【正文】 政府理應(yīng)代表廣大民眾的利益推動房價研究。 ? 一個具有權(quán)威性、科學性、專業(yè)性的測算體系就顯得尤為重要，同時，各部門信息共享，政府的強力推進更是重中之重。 ? 從目前的機制而言，房價的真實性是無法證明的。他們所披露的信息的真實性也就很成問題了。采取強制性的信息披露和引入對房價真實性的監(jiān)管是提高社會資源配置效率的必然結(jié)果。對房地產(chǎn)商實施強制房價信息披露制度就成為無可替代的制度選擇。 ? 而政府干預(yù)的最重要的手段就是強制信息披露，并且建立相應(yīng)的機構(gòu)來監(jiān)督信息的真實性。這就是一種市場失靈。 房地產(chǎn)開發(fā)商有沒有比較強烈的自愿披露真實信息的動機？ ? 自愿披露信息的可能性取決于內(nèi)部激勵機制的設(shè)計。 ? 在房地產(chǎn)市場信息不足的情況下，為了提高房地產(chǎn)市場的分配效率，維護正常的競爭秩序，必須采取二項措施： ? 第一，強制房價信息披露。 ? 房地產(chǎn)市場也肯定處于嚴重的信息不足狀態(tài)。他們也不會自愿為房價真實性付費。 ? 對于一般民眾或企業(yè)來說，最佳對策是坐等其他人來提供準確信息。 強制披露房價信息的必要性 ? 房價信息屬于公共物品。事后，即使錯了也從不檢討更正。有些人為了提高知名度故作驚人之語。 ? 在國內(nèi)的學術(shù)界缺乏公平的競爭環(huán)境，在許多情況下，瞎說亂說的沒有懲罰，有所建樹的得不到表彰。在現(xiàn)實中很少有企業(yè)或者政府部門愿意資助房價研究。在國內(nèi)從事經(jīng)濟研究的人數(shù)眾多，卻沒有一個機制來強調(diào)和支持那些耗費較多時間和財力的科研題目。許多人指望讓別人來做這項研究而坐享其成。也就是說，房價理論和信息都是一種公共品 (Public Goods)。 房價研究嚴重不足，究其原因，無非以下幾條： ? 第一，缺乏推動房價研究的激勵機制和體制保證。對于行賄者來說，行賄的最大值無論如何不超過不義之財。 ? 行賄受賄大概也有一個經(jīng)濟規(guī)則。血酬是流血拼命換來的錢。 ? 這可能是房地產(chǎn)商不敢公開示人的一筆黑帳，也是他們有苦說不出來的地方。如果這些賄賂是分多次進行，那么，每一次的數(shù)量更小一些。 ? 如果沒有高官介入，房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕也要支付相當費用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開發(fā)經(jīng)營的資格。到底誰錯了？ ? 房地產(chǎn)商的利潤究竟有多高，還是一個謎。 ? 國家統(tǒng)計局所說房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤率只有 %，和福州物價局統(tǒng)計出來的 50%簡直是天壤之別。 ? 福州市房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率平均為 50%，最低的超過20%，最高的超過 90%。 ? 有人說：“沒有 25%的利潤，開發(fā)商難以再生存”，“業(yè)內(nèi)人士聲稱：開發(fā)商資本回報率高達 70%” 。引用國家統(tǒng)計局 2023年經(jīng)濟普查報告說，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)利潤率只有 %。 房地產(chǎn)業(yè)的利潤 ? 2023年 12月 16日，全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)第二號公報宣稱， 2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)平均利潤率%。在 2023年房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益（自有資本）為 8279億元，營業(yè)利潤 253億元。極而言之，地方政府不過從稅收渠道拿走了 元，還需要追究其余的 1200億元的去向。 表 75 2023年增收的與土地有關(guān)的稅收 （億元） 地方總計 北京 上海 天津 重慶 2023年房產(chǎn)稅 2023年房產(chǎn)稅 2023年城鎮(zhèn)土地使用稅 2023年耕地占用稅 2023年土地稅收總和 2023年與房地產(chǎn)有關(guān)收入 2023與土地相關(guān)稅增收額 資料來源： 《 中國統(tǒng)計摘要 》 ， 2023年， P7475。 ? 北京征收到的和土地使用有關(guān)的稅收收入是 ，上海收入了 ，天津收入了 ，重慶收入。耕地占用稅 120億元（占全部稅收 %）。 ? 表 74各地區(qū)財政收入 .doc ? 根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的 2023年數(shù)據(jù)，全國地方性稅收總收入為 11693億元。這筆巨款絕對不會無緣無故地從人間蒸發(fā)。 表 73 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支出概況（億元） 1999 2023 2023 2023 2023 2023 各項應(yīng)付款 1699 工程款 設(shè)備材料款 資料來源 :《 中國統(tǒng)計摘要 》 ， 2023年， P62。其中，建筑材料價格上升了 %，水電燃料價格上升了 %，交通運輸價格上升了 %，建筑裝潢材料價格上升 %，五金電料上升 2%。 ? 由于房價遠遠超過了勞動成本上升幅度，顯然，把房價暴漲歸罪于勞動成本的推動是毫無根據(jù)的。 ? 2023年全國房價上升了 %，職工工資指數(shù)上升 %。 ? 由于公開房價涉及到了政務(wù)，并且有可能導(dǎo)致某些地區(qū)的政治地震，因此，絕對不能低估公開房價成本的意義和難度。 ? 再加上占房地產(chǎn)價格 20%到 40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的 50%到 80%。 ? 從 2023年到 2023年，地方政府的土地出讓收入為 9100億元。因為一算就可能把某些躲在陰暗角落中的逃稅漏稅、貪污腐敗算出來。 公開房價成本的阻力 ? 有些政府官員和研究人員反復(fù)強調(diào)房價的復(fù)雜性。 ? 公開房價成本并不是一個簡單的知識或技術(shù)問題，矛頭所指是隱藏在房價背后的暴利、壟斷、逃稅和貪污腐敗。房價飛漲究竟歸誰管呢？在物價局、建設(shè)部、國土資源部、發(fā)改委等部門之間踢皮球。 ? 第二類官員的態(tài)度曖昧。如果還想留在房地產(chǎn)業(yè)，那么就只能接受房價監(jiān)管。房地產(chǎn)市場至今依然保留著相當大的壟斷性。如果要公開，鑒于社會公平的原則，不應(yīng)該只是房地產(chǎn)業(yè)公開，社會各個行業(yè)都應(yīng)該公開。這是保護市場公平競爭的必要條件，是保護廣大購房者的利益所必須采取的措施。一個或者數(shù)個大房地產(chǎn)企業(yè)形成價格聯(lián)盟，他們是當?shù)氐摹昂皟r”領(lǐng)袖，其他中小房地產(chǎn)企業(yè)處于跟隨狀態(tài)。 房價成本是不是房地產(chǎn)商的隱私 ? “公布商品房成本的行為不盡妥當，這樣做涉及開發(fā)商隱私、違背市場經(jīng)濟規(guī)律。 ? 上海新梅（ 600732）主營業(yè)務(wù)利潤同比下降 %。 ? ? 從 2023年股市公報可見，房地產(chǎn)公司的業(yè)績表現(xiàn)一塌糊涂。 ? 在 2023年是 25家， 2023年 37家， 2023年為 45家。相當于全國職工工資總額的 %。 ? 房地產(chǎn)商再三聲明，他們并沒有發(fā)財。 ? 房價暴漲。 房地產(chǎn)講座（ 3） 房 價 之 謎 主講人：徐滇慶 ? 房價之謎不在于去年漲了多少，也不在于明年還會不會漲，讓人們困惑不解的是明明房價暴漲，房地產(chǎn)的富豪越來越多，可是誰都不認帳。只要能夠賣得出去，他們絕對不會因為地價較低而降低房價。二者的物業(yè)檔次和造價都差不多，最后售價也差不多。實際上就是要求把政府理應(yīng)得到的部分地租讓渡給房地產(chǎn)商。 降低地價便宜了誰 ? 李嘉圖指出：“地主降低地租并不能降低谷物的價格，只是將部分應(yīng)該歸自己所有的地租讓渡給了雇農(nóng)而已。之所以高房價可以從一個地區(qū)傳播到另外一個地區(qū)，就在于大房地產(chǎn)商和投機集團的跨地區(qū)活動。 ? 在形式上地價似乎登場在前，房價形成在后。 ? 如果地價果真太高，房地產(chǎn)商絕對不會投標。這從另一個角度說明，房價的變化并不是單純由地價決定的。如果是地價決定房價的話，假定地價漲 10%，而其他成本都維持不變，那么，房價應(yīng)當只漲 3%。反過來，地價高的地方房價也不一定高。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上似乎看不出地價和房價之間存在著必然的相關(guān)關(guān)系。 ? 因為估價方法完全不同，地價決定房價的說法是沒有根據(jù)的。 ? 在投標過程中房地產(chǎn)商使用的是假設(shè)開發(fā)法。 ? （ 4）對于房價上漲的態(tài)度不同。 ? （ 2）雙方的決策速度不對稱。實際上這兩個方面也嚴重地不對稱。 ? 供給方和需求方不僅在資金、談判能力、市場占有比例上嚴重不對稱，購房者特別在信息上處于劣勢。 ? 雙方逐步向中間靠攏，最終出現(xiàn)一個交集，達成交易價格。 ? 地產(chǎn)定價的不對稱性 ? 從房價形成的博弈過程可以很明確地肯定，地