房地產(chǎn)金融專題講座(完整版)
【正文】 ? 55歲以后題，或意外、移民可以提前提取。 （ 2）質(zhì)押貸款：貸款人等額的存單、物品。 ? 呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制。 ? 市場(chǎng)的完整 —— *房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng) ? 金融市場(chǎng)的完整 —— 抵押、保險(xiǎn)、擔(dān)保、服務(wù)中介。 ? 房地產(chǎn)金融 ? 圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營，消費(fèi)而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動(dòng)。 法律體系完善。貸款的發(fā)放、使用、收回； 借款人的收入變動(dòng)； 房屋使用、維修、翻新改造等。 ? 金融儲(chǔ)蓄資金：儲(chǔ)蓄與貸款結(jié)構(gòu)不對(duì)稱。抵押貸款的有關(guān)規(guī)定不具體， 商業(yè)銀行經(jīng)營機(jī)制有待轉(zhuǎn)變。 專營或兼營，業(yè)務(wù)范圍廣泛 非銀行型：不能創(chuàng)造貨幣。 ? 經(jīng)營方式 : 一業(yè)為主，主營住房存款和貸款。 ? 資金運(yùn)用：向社員發(fā)放住房抵押貸款， 社員按照股金多少、入股時(shí)間長(zhǎng)短 依次獲得買房、建房資金。收入除去各項(xiàng)開支后，以利息或紅利的方式支付給社員。 后續(xù) （以下部分 ） ? 個(gè)人住房貸款 ? 公積金貸款 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn) 參考文獻(xiàn) ? 《 我國九十年代以來 房地產(chǎn)周期和金融政策 》 作者：建設(shè)銀行廣東省分行 房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理 博士 郁文達(dá) 我國九十年代以來房地產(chǎn)周期和金融政策 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是周期性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的周期與金融密切相關(guān)?，F(xiàn)在 美國個(gè)人擁有的股票價(jià)值為 12萬億美元，而擁有房地產(chǎn)的價(jià)值約為 14萬億美元。 1984年底，建設(shè)銀行累計(jì)發(fā)放商品房貸款 。 1996年房地產(chǎn)周期達(dá)到第一個(gè)谷底。 第三階段，從 1998年到現(xiàn)在。人民銀行 2021年發(fā)出規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，糾正商業(yè)銀行的違規(guī)操作行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)和貨幣市場(chǎng)的松緊、信貸條件的寬松是緊密相連的。 從圖二看，第一階段缺乏數(shù)據(jù)，第二階段和全國類似，這里重點(diǎn)分析 1998年后的第三階段。 ? 滯后指標(biāo)： ? 竣工面積 (見表五 )。提高開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)企業(yè)貸款的門檻，適當(dāng)收緊房地產(chǎn)信貸配給。如對(duì)普通住房和高檔別墅的貸款要求可以在貸款成數(shù)、期限、利率，期房和現(xiàn)房等方面給予前者比后者更優(yōu)惠的條件。廣東房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金在全國 12個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)還算比較高，但自有資金所占比重不高，并且還在下降。 房地產(chǎn)的資金來源結(jié)構(gòu)變化 表六： 2021年 111月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況 單位：％ 從不同的地區(qū)來看，北京、上海、浙江、福建的自籌資金低于全國平均水平，而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款高于全國平均水平；而廣東低于這一水平；而第三項(xiàng)其他資金來源 (定金、按揭貸款 )北京、上海、浙江都超過廣東。房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值和固定資產(chǎn)投資的比重也是逐年增加。周期的兩個(gè)谷底時(shí)間間隔是 7年，間隔時(shí)間短，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、行政干預(yù)的結(jié)果，一刀切的調(diào)控使周期波動(dòng)很陡。這一時(shí)期房地產(chǎn)金融政策的特點(diǎn)是貨幣政策寬松，銀行可貸資金增加。這一階段單位投資建房、集團(tuán)消費(fèi)仍占很大比例，個(gè)人購房也有很大的發(fā)展。 上海 1991年建立并隨后在全國推行的住房公積金制度和房改建立的住房基金，使房地產(chǎn)金融有了自營性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和辦理住房基金、住房公積金的政策性住房金融業(yè)務(wù)，可以運(yùn)用閑置的政策性資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款?？紤]到房地產(chǎn)銷售面積年增長(zhǎng)率與其他綜合指標(biāo)效果基本一致，具有較好的代表性，與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)具有可比性，也便于作同類比較，數(shù)據(jù)容易采集等特點(diǎn)，這里用這一指標(biāo)來研究。在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，土地、資金等要素由市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)引導(dǎo)。社員是股東，股東大會(huì)按照民主集中制的原則組建組織機(jī)構(gòu)，選舉董事會(huì)，再由董事會(huì)選舉經(jīng)理人。入社自愿，退社自由，自愿入股。兼營與房地產(chǎn)相關(guān)的存款、貸 款、投資、信托、抵押、租賃及 銀行中介業(yè)務(wù)。 * 銀行型
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