【正文】 成本大潑冷水。 房價暴漲是否來自于房地產(chǎn)的物化成本的推動？ ? 在 2023年，全國商品零售價格指數(shù)上升了 %。 ? 土地出讓金是地方政府預算外最主要的收入來源，根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)， 2023年全國主要大城市的平均綜合地價為 1198元 /平方米 ,與 2023年相比增長%,這意味著在購房者多付的 1663億元中，各級政府的土地收入占了約 ，加上預算內(nèi)稅收增加收入的約 269億元，一共才 530億，還有近千億的資金流到哪里去了呢？ ? 究竟房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤有多大？ ? 在 1997— 1999年期間，房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。把一大筆賄賂分解為幾十筆，每一筆賄賂的數(shù)量可能都不大。迄今為止，還沒有一個有效的房價研究激勵機制，也沒有相應的組織保證。因此，房價研究肯定會處于投資不足狀態(tài)。 ? 而地方政府也缺乏公布真實信息的激勵。 ? 強制披露制度是一種追求交易利潤前提下減少效率損失的重要手段。 ? 公共物品的特征是適用于所有的人，而不存在排它性。 ? 房價研究并不針對某個特定的房地產(chǎn)項目，一旦將研究成果公布于眾，人人皆知，沒有私密性。 ? 時隔半年之后，國家統(tǒng)計局依然堅持原來的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率只有 %。如果把房產(chǎn)稅也一并計入，那么，北京市收入與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收總和為 ，上海為 億元，天津為 ，重慶為 。 房價與造價 ? 表 71房屋銷售價格和造價 .doc 房價暴漲并非來自于成本推動 ? 在房價大幅度上升的過程中，勞動成本（主要是建筑工人的工資）是否顯著上升？ 表 72 建筑業(yè)職工平均工資 1999 2023 2023 2023 國有企業(yè) 8734 9512 10299 11231 工資變化率 % % % % 集體企業(yè) 6296 6873 7260 7745 工資變化率 % % % % 資料來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 》 ， 2023年， P158162。 政府官員對公開房價成本的分歧 ? 第一類，許多官員義正詞嚴，堅決支持房價成本信息透明化。 ? 在福布斯公布的 2023年中國 200名富豪當中有 64人來自于房地產(chǎn)業(yè)，在前 20名當中，有 11人與房地產(chǎn)有關(guān)。” ? 在當前的房地產(chǎn)市場上，降低地價也就是降低地租。 房價決定了地價 ? 浙江的地價比江蘇高，但是江蘇的房價要比浙江高。 ? 不僅不利于從長期觀點來平衡政府財政，而且很容易導致過度投資。 ? 32個主要城市的數(shù)據(jù)，地價因素只占商品房成本的 23％，其中，北京土地成本占商品房總成本的 ％，上海的土地成本則只占總成本的 ％，廣州則更低，只有 ％。 假設(shè)開發(fā)法 ? 地價 = 房價 – 建筑費用 – 專業(yè)費用 – 銷售費用 – 資本成本 – 稅費 – 利潤 ? 房價扣除開發(fā)成本之后就剩下二大塊：地價和利潤。 ? 第一，取得土地的費用。假定房地產(chǎn)的純收益不變，使用年限無窮，還原利率為常數(shù)，上式可以簡化為人們一般所熟悉的形式： )1)... (1)(1(...)1)(1(1 2121211nnrrrarrarap??????????rap ?利率純收益房地產(chǎn)價格 ? 收益還原法的困難： ? （ 1） 如何選取合理的還原利率。 ? (2) 由于房地產(chǎn)的地理位置具有唯一性，世界上沒有兩棟完全一樣的房子， ? (3) 住宅結(jié)構(gòu)、面積、朝向、樓層等區(qū)別，使得購房者愿意支付的價格區(qū)別很大 ? (4) 房地產(chǎn)商對房價的估算中包含了很大的主觀判斷的成分， ? (5) 房地產(chǎn)商在談判中房價的不確定性。 ? 空置率上升在一定程度上反映了房地產(chǎn)商對房價的預期。 ? 如果投資主體是國家，那么空置率高意味著浪費。目前還沒有證據(jù)說將來各城市之間購租比的差距會自然縮小。 ? 業(yè)主在購買了住宅之后必須繳納固定資產(chǎn)稅 。 ? 第一，房價的統(tǒng)計對象選擇不同。 ? 研究居民購房的承受能力的數(shù)學模型中包括的變量：當期的收入，前期收入，已經(jīng)積累的財富，利率、通貨膨脹率、平均投資回報率、居民儲蓄率等。如果這個比例迅速增加，說明租房不如買房，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)了泡沫。 ? （ 3） 6070%的居民要求改善住房條件。住宅的真實需求大約每年增加 億平方米?？墒牵康禺a(chǎn)是沒有流動性的，不可能通過流動來拉平房價。其實，對于居民購房能力起到?jīng)Q定性作用的是業(yè)主成本。 ? 愛爾蘭使用的是二手房銷售平均價格 （ Second hand houses）。 通過購買房屋保險，這項風險成本可以近似簡化為所支出的房屋保險費用。如果房價乘上長期業(yè)主平均成本之后大大高于類似住宅的租金，那么就可以判定房價偏高。 ? 空置率高了，有人說，反映了消費者購房意愿不強。 ? 只要房價沒有跌過按揭貸款首期的比例，銀行的房貸是安全的。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。 ? 因此，房地產(chǎn)還原利率應當考慮風險性、非流動性、管理的復雜性和資產(chǎn)的安全性等多種要素，而不能千篇一律地采用一個常數(shù)。 ? 第二，勘察、設(shè)計等專業(yè)費用以及可行性研究等費用。在房地產(chǎn)市場信息嚴重不對稱的情況下，使用市場比較法絕對有利于房地產(chǎn)商。 ? 亞當 ?斯密指出：“地租成為商品價格構(gòu)成部分的方式，和工資與利潤是不同的。 ? 供給方和需求方不僅在資金、談判能力、市場占有比例上嚴重不對稱，購房者特別在信息上處于劣勢。如果是地價決定房價的話，假定地價漲 10%，而其他成本都維持不變，那么，房價應當只漲 3%。只要能夠賣得出去，他們絕對不會因為地價較低而降低房價。 房價成本是不是房地產(chǎn)商的隱私 ? “公布商品房成本的行為不盡妥當，這樣做涉及開發(fā)商隱私、違背市場經(jīng)濟規(guī)律。 ? 公開房價成本并不是一個簡單的知識或技術(shù)問題，矛頭所指是隱藏在房價背后的暴利、壟斷、逃稅和貪污腐敗。其中，建筑材料價格上升了 %，水電燃料價格上升了 %，交通運輸價格上升了 %，建筑裝潢材料價格上升 %，五金電料上升 2%。在 2023年房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益（自有資本）為 8279億元，營業(yè)利潤 253億元。如果這些賄賂是分多次進行，那么，每一次的數(shù)量更小一些。在國內(nèi)從事經(jīng)濟研究的人數(shù)眾多，卻沒有一個機制來強調(diào)和支持那些耗費較多時間和財力的科研題目。 ? 房地產(chǎn)市場也肯定處于嚴重的信息不足狀態(tài)。 ? 從目前的機制而言，房價的真實性是無法證明的。對房地產(chǎn)商實施強制房價信息披露制度就成為無可替代的制度選擇。 強制披露房價信息的必要性 ? 房價信息屬于公共物品。 房價研究嚴重不足，究其原因，無非以下幾條： ? 第一，缺乏推動房價研究的激勵機制和體制保證。 ? 國家統(tǒng)計局所說房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤率只有 %，和福州物價局統(tǒng)計出來的 50%簡直是天壤之別。 ? 北京征收到的和土地使用有關(guān)的稅收收入是 ，上海收入了 ，天津收入了 ，重慶收入。 ? 由于公開房價涉及到了政務，并且有可能導致某些地區(qū)的政治地震，因此，絕對不能低估公開房價成本的意義和難度。如果還想留在房地產(chǎn)業(yè)，那么就只能接受房價監(jiān)管。 ? 在 2023年是 25家， 2023年 37家， 2023年為 45家。 降低地價便宜了誰 ? 李嘉圖指出：“地主降低地租并不能降低谷物的價格，只是將部分應該歸自己所有的地租讓渡給了雇農(nóng)而已。 ? 因為估價方法完全不同，地價決定房價的說法是沒有根據(jù)的。 ? 一次性收取幾十年的地租實際上是允許現(xiàn)任官員提前動用了他們后面若干屆政府的財源。 ? 國土資源部堅決否認地價推高房價。 ? 第八，為了打通各個政府部門的環(huán)節(jié)所必須支付的行賄成本。采用成本法計算出來的房價亦稱“積算房價”。 收益還原法 ? 采用收益還原法計算房地產(chǎn)價格可表達如下： ? 這里 P為房地產(chǎn)價格， a1, a2 , … an 表示各期純收益， r1, r2 , … rn 表示各期的還原利率， n為該