【正文】 房價研究的機構(gòu) ? 如果房價研究機構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商的資助那么很快就會喪失獨立性。購房者不會事先知道研究房價的真正價值。在希望取得房價信息的人當中普遍存在著搭便車的傾向。在中國有不少房地產(chǎn)研究所，他們都在干些什么？ 在房地產(chǎn)業(yè)中的行賄受賄無非二種： ? 一種是：“閻王式”，另一種是“雁過拔毛”式。 ? 2023年由于房價暴漲使得購房者多支付了 1663億元。不過，城鎮(zhèn)集體單位的工資指數(shù)只上升了 %。 “事不關(guān)己，高高掛起，明知不對，少說為佳”。 ? 陸家嘴（ 600663）的全部業(yè)務都是房地產(chǎn)，在 2023年主營業(yè)務收入同比下降 %，利潤同比下降 %。 ? 北京建國門外有塊地的地價是每平方米 1100元，萬泉河路有塊地每平方米 3000元。 ? 房價高的地方地價未必高。 ? 在一般商品的價格形成過程中供給方和需求方在交易談判中的地位對等。 ? 房價所反映的實際上是這些無形權(quán)益的價格。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。 ? （ b）在城市中取得土地需要支付拆遷補償安置費。房地產(chǎn)的還原利率理應高于國庫券利率，但是究竟應當高多少？ ? 通常還原利率包括有三個部分：純利息，風險補償率和通貨膨脹率。 ? 首先要弄清楚，是站在什么人的角度來討論問題，依據(jù)的是哪一種房價估算法？ 市場比較法 ? “貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。 ? 資金的機會成本，還要支付這些住宅的閑置成本、維護成本等。 ? 解決住宅空置的關(guān)鍵在于各級政府。購租比高的城市將在相當長的時期內(nèi)繼續(xù)保持在高水平。 ? 住宅維護成本 。 ? 日本、香港、新加坡等地，高層住宅是基本模式，在統(tǒng)計房價時以二居室公寓的平均房價作為統(tǒng)計標準。如何估計未來收入成為影響居民購房承受能力的一個重要指標。由于各個城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育、醫(yī)療設施等多種因素各不相同，在不同城市之間的房價差別很大?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為 4%左右（農(nóng)村為 2%）。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進新房子，從小房子搬進大房子。由于房地產(chǎn)在位置上的唯一性使得人們很難比較不同地點的房價。 ? （ 1）從聯(lián)合國人居中心的統(tǒng)計數(shù)字來看，其房價收入比的離散度太大，從 30，從統(tǒng)計學的觀點來看，由于方差太高使得這個房價收入比統(tǒng)計數(shù)據(jù)幾乎說明不了什么東西。 ? 第二，不僅世界各國在統(tǒng)計房價時選擇的“標的物”不同。 ? 房地產(chǎn)預期的增值或貶值 。 ? 購租比較高的城市房價和租金上漲得都比較快。發(fā)現(xiàn)空置率高了就找政府說話。 ? 等到他們支付不起這些成本的時候自然降價。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。投資風險越大，風險補償率越高。 ? （ c）通過政府有償出讓取得的土地需要支付地價款。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商都有各自可接受的最低利潤標準，如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標準。 ? 房地產(chǎn)的實物狀態(tài)和它的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益并不完全一致。 ? 雙方逐步向中間靠攏，最終出現(xiàn)一個交集，達成交易價格。反過來，地價高的地方房價也不一定高。二者的物業(yè)檔次和造價都差不多，最后售價也差不多。 ? 上海新梅（ 600732）主營業(yè)務利潤同比下降 %。房價飛漲究竟歸誰管呢？在物價局、建設部、國土資源部、發(fā)改委等部門之間踢皮球。 ? 由于房價遠遠超過了勞動成本上升幅度，顯然，把房價暴漲歸罪于勞動成本的推動是毫無根據(jù)的。極而言之，地方政府不過從稅收渠道拿走了 元，還需要追究其余的 1200億元的去向。 ? 如果沒有高官介入，房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕也要支付相當費用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開發(fā)經(jīng)營的資格。許多人指望讓別人來做這項研究而坐享其成。他們也不會自愿為房價真實性付費。他們所披露的信息的真實性也就很成問題了。采取強制性的信息披露和引入對房價真實性的監(jiān)管是提高社會資源配置效率的必然結(jié)果。 ? 對于一般民眾或企業(yè)來說，最佳對策是坐等其他人來提供準確信息。也就是說，房價理論和信息都是一種公共品 (Public Goods)。到底誰錯了？ ? 房地產(chǎn)商的利潤究竟有多高，還是一個謎。 表 75 2023年增收的與土地有關(guān)的稅收 （億元） 地方總計 北京 上海 天津 重慶 2023年房產(chǎn)稅 2023年房產(chǎn)稅 2023年城鎮(zhèn)土地使用稅 2023年耕地占用稅 2023年土地稅收總和 2023年與房地產(chǎn)有關(guān)收入 2023與土地相關(guān)稅增收額 資料來源： 《 中國統(tǒng)計摘要 》 ， 2023年， P7475。 ? 2023年全國房價上升了 %，職工工資指數(shù)上升 %。 ? 第二類官員的態(tài)度曖昧。 ? ? 從 2023年股市公報可見，房地產(chǎn)公司的業(yè)績表現(xiàn)一塌糊涂。實際上就是要求把政府理應得到的部分地租讓渡給房地產(chǎn)商。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上似乎看不出地價和房價之間存在著必然的相關(guān)關(guān)系。 ? 地產(chǎn)定價的不對稱性 ? 從房價形成的博弈過程可以很明確地肯定，地價并不能決定房價，因此，降低地價未必能夠平抑房價。 ? 先有雞還是先有蛋？ 房價與地租 ? 在房地產(chǎn)市場上交換和轉(zhuǎn)移的只是所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等。地價高了，利潤就降低。 ? （ a）征用農(nóng)地需支付的征地費。 ? 流動性較差的資產(chǎn)的還原利率應當比較高。 ? 因為估算房價的出發(fā)點不同，再加上房價具有較大的不確定性，所以不能說某個房價是唯一“正確”的，也不能說某種估價方法是絕對正確的。流動資金的約束， ? 要不然停止新建項目，要不然就降價出售。 ? 關(guān)心住宅空置率就是關(guān)心自己的產(chǎn)權(quán)和福利。 ? 一般說來，大城市的購租比高。 ? 購房之后可以得到的減稅或財政補貼 。 ? 北美、瑞典和澳大利亞的民居大部分是獨立住宅（ Single Family House）。 ? 各種金融衍生工具的出現(xiàn)顯著地提高了居民購房能力。 在討論房價變化規(guī)律的時候特別要注意兩點： ? 房價取決于多種因素，特別是和住宅所在的地點有關(guān)。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當前的 24平方米增加到 35平方米左右。 ? （ 4）到 2023年城市化水平將達到 55— 60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到 億，將有 。在一般的商品市場上，商品的流動可以互通有無，縮小價格上的差別。 ? （ 2）如果單單考慮房價收入比，好像只要收入增加了，居民購買住宅的能力就隨之而增加。 ? 英國采用調(diào)整后的房價 （ Mixadjusted house price index）。 ? 房地產(chǎn)的風險成本 。 ? 在評估房價的時候，應當采用業(yè)主成本的長期平均值，而盡量避免采用當期業(yè)主成本。 ? 如果投資主體變成市場上的法人，空置并不是傳統(tǒng)意義上的浪費。 ? 倘若這些房子沒有賣出去，房地產(chǎn)商到期不能歸還貸款本息， ? 銀行追債討債，拍賣。 ? 市場比較法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。房地產(chǎn)項目投資的風險大不相同。 ? （ d）通過土地二、三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得的土地為購買費。 房價評估方法的背后 ? 房地產(chǎn)商偏愛市場比較法。 ? 任何一種權(quán)益的變化都會改變房價。 ? 在房地產(chǎn)市場上供給方是房地產(chǎn)公司，需求方是千千萬萬的購房者。 ? 在購房者支付的房價中只有 30%左右是地價。對于房地產(chǎn)商來說，房價越高越好。 ? 天宸股份（ 600620）的主營業(yè)務利潤下降 %， ? 埔東金橋（ 600639）主營業(yè)務利潤下降了 %。 ? 第三類官員（還包括相當數(shù)量的學者）對公布房價