【正文】 一，房價(jià)的統(tǒng)計(jì)對(duì)象選擇不同。 ? 韓國采用的是全國房價(jià)指數(shù) (Nationwide house price index)。 ? 業(yè)主在購買了住宅之后必須繳納固定資產(chǎn)稅 。 ? 如果在過去 20年內(nèi)業(yè)主成本的平均值為 ， ? 一套住房月租金是 1000元，年租金為 12023元， ? 合理的房價(jià)應(yīng)當(dāng)大致為 24萬元。目前還沒有證據(jù)說將來各城市之間購租比的差距會(huì)自然縮小?！? ? 有人說空置面積是：“購房者既沒有出租也沒有入住的房屋加上沒有賣出去的房屋”。 ? 如果投資主體是國家，那么空置率高意味著浪費(fèi)。 ? 縮小貧富差距的要害在于就業(yè)政策、稅收政策、政府的轉(zhuǎn)移支付政策和健全公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 ? 空置率上升在一定程度上反映了房地產(chǎn)商對(duì)房價(jià)的預(yù)期。 ? 拿著銀行的錢在賭博，堅(jiān)守高房價(jià)不肯讓步。 ? (2) 由于房地產(chǎn)的地理位置具有唯一性，世界上沒有兩棟完全一樣的房子， ? (3) 住宅結(jié)構(gòu)、面積、朝向、樓層等區(qū)別，使得購房者愿意支付的價(jià)格區(qū)別很大 ? (4) 房地產(chǎn)商對(duì)房價(jià)的估算中包含了很大的主觀判斷的成分， ? (5) 房地產(chǎn)商在談判中房價(jià)的不確定性。市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。假定房地產(chǎn)的純收益不變，使用年限無窮，還原利率為常數(shù)，上式可以簡(jiǎn)化為人們一般所熟悉的形式： )1)... (1)(1(...)1)(1(1 2121211nnrrrarrarap??????????rap ?利率純收益房地產(chǎn)價(jià)格 ? 收益還原法的困難： ? （ 1） 如何選取合理的還原利率。 ? 在這里， Rt 表示住房資本的年成本， Ty表示利息稅率， i表示利率， Tg表示財(cái)產(chǎn)增值稅率， γ表示住房價(jià)值增長率， δ表示折舊率， Pt1。 ? 第一，取得土地的費(fèi)用。建筑材料能源、水電和運(yùn)輸費(fèi)用。 假設(shè)開發(fā)法 ? 地價(jià) = 房價(jià) – 建筑費(fèi)用 – 專業(yè)費(fèi)用 – 銷售費(fèi)用 – 資本成本 – 稅費(fèi) – 利潤 ? 房價(jià)扣除開發(fā)成本之后就剩下二大塊：地價(jià)和利潤。不可能收集足夠的信息來分析未來各期的收益。 ? 32個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)，地價(jià)因素只占商品房成本的 23％，其中，北京土地成本占商品房總成本的 ％，上海的土地成本則只占總成本的 ％，廣州則更低，只有 ％。這種壟斷價(jià)格所產(chǎn)生的超額利潤與土地所有權(quán)無關(guān)。 ? 不僅不利于從長期觀點(diǎn)來平衡政府財(cái)政，而且很容易導(dǎo)致過度投資。 ? （ 1）雙方的激勵(lì)機(jī)制不對(duì)稱。 房價(jià)決定了地價(jià) ? 浙江的地價(jià)比江蘇高，但是江蘇的房價(jià)要比浙江高。 ? 判斷房價(jià)是否決定地價(jià)的最主要的依據(jù)來自于土地投標(biāo)過程?！? ? 在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，降低地價(jià)也就是降低地租。那么，老百姓購房時(shí)多支付的錢究竟落進(jìn)了誰的荷包？ 令人困惑的房地產(chǎn)業(yè) ? 2023年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)有三個(gè)現(xiàn)象引起了全社會(huì)的普遍關(guān)注。 ? 在福布斯公布的 2023年中國 200名富豪當(dāng)中有 64人來自于房地產(chǎn)業(yè)，在前 20名當(dāng)中，有 11人與房地產(chǎn)有關(guān)。 ? 對(duì)于具有壟斷性企業(yè)的價(jià)格監(jiān)管既不是過度干預(yù)企業(yè)，也沒有侵犯企業(yè)的“隱私權(quán)”。 政府官員對(duì)公開房價(jià)成本的分歧 ? 第一類，許多官員義正詞嚴(yán)，堅(jiān)決支持房價(jià)成本信息透明化。 ? 計(jì)算機(jī)每秒可以計(jì)算幾億次，難道連個(gè)房價(jià)成本還算不清楚？ ? 不是算不清楚，恐怕是不想算。 房價(jià)與造價(jià) ? 表 71房屋銷售價(jià)格和造價(jià) .doc 房價(jià)暴漲并非來自于成本推動(dòng) ? 在房價(jià)大幅度上升的過程中，勞動(dòng)成本（主要是建筑工人的工資）是否顯著上升？ 表 72 建筑業(yè)職工平均工資 1999 2023 2023 2023 國有企業(yè) 8734 9512 10299 11231 工資變化率 % % % % 集體企業(yè) 6296 6873 7260 7745 工資變化率 % % % % 資料來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 》 ， 2023年， P158162。 房價(jià)暴漲與地方財(cái)稅收入 ? 全國購房者因?yàn)榉績r(jià)上漲的原因在 2023年多支付了 1663億元。如果把房產(chǎn)稅也一并計(jì)入，那么，北京市收入與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收總和為 ，上海為 億元，天津?yàn)?，重慶為 。 ? 許多開發(fā)商馬上表態(tài)認(rèn)同這個(gè)數(shù)字。 ? 時(shí)隔半年之后，國家統(tǒng)計(jì)局依然堅(jiān)持原來的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率只有 %。 究竟要給官員多少賄賂？ ? 吳思先生提出的血酬定律很有意思。 ? 房價(jià)研究并不針對(duì)某個(gè)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一旦將研究成果公布于眾，人人皆知，沒有私密性。 ? 第二，學(xué)風(fēng)浮燥，急功近利，不利于推進(jìn)房價(jià)研究。 ? 公共物品的特征是適用于所有的人，而不存在排它性。 ? 第二，建立完全獨(dú)立于所有房地產(chǎn)利益集團(tuán)的房價(jià)研究機(jī)構(gòu)。 ? 強(qiáng)制披露制度是一種追求交易利潤前提下減少效率損失的重要手段。 ? 既然房價(jià)研究成果沒有確定的排它的受益者，房價(jià)研究機(jī)構(gòu)只能由政府來支持。 ? 而地方政府也缺乏公布真實(shí)信息的激勵(lì)。 ? 在市場(chǎng)失靈的情況下必須采取政府干預(yù)。因此，房價(jià)研究肯定會(huì)處于投資不足狀態(tài)。在沒有充分研究，有的時(shí)候甚至根本就沒有研究，就敢于毫不負(fù)責(zé)地大膽臆斷。迄今為止，還沒有一個(gè)有效的房價(jià)研究激勵(lì)機(jī)制，也沒有相應(yīng)的組織保證。對(duì)于貪官污吏來說，為了得到不義之財(cái)，可以冒多大的被揭露的風(fēng)險(xiǎn)。把一大筆賄賂分解為幾十筆，每一筆賄賂的數(shù)量可能都不大。 ? 根據(jù) 2023年 20家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)商的資本回報(bào)率為 %，凈利潤增長幅度普遍在 3050%。 ? 土地出讓金是地方政府預(yù)算外最主要的收入來源，根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)， 2023年全國主要大城市的平均綜合地價(jià)為 1198元 /平方米 ,與 2023年相比增長%,這意味著在購房者多付的 1663億元中，各級(jí)政府的土地收入占了約 ，加上預(yù)算內(nèi)稅收增加收入的約 269億元，一共才 530億，還有近千億的資金流到哪里去了呢？ ? 究竟房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤有多大？ ? 在 1997— 1999年期間，房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。其中城鎮(zhèn)土地使用稅征收了 億元（占全部稅收 %）。 房價(jià)暴漲是否來自于房地產(chǎn)的物化成本的推動(dòng)？ ? 在 2023年，全國商品零售價(jià)格指數(shù)上升了 %。 ? 政府稅、費(fèi)收入占到房地產(chǎn)價(jià)格的 30%到 40%左右。 ? 第三類官員（還包括相當(dāng)數(shù)量的學(xué)者）對(duì)公布房價(jià)成本大潑冷水。 ? 為什么人們沒有要求生產(chǎn)雨傘、打火機(jī)的廠家公布成本，也沒有要求街頭巷尾的小餐館公布成本，而單單和房地產(chǎn)商過不去？ ? 由于房地產(chǎn)的地域特征，不僅很難和國際市場(chǎng)接軌，甚至在距離不遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間都難以統(tǒng)一房價(jià)。 ? 天宸股份（ 600620）的主營業(yè)務(wù)利潤下降 %， ? 埔東金橋（ 600639）主營業(yè)務(wù)利潤下降了 %。 ? 如果以 2023年的房價(jià)作為基礎(chǔ)，那么中國的老百姓在2023年購買住宅的時(shí)候由于房價(jià)上漲的因素而多支付了 1663億元。對(duì)于房地產(chǎn)商來說，房價(jià)越高越好。 ? 事實(shí)上，房地產(chǎn)商在政府公布地價(jià)標(biāo)底之前早就對(duì)未來房價(jià)作出了預(yù)測(cè)。 ? 在購房者支付的房價(jià)中只有 30%左右是地價(jià)。 ? 正是由于在土地批租市場(chǎng)上供求雙方的不對(duì)稱性，地價(jià)和房價(jià)不存在著平等的互動(dòng)關(guān)系。 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給方是房地產(chǎn)公司，需求方是千千萬萬的購房者。 ? 支付了 70年的地租之后實(shí)際上就已經(jīng)擁有了這塊土地。 ? 任何一種權(quán)益的變化都會(huì)改變房價(jià)?？峙路康禺a(chǎn)商最不喜歡的就是成本估價(jià)法。 房價(jià)評(píng)估方法的背后 ? 房地產(chǎn)商偏愛市場(chǎng)比較法。包括市場(chǎng)推廣費(fèi)、委托銷售費(fèi)和銷售手續(xù)費(fèi)等。 ? （ d）通過土地二、三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得的土地為購買費(fèi)?？墒墙y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，由于住房需求的價(jià)格彈性很弱，住房價(jià)格變化對(duì)于居民的購房或租房的選擇并不敏感 。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的