有可讓與性； 必須是特定化的動產(chǎn)，包括特定物和特定化的種類物 ? 權(quán)利質(zhì)押貸款 ? 含義：以可讓與財產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的設(shè)定擔(dān)保而獲取的貸款。 三、房地產(chǎn)抵押合同 ? 房地產(chǎn)抵押合同指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 ? 一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)部效力 ? 抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍：主債權(quán)、利息、違約金和賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用 ? 抵押權(quán)及于標(biāo)的物的范圍：抵押原物、從物、從權(quán)利、添附物、孽息、抵押物的代位物 ? 二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的外部效力 ? 抵押權(quán)對房地產(chǎn)租賃權(quán)的影響 ? 租賃權(quán)在前，抵押權(quán)在后：買賣不破租賃 ? 抵押權(quán)在前，租賃權(quán)在后：抵押權(quán)可對抗租賃權(quán) 抵押權(quán)對抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響 第一，轉(zhuǎn)讓已抵押的房地產(chǎn)時，應(yīng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已設(shè)定抵押權(quán)的情況；經(jīng)抵押登記的受讓人可代債務(wù)人清償債務(wù)而后向抵押人追償。 ? 二、抵押權(quán)實現(xiàn)的方式 ? 抵押房地產(chǎn)折價 ? 抵押房地產(chǎn)變賣：當(dāng)事人合意變賣、法院強(qiáng)制變賣 ? 注意兩點：一抵押物的變賣不得對抗優(yōu)先購買權(quán)；二變賣對抵押權(quán)人的法律后果。 ? 三、關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問題 ? 建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)人 ? 個人住房抵押的優(yōu)先受償權(quán) ? 四、農(nóng)村村民的房屋是否可以設(shè)定抵押權(quán) 思考題 ? 試析房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險 . ? 我國房地產(chǎn)抵押市場中存在的問題及對策。（被多數(shù)國家所禁止） ? 二、抵押期間問題 ? 抵押期間指法律規(guī)定抵押權(quán)人能夠自由行使其抵押權(quán)的期間（ 《 擔(dān)保法 》 對抵押期間沒做明確規(guī)定） ? 當(dāng)事人能否約定抵押期間 ? 登記機(jī)關(guān)規(guī)定抵押期限的效力問題： ? 抵押登記只是設(shè)定抵押權(quán)的生效時間，而不是失效時間，登記機(jī)關(guān)只有依法登記的權(quán)利而沒有設(shè)定抵押期限的權(quán)利。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) ? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是指債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人依法定程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣、拍賣價款或以折價的方式優(yōu)先受償以實現(xiàn)其債權(quán)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 ? 抵押權(quán)是抵押人享有的當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，依法處分抵押物并優(yōu)先受償
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