【正文】 價(jià)并不能決定房價(jià)，因此，降低地價(jià)未必能夠平抑房價(jià)。 ? 一次性收取幾十年的地租實(shí)際上是允許現(xiàn)任官員提前動(dòng)用了他們后面若干屆政府的財(cái)源。一次性收取幾十年地租和出售土地在實(shí)質(zhì)上沒有多大區(qū)別， ? 保留在國家手中的所有權(quán)已經(jīng)沒有太大的意義了 。 土地出讓金在本質(zhì)上屬于地租范疇 ? 現(xiàn)行作法是一次性收取未來 4070年的地租。 ? 土地的價(jià)格是賣方（政府）設(shè)定的價(jià)格?！? ? 馬克思認(rèn)為：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的壟斷價(jià)格與一般商品市場(chǎng)不一樣，它存在的前提不是壟斷資本而是對(duì)某塊土地的經(jīng)營壟斷權(quán)。 ? 亞當(dāng) ?斯密指出：“地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式，和工資與利潤是不同的。 ? 房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)和它的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益并不完全一致。 ? 先有雞還是先有蛋？ 房價(jià)與地租 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交換和轉(zhuǎn)移的只是所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等。 ? 國土資源部堅(jiān)決否認(rèn)地價(jià)推高房價(jià)。成本估價(jià)法再好也幫不上平民百姓的忙。 ? 成本估價(jià)法也許是最客觀的房價(jià)評(píng)估方法。 ? 假設(shè)開發(fā)法最適合房地產(chǎn)商的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。購房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)上永遠(yuǎn)是弱小一方。在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的情況下，使用市場(chǎng)比較法絕對(duì)有利于房地產(chǎn)商。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商都有各自可接受的最低利潤標(biāo)準(zhǔn)，如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。地價(jià)高了，利潤就降低。 ? 第八，為了打通各個(gè)政府部門的環(huán)節(jié)所必須支付的行賄成本。 ? 第六，開發(fā)商應(yīng)繳納的稅金，包括營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅和印花稅等。 ? 第五，銷售費(fèi)用。建造建筑物和附屬設(shè)施的建筑工程費(fèi)，設(shè)備購置費(fèi)，安裝工程費(fèi)等。其中包括開發(fā)土地（三通一平，或者七通一平，拆除舊建筑等）。 ? 第二，勘察、設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用以及可行性研究等費(fèi)用。 ? （ c）通過政府有償出讓取得的土地需要支付地價(jià)款。 ? （ a）征用農(nóng)地需支付的征地費(fèi)。采用成本法計(jì)算出來的房價(jià)亦稱“積算房價(jià)”。 1])1()1[( ?????? tzyt PTiTR ?? 成本估價(jià)法 ? 房地產(chǎn)的建造成本包括各項(xiàng)費(fèi)用（包括原材料、人工、運(yùn)輸、能耗等）。 ? 居民是買房還是租房？從理論上來說，如果租金低于住房使用者成本，則應(yīng)當(dāng)租房，否則應(yīng)當(dāng)購房。表示前期房價(jià)。 ? 住宅的使用者成本取決于三個(gè)部分：占有資金的機(jī)會(huì)成本、財(cái)產(chǎn)增值和折舊。 ? 因此，房地產(chǎn)還原利率應(yīng)當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)性、非流動(dòng)性、管理的復(fù)雜性和資產(chǎn)的安全性等多種要素，而不能千篇一律地采用一個(gè)常數(shù)。投資風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率越高。 ? 流動(dòng)性較差的資產(chǎn)的還原利率應(yīng)當(dāng)比較高。 收益還原法 ? 采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格可表達(dá)如下： ? 這里 P為房地產(chǎn)價(jià)格， a1, a2 , … an 表示各期純收益， r1, r2 , … rn 表示各期的還原利率， n為該房地產(chǎn)的使用年限。 ? 收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。 ? 收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。 ? 第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。 ? 第二，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。 ? 因?yàn)楣浪惴績r(jià)的出發(fā)點(diǎn)不同，再加上房價(jià)具有較大的不確定性，所以不能說某個(gè)房價(jià)是唯一“正確”的，也不能說某種估價(jià)方法是絕對(duì)正確的。因此，全國 661個(gè)城市，沒有兩個(gè)城市的房價(jià)完全一樣。 ? 事前，明知房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率太高，銀行為什么還要發(fā)放貸款？ ? 事后，明知貸款有風(fēng)險(xiǎn)為什么不敢痛下殺手？ ? 目前空置率過高的問題，說到底，癥結(jié)在于銀行的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管沒有到位。再批一筆新的貸款就又可以拖上一陣。 ? 一旦將房地產(chǎn)賣了出去，超額利潤足以彌補(bǔ)空置成本。 ? 賺了錢就歸他們個(gè)人所有，如果虧損了就推給國家。 ? 只要房價(jià)沒有跌過按揭貸款首期的比例，銀行的房貸是安全的。 ? 等到他們支付不起這些成本的時(shí)候自然降價(jià)。流動(dòng)資金的約束， ? 要不然停止新建項(xiàng)目，要不然就降價(jià)出售。 ? 房價(jià)上漲的部分足夠覆蓋他們持有這些住宅所支付的各項(xiàng)成本。目前面積和檔次適中的住宅蓋得不夠，而高檔住宅的房價(jià)太高，甚至高到了不合理的程度，這是空置率居高不下的原因。市場(chǎng)上的問題要通過市場(chǎng)機(jī)制來解決，切切不可出點(diǎn)問題就想請(qǐng)出政府來胡亂干預(yù)。如果想通過降低空置率來縮小貧富差距，恐怕很難找到著力點(diǎn)。 ? 有人說，空置率高反映出貧富差距太大。 ? 空置率高了，有人說，反映了消費(fèi)者購房意愿不強(qiáng)。發(fā)現(xiàn)空置率高了就找政府說話。 ? 關(guān)心住宅空置率就是關(guān)心自己的產(chǎn)權(quán)和福利。 ? 在沒有確定的空置率定義之前就冒然聲稱中國的空置率已經(jīng)到了極度危險(xiǎn)的狀態(tài)，只能說明學(xué)風(fēng)浮燥。 ? 有人說：“按照國際通行慣例，空置率在 5%至 10%之間為合理區(qū)；空置率在 10%至 20%之間屬危險(xiǎn)區(qū)；空置率在 20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，極度危險(xiǎn)”。 ? 空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積。 ? 到底有沒有人住應(yīng)當(dāng)怎么統(tǒng)計(jì)？多少天沒有人住才算？ 當(dāng)前流行的空置率計(jì)算方法起碼有三種： ? 全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積。 什么是空置率？ ? 空置面積指的是“報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。如果房價(jià)乘上長期業(yè)主平均成本之后大大高于類似住宅的租金，那么就可以判定房價(jià)偏高。 ? 購租比較高的城市房價(jià)和租金上漲得都比較快。 ? 一般說來，大城市的購租比高。 ? 不同城市的購租比相差很遠(yuǎn)。 ? 低利率是推動(dòng)當(dāng)前房價(jià)上漲的一個(gè)原動(dòng)力。如果租金不變，房價(jià)就上升。 ttt uPR ? ttttmtttrftt grru ????? ??????? ? 1)(tttuRP 1? ? 購租比的變化趨勢(shì) ? 如果業(yè)主成本上升，則購租比下降。 ? 購租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。 通過購買房屋保險(xiǎn)，這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)成本可以近似簡化為所支出的房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。 ? 房地產(chǎn)預(yù)期的增值或貶值 。 ? 購房之后可以得到的減稅或財(cái)政補(bǔ)貼 。由于業(yè)主購買了住宅，他就放棄了這項(xiàng)機(jī)會(huì)成本。 購租比（ Pricetorent ratio） ? 房價(jià)收入比度量當(dāng)?shù)鼐用褓徺I住宅的能力，而購租比度量購房和租房的相對(duì)成本。 ? 究竟使用建筑面積還是使用面積？附屬于住宅的其他建筑面積算不算？ ? 如果統(tǒng)一采用住宅面積來計(jì)量，那么，一套住房的面積究竟應(yīng)該有多大？有人采用 50平方米，有人采用 60平方米，還有人采用 90平方米。 ? 為了保持歷史數(shù)據(jù)的一致性，沒有足夠的激勵(lì)機(jī)制來促使他們改變傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)方法。 ? 日本使用都市土地價(jià)格 (Nationwide urban land price index)。 ? 愛爾蘭使用的是二手房銷售平均價(jià)格 （ Second hand houses）。 ? 第二，不僅世界各國在統(tǒng)計(jì)房價(jià)時(shí)選擇的“標(biāo)的物”不同。 ? 北美、瑞典和澳大利亞的民居大部分是獨(dú)立住宅（ Single Family House）。 居民平均年全部收入住房平均價(jià)格房價(jià)收入比 ? ? 不能用房價(jià)收入比來進(jìn)行國際比較。在統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲臅r(shí)候并不包括這些購房者。在某些大城市中房價(jià)收入比上升，而其他城市，特別是在中小城市中房價(jià)收入比下降。如果房價(jià)上升沒有收入快，則房價(jià)收入比下降。 ? （ 3）在經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，居民收入相應(yīng)增加，對(duì)住宅的需求也隨之增加，有可能推動(dòng)房價(jià)上升。其實(shí)，對(duì)于居民購房能力起到?jīng)Q定性作用的是業(yè)主成本。 ? （ 1）從聯(lián)合國人居中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，其房價(jià)收入比的離散度太大，從 30，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，由于方差太高使得這個(gè)房價(jià)收入比