【正文】 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)幾乎說(shuō)明不了什么東西。 ? 各種金融衍生工具的出現(xiàn)顯著地提高了居民購(gòu)房能力。圍繞著正常狀態(tài)的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長(zhǎng)期平均值才可能稱(chēng)為泡沫經(jīng)濟(jì)。 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)跡象必然表現(xiàn)為在短時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)和其他指數(shù)突然背離長(zhǎng)期趨勢(shì)。 ? 沒(méi)有理由把長(zhǎng)期穩(wěn)定的趨勢(shì)稱(chēng)為投機(jī)活動(dòng)。來(lái)得快，走得也快。 ? 判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡象，最重要的不是房?jī)r(jià)上升了多少，而是要考察房?jī)r(jià)波動(dòng)是否超出了歷史常規(guī)?？墒?，房地產(chǎn)是沒(méi)有流動(dòng)性的，不可能通過(guò)流動(dòng)來(lái)拉平房?jī)r(jià)。由于房地產(chǎn)在位置上的唯一性使得人們很難比較不同地點(diǎn)的房?jī)r(jià)。 在討論房?jī)r(jià)變化規(guī)律的時(shí)候特別要注意兩點(diǎn)： ? 房?jī)r(jià)取決于多種因素，特別是和住宅所在的地點(diǎn)有關(guān)。 ? ?房?jī)r(jià)和租金之間應(yīng)當(dāng)保持一個(gè)比較穩(wěn)定的比例。如果僅僅采用當(dāng)期的房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比作為指標(biāo)，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常狀況也可能給讓人們誤認(rèn)為過(guò)熱。利率、稅率和對(duì)未來(lái)的預(yù)期都會(huì)顯著地影響購(gòu)租比。 ? ? 由于缺乏統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)則，不能拿房?jī)r(jià)收入比來(lái)進(jìn)行橫向國(guó)際比較。國(guó)外數(shù)據(jù)為 90年代初期的人均居住面積，中國(guó)的人均居住面積數(shù)據(jù)為 2023年。住宅的真實(shí)需求大約每年增加 億平方米。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進(jìn)新房子，從小房子搬進(jìn)大房子。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當(dāng)前的 24平方米增加到 35平方米左右。 ? （ 2）城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建。如果按照每個(gè)城市人口住房面積 22平方米計(jì)算，需要增加 。房地產(chǎn)講座 (1) 居民購(gòu)房承受能力 主講人：徐滇慶 ? 表 11城鎮(zhèn)居民人均收入及住房面積 .doc 圖 11 城鎮(zhèn)居民住房與收入 0100020233000400050006000700080009000100001978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2023 2023 2023元051015202530城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 城鎮(zhèn)人均住房面積 表 12 中國(guó)人口和城鎮(zhèn)人口出生率（萬(wàn)人） .doc 巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力 ? （ 1）中國(guó)城市人口每年增加 1%左右。大約 1800— 200萬(wàn)。每年大約有 950萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚。 ? （ 3） 6070%的居民要求改善住房條件?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為 4%左右（農(nóng)村為 2%）。 ? （ 4）到 2023年城市化水平將達(dá)到 55— 60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到 億，將有 。 表 13 人均居住面積（平方米） ? 資料來(lái)源：建設(shè)部 《 2023年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 。 高收入國(guó)家 中高收入國(guó)家 中等收入國(guó)家 中低收入國(guó)家 低收入國(guó)家 8 美國(guó) 德國(guó) 法國(guó) 日本 中國(guó) 60 38 37 31 圖 12 平均房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售面積 0500100015002023250030001987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023050001000015000202302500030000350004000045000平均房?jī)r(jià) 商品房銷(xiāo)售面積 表 14全國(guó)各省市商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積 .doc ? 表 15各省市平均房?jī)r(jià)及其變化情況 .doc ? 表 16商品房?jī)r(jià)格變化率 .doc ? 表 17各地方房?jī)r(jià)比較 .doc 要 點(diǎn)： ? ? 圍繞著正常狀態(tài)的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于商業(yè)周期，只有房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)嚴(yán)重背離長(zhǎng)期平均值才可能稱(chēng)為泡沫經(jīng)濟(jì)。 ? ? 購(gòu)租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。 ? ? 在許多情況下房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。 ? ? 與其橫向比較房地產(chǎn)市場(chǎng)，還不如縱向觀察房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比的時(shí)間序列變遷。如果這個(gè)比例迅速增加，說(shuō)明租房不如買(mǎi)房，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)了泡沫。由于各個(gè)城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育、醫(yī)療設(shè)施等多種因素各不相同，在不同城市之間的房?jī)r(jià)差別很大。在一般的商品市場(chǎng)上，商品的流動(dòng)可以互通有無(wú)，縮小價(jià)格上的差別。不能單憑房?jī)r(jià)絕對(duì)值高低來(lái)判斷是否存在著房地產(chǎn)泡沫。 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)和投機(jī)活動(dòng)相關(guān)，投機(jī)活動(dòng)的最顯著的特點(diǎn)是短期。世界上沒(méi)有任何投機(jī)活動(dòng)可以延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。 ? 長(zhǎng)期的平均房?jī)r(jià)（ 10年或者 20年），具有邏輯上的合理性。因此，可以拿房?jī)r(jià)和其他指標(biāo)的長(zhǎng)期平均值作為比較基準(zhǔn)。 ? 研究居民購(gòu)房的承受能力的數(shù)學(xué)模型中包括的變量：當(dāng)期的收入，前期收入，已經(jīng)積累的財(cái)富，利率、通貨膨脹率、平均投資回報(bào)率、居民儲(chǔ)蓄率等。如何估計(jì)未來(lái)收入成為影響居民購(gòu)房承受能力的一個(gè)重要指標(biāo)。 ? （ 2）如果單單考慮房?jī)r(jià)收入比，好像只要收入增加了，居民購(gòu)買(mǎi)住宅的能力就隨之而增加。房?jī)r(jià)和居民平均收入之間并沒(méi)有顯著的相關(guān)關(guān)系。如果房?jī)r(jià)上升得比收入更快，則房?jī)r(jià)收入比可能下跌。 ? （ 4）在投機(jī)因素集中作用的城市內(nèi)房?jī)r(jià)可能迅速上升，而在一般城市中房?jī)r(jià)上升的速度并不快。 ? （ 5）在許多大城市，大部分購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的人并不是當(dāng)?shù)氐木用?。?gòu)房者與領(lǐng)取收入者來(lái)自于貧富差距很大的兩個(gè)不同的組別。 ? 第一，房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)對(duì)象選擇不同。 ? 日本、香港、新加坡等地，高層住宅是基本模式，在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)以二居室公寓的平均房?jī)r(jià)作為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 英國(guó)采用調(diào)整后的房?jī)r(jià) （ Mixadjusted house price index）。 ? 挪威采用現(xiàn)有所有住房的平均值 (Existing dwellings)。 ? 韓國(guó)采用的是全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù) (Nationwide house price index)。 ? 第三，有些國(guó)家在統(tǒng)計(jì)平均房?jī)r(jià)的時(shí)候，并不限定某種住宅，而是用總房地產(chǎn)銷(xiāo)售額除以銷(xiāo)售面積，得到每平方米單價(jià)之后再求每套住宅的平均價(jià)格。 ? 第四，在如何計(jì)算居民平均年收入？ ? 是用一個(gè)職工的平均收入還是使用家庭平均收入？ ? 如果使用家庭收入，那么如何計(jì)算家庭成員？ ? 是稅前收入還是稅后收入？ ? 是可支配收入還是總收入？ ? 由于各國(guó)的稅制和社會(huì)保障制度不同，各國(guó)的“居民收入”的定義差別很大。 ? 住宅業(yè)主擁有住宅的年成本（ Annual Cost of Ownership）可以表達(dá)如下： tttttttmtttttrfttt PgPPrPPrPR ????? ??????? ? 1)( 房產(chǎn)的年成本包括有 6個(gè)部分 ? 資金成本 ， 倘若業(yè)主不購(gòu)買(mǎi)住宅而將這筆資金投資到其他地方，例如沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的政府債券，可以獲得一定的收益。 ? 業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)了住宅之后必須繳納固定資產(chǎn)稅 。 ? 住宅維護(hù)成本 。 ? 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成本 。 tPrfr tPt? )( tmttt r ?? ? ttP? 1?ttgP ttP? 由于上式右側(cè)各項(xiàng)都包含房?jī)r(jià)，因此上式可改寫(xiě)為： ? 在這里 ut表示房地產(chǎn)的業(yè)主成本 (user cost of housing)。 ? 如果在過(guò)去 20年內(nèi)業(yè)主成本的平均值為 ， ? 一套住房月租金是 1000元，年租金為 12023元， ? 合理的房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)大致為 24萬(wàn)元。 ? 如果降低真實(shí)利率，那么就降低了業(yè)主成本，相應(yīng)提高了購(gòu)租比。 ?