【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)處于跟隨狀態(tài)。如果還想留在房地產(chǎn)業(yè)，那么就只能接受房?jī)r(jià)監(jiān)管。 公開(kāi)房?jī)r(jià)成本的阻力 ? 有些政府官員和研究人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)的復(fù)雜性。 ? 由于公開(kāi)房?jī)r(jià)涉及到了政務(wù)，并且有可能導(dǎo)致某些地區(qū)的政治地震，因此，絕對(duì)不能低估公開(kāi)房?jī)r(jià)成本的意義和難度。 表 73 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支出概況（億元） 1999 2023 2023 2023 2023 2023 各項(xiàng)應(yīng)付款 1699 工程款 設(shè)備材料款 資料來(lái)源 :《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)摘要 》 ， 2023年， P62。 ? 北京征收到的和土地使用有關(guān)的稅收收入是 ，上海收入了 ，天津收入了 ，重慶收入。 房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn) ? 2023年 12月 16日，全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)第二號(hào)公報(bào)宣稱(chēng)， 2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)平均利潤(rùn)率%。 ? 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)率只有 %，和福州物價(jià)局統(tǒng)計(jì)出來(lái)的 50%簡(jiǎn)直是天壤之別。 ? 這可能是房地產(chǎn)商不敢公開(kāi)示人的一筆黑帳，也是他們有苦說(shuō)不出來(lái)的地方。 房?jī)r(jià)研究嚴(yán)重不足，究其原因，無(wú)非以下幾條： ? 第一，缺乏推動(dòng)房?jī)r(jià)研究的激勵(lì)機(jī)制和體制保證。在現(xiàn)實(shí)中很少有企業(yè)或者政府部門(mén)愿意資助房?jī)r(jià)研究。 強(qiáng)制披露房?jī)r(jià)信息的必要性 ? 房?jī)r(jià)信息屬于公共物品。 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不足的情況下，為了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的分配效率，維護(hù)正常的競(jìng)爭(zhēng)秩序，必須采取二項(xiàng)措施： ? 第一，強(qiáng)制房?jī)r(jià)信息披露。對(duì)房地產(chǎn)商實(shí)施強(qiáng)制房?jī)r(jià)信息披露制度就成為無(wú)可替代的制度選擇。 ? 一個(gè)具有權(quán)威性、科學(xué)性、專(zhuān)業(yè)性的測(cè)算體系就顯得尤為重要，同時(shí)，各部門(mén)信息共享，政府的強(qiáng)力推進(jìn)更是重中之重。 ? 從目前的機(jī)制而言，房?jī)r(jià)的真實(shí)性是無(wú)法證明的。 ? 而政府干預(yù)的最重要的手段就是強(qiáng)制信息披露，并且建立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)督信息的真實(shí)性。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)也肯定處于嚴(yán)重的信息不足狀態(tài)。事后，即使錯(cuò)了也從不檢討更正。在國(guó)內(nèi)從事經(jīng)濟(jì)研究的人數(shù)眾多，卻沒(méi)有一個(gè)機(jī)制來(lái)強(qiáng)調(diào)和支持那些耗費(fèi)較多時(shí)間和財(cái)力的科研題目。對(duì)于行賄者來(lái)說(shuō)，行賄的最大值無(wú)論如何不超過(guò)不義之財(cái)。如果這些賄賂是分多次進(jìn)行，那么，每一次的數(shù)量更小一些。 ? 福州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率平均為 50%，最低的超過(guò)20%，最高的超過(guò) 90%。在 2023年房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益（自有資本）為 8279億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 253億元。耕地占用稅 120億元（占全部稅收 %）。其中，建筑材料價(jià)格上升了 %，水電燃料價(jià)格上升了 %，交通運(yùn)輸價(jià)格上升了 %，建筑裝潢材料價(jià)格上升 %，五金電料上升 2%。 ? 再加上占房地產(chǎn)價(jià)格 20%到 40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的 50%到 80%。 ? 公開(kāi)房?jī)r(jià)成本并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的知識(shí)或技術(shù)問(wèn)題，矛頭所指是隱藏在房?jī)r(jià)背后的暴利、壟斷、逃稅和貪污腐敗。房地產(chǎn)市場(chǎng)至今依然保留著相當(dāng)大的壟斷性。 房?jī)r(jià)成本是不是房地產(chǎn)商的隱私 ? “公布商品房成本的行為不盡妥當(dāng)，這樣做涉及開(kāi)發(fā)商隱私、違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。相當(dāng)于全國(guó)職工工資總額的 %。只要能夠賣(mài)得出去，他們絕對(duì)不會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)較低而降低房?jī)r(jià)。之所以高房?jī)r(jià)可以從一個(gè)地區(qū)傳播到另外一個(gè)地區(qū)，就在于大房地產(chǎn)商和投機(jī)集團(tuán)的跨地區(qū)活動(dòng)。如果是地價(jià)決定房?jī)r(jià)的話，假定地價(jià)漲 10%，而其他成本都維持不變，那么，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)只漲 3%。 ? 在投標(biāo)過(guò)程中房地產(chǎn)商使用的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 ? 供給方和需求方不僅在資金、談判能力、市場(chǎng)占有比例上嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，購(gòu)房者特別在信息上處于劣勢(shì)。一次性收取幾十年地租和出售土地在實(shí)質(zhì)上沒(méi)有多大區(qū)別， ? 保留在國(guó)家手中的所有權(quán)已經(jīng)沒(méi)有太大的意義了 。 ? 亞當(dāng) ?斯密指出：“地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式，和工資與利潤(rùn)是不同的。成本估價(jià)法再好也幫不上平民百姓的忙。在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)的情況下，使用市場(chǎng)比較法絕對(duì)有利于房地產(chǎn)商。 ? 第六，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅和印花稅等。 ? 第二，勘察、設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)費(fèi)用以及可行性研究等費(fèi)用。 1])1()1[( ?????? tzyt PTiTR ?? 成本估價(jià)法 ? 房地產(chǎn)的建造成本包括各項(xiàng)費(fèi)用（包括原材料、人工、運(yùn)輸、能耗等）。 ? 因此，房地產(chǎn)還原利率應(yīng)當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)性、非流動(dòng)性、管理的復(fù)雜性和資產(chǎn)的安全性等多種要素，而不能千篇一律地采用一個(gè)常數(shù)。 ? 收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。 ? 事前，明知房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率太高，銀行為什么還要發(fā)放貸款？ ? 事后，明知貸款有風(fēng)險(xiǎn)為什么不敢痛下殺手？ ? 目前空置率過(guò)高的問(wèn)題，說(shuō)到底，癥結(jié)在于銀行的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管沒(méi)有到位。 ? 只要房?jī)r(jià)沒(méi)有跌過(guò)按揭貸款首期的比例，銀行的房貸是安全的。目前面積和檔次適中的住宅蓋得不夠，而高檔住宅的房?jī)r(jià)太高，甚至高到了不合理的程度，這是空置率居高不下的原因。 ? 空置率高了，有人說(shuō)，反映了消費(fèi)者購(gòu)房意愿不強(qiáng)。 ? 有人說(shuō)：“按照國(guó)際通行慣例，空置率在 5%至 10%之間為合理區(qū)；空置率在 10%至 20%之間屬危險(xiǎn)區(qū)；空置率在 20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，極度危險(xiǎn)”。如果房?jī)r(jià)乘上長(zhǎng)期業(yè)主平均成本之后大大高于類(lèi)似住宅的租金，那么就可以判定房?jī)r(jià)偏高。 ? 低利率是推動(dòng)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原動(dòng)力。 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)成本可以近似簡(jiǎn)化為所支出的房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。 購(gòu)租比（ Pricetorent ratio） ? 房?jī)r(jià)收入比度量當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)住宅的能力，而購(gòu)租比度量購(gòu)房和租房的相對(duì)成本。 ? 愛(ài)爾蘭使用的是二手房銷(xiāo)售平均價(jià)格 （ Second hand houses）。在統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲臅r(shí)候并不包括這些購(gòu)房者。其實(shí)，對(duì)于居民購(gòu)房能力起到?jīng)Q定性作用的是業(yè)主成本。 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)跡象必然表現(xiàn)為在短時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)和其他指數(shù)突然背離長(zhǎng)期趨勢(shì)?？墒牵康禺a(chǎn)是沒(méi)有流動(dòng)性的，不可能通過(guò)流動(dòng)來(lái)拉平房?jī)r(jià)。如果僅僅采用當(dāng)期的房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比作為指標(biāo)，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常狀況也可能給讓人們誤認(rèn)為過(guò)熱。住宅的真實(shí)需求大約每年增加 億平方米。如果按照每個(gè)城市人口住房面積 22平方米計(jì)算，需要增加 。 ? （ 3） 6070%的居民要求改善住房條件。 高收入國(guó)家 中高收入國(guó)家 中等收入國(guó)家 中低收入國(guó)家 低收入國(guó)家 8 美國(guó) 德國(guó) 法國(guó) 日本 中國(guó) 60 38 37 31 圖 12 平均房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售面積 0500100015002023250030001987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023050001000015000202302500030000350004000045000平均房?jī)r(jià) 商品房銷(xiāo)售面積 表 14全國(guó)各省市商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積 .doc ? 表 15各省市平均房?jī)r(jià)及其變化情況 .doc ? 表 16商品房?jī)r(jià)格變化率 .doc ? 表 17各地方房?jī)r(jià)比較 .doc 要 點(diǎn)： ? ? 圍繞著正常狀態(tài)的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長(zhǎng)期平均值才可能稱(chēng)為泡沫經(jīng)濟(jì)。如果這個(gè)比例迅速增加，說(shuō)明租房不如買(mǎi)房，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)了泡沫。 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)和投機(jī)活動(dòng)相關(guān)，投機(jī)活動(dòng)的最顯著的特點(diǎn)是短期。 ? 研究居民購(gòu)房的承受能力的數(shù)學(xué)模型中包括的變量：當(dāng)期的收入，前期收入，已經(jīng)積累的財(cái)富，利率、通貨膨脹率、平均投資回報(bào)率、居民儲(chǔ)蓄率等。如果房?jī)r(jià)上升得比收入更快，則房?jī)r(jià)收入比可能下跌。 ? 第