【正文】 風(fēng)險(xiǎn)大不相同。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。 ? 市場比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。 ? 政府的作用并不是去直接干預(yù)房價(jià)，而是要針對市場失靈的病灶動(dòng)手。 ? 倘若這些房子沒有賣出去，房地產(chǎn)商到期不能歸還貸款本息， ? 銀行追債討債，拍賣。 ? 沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。 ? 如果投資主體變成市場上的法人，空置并不是傳統(tǒng)意義上的浪費(fèi)。 ? 根據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，在 2023年底，全國商品房空置面積為 億平方米，其中商品住宅空置面積為 表 采用不同的分母計(jì)算出來不同的空置率 （億平方米） 2023年數(shù)據(jù) 以空置商品房計(jì)算的空置率 以空置住宅計(jì)算的空置率 房屋建筑面積 % % 住宅面積 % % 施工面積 % % 竣工面積 % % 商品房銷售面積 % % 數(shù)據(jù)來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)摘要 》 ， 2023， P62。 ? 在評估房價(jià)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)采用業(yè)主成本的長期平均值，而盡量避免采用當(dāng)期業(yè)主成本。 ? 如果人們預(yù)期短期利率會(huì)上升，在土地供給彈性不變的情況下，房產(chǎn)年成本將上升，其結(jié)果必然促使房價(jià)下跌。 ? 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成本 。 ? 第四，在如何計(jì)算居民平均年收入？ ? 是用一個(gè)職工的平均收入還是使用家庭平均收入？ ? 如果使用家庭收入，那么如何計(jì)算家庭成員？ ? 是稅前收入還是稅后收入？ ? 是可支配收入還是總收入？ ? 由于各國的稅制和社會(huì)保障制度不同，各國的“居民收入”的定義差別很大。 ? 英國采用調(diào)整后的房價(jià) （ Mixadjusted house price index）。 ? （ 5）在許多大城市，大部分購買房地產(chǎn)的人并不是當(dāng)?shù)氐木用瘛? ? （ 2）如果單單考慮房價(jià)收入比，好像只要收入增加了，居民購買住宅的能力就隨之而增加。 ? 長期的平均房價(jià)（ 10年或者 20年），具有邏輯上的合理性。在一般的商品市場上，商品的流動(dòng)可以互通有無，縮小價(jià)格上的差別。 ? ? 在許多情況下房價(jià)收入比和購租比不能準(zhǔn)確地反映出房地產(chǎn)的真實(shí)成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。 ? （ 4）到 2023年城市化水平將達(dá)到 55— 60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到 億，將有 。大約 1800— 200萬。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當(dāng)前的 24平方米增加到 35平方米左右。 ? ? 由于缺乏統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)則，不能拿房價(jià)收入比來進(jìn)行橫向國際比較。 在討論房價(jià)變化規(guī)律的時(shí)候特別要注意兩點(diǎn)： ? 房價(jià)取決于多種因素，特別是和住宅所在的地點(diǎn)有關(guān)。來得快，走得也快。 ? 各種金融衍生工具的出現(xiàn)顯著地提高了居民購房能力。如果房價(jià)上升沒有收入快，則房價(jià)收入比下降。 ? 北美、瑞典和澳大利亞的民居大部分是獨(dú)立住宅（ Single Family House）。 ? 為了保持歷史數(shù)據(jù)的一致性，沒有足夠的激勵(lì)機(jī)制來促使他們改變傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)方法。 ? 購房之后可以得到的減稅或財(cái)政補(bǔ)貼 。 ttt uPR ? ttttmtttrftt grru ????? ??????? ? 1)(tttuRP 1? ? 購租比的變化趨勢 ? 如果業(yè)主成本上升，則購租比下降。 ? 一般說來，大城市的購租比高。 ? 到底有沒有人住應(yīng)當(dāng)怎么統(tǒng)計(jì)？多少天沒有人住才算？ 當(dāng)前流行的空置率計(jì)算方法起碼有三種： ? 全社會(huì)空置房面積除以全部住房面積。 ? 關(guān)心住宅空置率就是關(guān)心自己的產(chǎn)權(quán)和福利。如果想通過降低空置率來縮小貧富差距，恐怕很難找到著力點(diǎn)。流動(dòng)資金的約束， ? 要不然停止新建項(xiàng)目，要不然就降價(jià)出售。 ? 一旦將房地產(chǎn)賣了出去，超額利潤足以彌補(bǔ)空置成本。 ? 因?yàn)楣浪惴績r(jià)的出發(fā)點(diǎn)不同，再加上房價(jià)具有較大的不確定性，所以不能說某個(gè)房價(jià)是唯一“正確”的，也不能說某種估價(jià)方法是絕對正確的。 ? 第三，采用市場比較法必須要求房價(jià)相對穩(wěn)定。 ? 流動(dòng)性較差的資產(chǎn)的還原利率應(yīng)當(dāng)比較高。表示前期房價(jià)。 ? （ a）征用農(nóng)地需支付的征地費(fèi)。建造建筑物和附屬設(shè)施的建筑工程費(fèi)，設(shè)備購置費(fèi)，安裝工程費(fèi)等。地價(jià)高了，利潤就降低。 ? 假設(shè)開發(fā)法最適合房地產(chǎn)商的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。 ? 先有雞還是先有蛋？ 房價(jià)與地租 ? 在房地產(chǎn)市場上交換和轉(zhuǎn)移的只是所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等。 ? 土地的價(jià)格是賣方（政府）設(shè)定的價(jià)格。 ? 地產(chǎn)定價(jià)的不對稱性 ? 從房價(jià)形成的博弈過程可以很明確地肯定，地價(jià)并不能決定房價(jià)，因此，降低地價(jià)未必能夠平抑房價(jià)。 ? （ 2）雙方的決策速度不對稱。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上似乎看不出地價(jià)和房價(jià)之間存在著必然的相關(guān)關(guān)系。 ? 如果地價(jià)果真太高，房地產(chǎn)商絕對不會(huì)投標(biāo)。實(shí)際上就是要求把政府理應(yīng)得到的部分地租讓渡給房地產(chǎn)商。 ? 房價(jià)暴漲。 ? ? 從 2023年股市公報(bào)可見，房地產(chǎn)公司的業(yè)績表現(xiàn)一塌糊涂。這是保護(hù)市場公平競爭的必要條件，是保護(hù)廣大購房者的利益所必須采取的措施。 ? 第二類官員的態(tài)度曖昧。因?yàn)橐凰憔涂赡馨涯承┒阍陉幇到锹渲械奶佣惵┒?、貪污腐敗算出來? ? 2023年全國房價(jià)上升了 %，職工工資指數(shù)上升 %。這筆巨款絕對不會(huì)無緣無故地從人間蒸發(fā)。 表 75 2023年增收的與土地有關(guān)的稅收 （億元） 地方總計(jì) 北京 上海 天津 重慶 2023年房產(chǎn)稅 2023年房產(chǎn)稅 2023年城鎮(zhèn)土地使用稅 2023年耕地占用稅 2023年土地稅收總和 2023年與房地產(chǎn)有關(guān)收入 2023與土地相關(guān)稅增收額 資料來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)摘要 》 ， 2023年， P7475。引用國家統(tǒng)計(jì)局 2023年經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告說，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)利潤率只有 %。到底誰錯(cuò)了？ ? 房地產(chǎn)商的利潤究竟有多高，還是一個(gè)謎。血酬是流血拼命換來的錢。也就是說，房價(jià)理論和信息都是一種公共品 (Public Goods)。 ? 在國內(nèi)的學(xué)術(shù)界缺乏公平的競爭環(huán)境，在許多情況下，瞎說亂說的沒有懲罰，有所建樹的得不到表彰。 ? 對于一般民眾或企業(yè)來說，最佳對策是坐等其他人來提供準(zhǔn)確信息。 房地產(chǎn)開發(fā)商有沒有比較強(qiáng)烈的自愿披露真實(shí)信息的動(dòng)機(jī)？ ? 自愿披露信息的可能性取決于內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)。采取強(qiáng)制性的信息披露和引入對房價(jià)真實(shí)性的監(jiān)管是提高社會(huì)資源配置效率的必然結(jié)果。政府理應(yīng)代表廣大民眾的利益推動(dòng)房價(jià)研究。他們所披露的信息的真實(shí)性也就很成問題了。這就是一種市場失靈。他們也不會(huì)自愿為房價(jià)真實(shí)性付費(fèi)。有些人為了提高知名度故作驚人之語。許多人指望讓別人來做這項(xiàng)研究而坐享其成。 ? 行賄受賄大概也有一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)則。 ? 如果沒有高官介入，房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕也要支付相當(dāng)費(fèi)用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開發(fā)經(jīng)營的資格。 ? 有人說：“沒有 25%的利潤，開發(fā)商難以再生存”，“業(yè)內(nèi)人士聲稱：開發(fā)商資本回報(bào)率高達(dá) 70%” 。極而言之，地方政府不過從稅收渠道拿走了 元，還需要追究其余的 1200億元的去向。 ? 表 74各地區(qū)財(cái)政收入 .doc ? 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2023年數(shù)據(jù)，全國地方性稅收總收入為 11693億元。 ? 由于房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了勞動(dòng)成本上升幅度，顯然，把房價(jià)暴漲歸罪于勞動(dòng)成本的推動(dòng)是毫無根據(jù)的。 ? 從 2023年到 2023年，地方政府的土地出讓收入為 9100億元。房價(jià)飛漲究竟歸誰管呢？在物價(jià)局、建設(shè)部、國土資源部、發(fā)改委等部門之間踢皮球。如果要公開，鑒于社會(huì)公平的原則，不應(yīng)該只是房地產(chǎn)業(yè)公開，社會(huì)各個(gè)行業(yè)都應(yīng)該公開。 ? 上海新梅（ 600732）主營業(yè)務(wù)利潤同比下降 %。