【正文】 房?jī)r(jià)研究的機(jī)構(gòu) ? 如果房?jī)r(jià)研究機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資助那么很快就會(huì)喪失獨(dú)立性。購(gòu)房者不會(huì)事先知道研究房?jī)r(jià)的真正價(jià)值。在希望取得房?jī)r(jià)信息的人當(dāng)中普遍存在著搭便車的傾向。在中國(guó)有不少房地產(chǎn)研究所，他們都在干些什么？ 在房地產(chǎn)業(yè)中的行賄受賄無(wú)非二種： ? 一種是：“閻王式”，另一種是“雁過(guò)拔毛”式。 ? 2023年由于房?jī)r(jià)暴漲使得購(gòu)房者多支付了 1663億元。不過(guò)，城鎮(zhèn)集體單位的工資指數(shù)只上升了 %。 “事不關(guān)己，高高掛起，明知不對(duì)，少說(shuō)為佳”。 ? 陸家嘴（ 600663）的全部業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)，在 2023年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比下降 %，利潤(rùn)同比下降 %。 ? 北京建國(guó)門外有塊地的地價(jià)是每平方米 1100元，萬(wàn)泉河路有塊地每平方米 3000元。 ? 房?jī)r(jià)高的地方地價(jià)未必高。 ? 在一般商品的價(jià)格形成過(guò)程中供給方和需求方在交易談判中的地位對(duì)等。 ? 房?jī)r(jià)所反映的實(shí)際上是這些無(wú)形權(quán)益的價(jià)格。如果利潤(rùn)低于某個(gè)水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個(gè)項(xiàng)目或者改變?cè)瓉?lái)的設(shè)計(jì)預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個(gè)項(xiàng)目有利可圖。 ? （ b）在城市中取得土地需要支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。房地產(chǎn)的還原利率理應(yīng)高于國(guó)庫(kù)券利率，但是究竟應(yīng)當(dāng)高多少？ ? 通常還原利率包括有三個(gè)部分：純利息，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率和通貨膨脹率。 ? 首先要弄清楚，是站在什么人的角度來(lái)討論問(wèn)題，依據(jù)的是哪一種房?jī)r(jià)估算法？ 市場(chǎng)比較法 ? “貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。 ? 資金的機(jī)會(huì)成本，還要支付這些住宅的閑置成本、維護(hù)成本等。 ? 解決住宅空置的關(guān)鍵在于各級(jí)政府。購(gòu)租比高的城市將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持在高水平。 ? 住宅維護(hù)成本 。 ? 日本、香港、新加坡等地，高層住宅是基本模式，在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)以二居室公寓的平均房?jī)r(jià)作為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。如何估計(jì)未來(lái)收入成為影響居民購(gòu)房承受能力的一個(gè)重要指標(biāo)。由于各個(gè)城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育、醫(yī)療設(shè)施等多種因素各不相同，在不同城市之間的房?jī)r(jià)差別很大。現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為 4%左右（農(nóng)村為 2%）。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進(jìn)新房子，從小房子搬進(jìn)大房子。由于房地產(chǎn)在位置上的唯一性使得人們很難比較不同地點(diǎn)的房?jī)r(jià)。 ? （ 1）從聯(lián)合國(guó)人居中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，其房?jī)r(jià)收入比的離散度太大，從 30，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)看，由于方差太高使得這個(gè)房?jī)r(jià)收入比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)幾乎說(shuō)明不了什么東西。 ? 第二，不僅世界各國(guó)在統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)時(shí)選擇的“標(biāo)的物”不同。 ? 房地產(chǎn)預(yù)期的增值或貶值 。 ? 購(gòu)租比較高的城市房?jī)r(jià)和租金上漲得都比較快。發(fā)現(xiàn)空置率高了就找政府說(shuō)話。 ? 等到他們支付不起這些成本的時(shí)候自然降價(jià)。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。投資風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率越高。 ? （ c）通過(guò)政府有償出讓取得的土地需要支付地價(jià)款。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有各自可接受的最低利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)，如果說(shuō)房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)。 ? 房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)和它的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益并不完全一致。 ? 雙方逐步向中間靠攏，最終出現(xiàn)一個(gè)交集，達(dá)成交易價(jià)格。反過(guò)來(lái)，地價(jià)高的地方房?jī)r(jià)也不一定高。二者的物業(yè)檔次和造價(jià)都差不多，最后售價(jià)也差不多。 ? 上海新梅（ 600732）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比下降 %。房?jī)r(jià)飛漲究竟歸誰(shuí)管呢？在物價(jià)局、建設(shè)部、國(guó)土資源部、發(fā)改委等部門之間踢皮球。 ? 由于房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了勞動(dòng)成本上升幅度，顯然，把房?jī)r(jià)暴漲歸罪于勞動(dòng)成本的推動(dòng)是毫無(wú)根據(jù)的。極而言之，地方政府不過(guò)從稅收渠道拿走了 元，還需要追究其余的 1200億元的去向。 ? 如果沒(méi)有高官介入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恐怕也要支付相當(dāng)費(fèi)用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格。許多人指望讓別人來(lái)做這項(xiàng)研究而坐享其成。他們也不會(huì)自愿為房?jī)r(jià)真實(shí)性付費(fèi)。他們所披露的信息的真實(shí)性也就很成問(wèn)題了。采取強(qiáng)制性的信息披露和引入對(duì)房?jī)r(jià)真實(shí)性的監(jiān)管是提高社會(huì)資源配置效率的必然結(jié)果。 ? 對(duì)于一般民眾或企業(yè)來(lái)說(shuō)，最佳對(duì)策是坐等其他人來(lái)提供準(zhǔn)確信息。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)理論和信息都是一種公共品 (Public Goods)。到底誰(shuí)錯(cuò)了？ ? 房地產(chǎn)商的利潤(rùn)究竟有多高，還是一個(gè)謎。 表 75 2023年增收的與土地有關(guān)的稅收 （億元） 地方總計(jì) 北京 上海 天津 重慶 2023年房產(chǎn)稅 2023年房產(chǎn)稅 2023年城鎮(zhèn)土地使用稅 2023年耕地占用稅 2023年土地稅收總和 2023年與房地產(chǎn)有關(guān)收入 2023與土地相關(guān)稅增收額 資料來(lái)源： 《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)摘要 》 ， 2023年， P7475。 ? 2023年全國(guó)房?jī)r(jià)上升了 %，職工工資指數(shù)上升 %。 ? 第二類官員的態(tài)度曖昧。 ? ? 從 2023年股市公報(bào)可見(jiàn)，房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)一塌糊涂。實(shí)際上就是要求把政府理應(yīng)得到的部分地租讓渡給房地產(chǎn)商。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上似乎看不出地價(jià)和房?jī)r(jià)之間存在著必然的相關(guān)關(guān)系。 ? 地產(chǎn)定價(jià)的不對(duì)稱性 ? 從房?jī)r(jià)形成的博弈過(guò)程可以很明確地肯定，地價(jià)并不能決定房?jī)r(jià)，因此，降低地價(jià)未必能夠平抑房?jī)r(jià)。 ? 先有雞還是先有蛋？ 房?jī)r(jià)與地租 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交換和轉(zhuǎn)移的只是所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等。地價(jià)高了，利潤(rùn)就降低。 ? （ a）征用農(nóng)地需支付的征地費(fèi)。 ? 流動(dòng)性較差的資產(chǎn)的還原利率應(yīng)當(dāng)比較高。 ? 因?yàn)楣浪惴績(jī)r(jià)的出發(fā)點(diǎn)不同，再加上房?jī)r(jià)具有較大的不確定性，所以不能說(shuō)某個(gè)房?jī)r(jià)是唯一“正確”的，也不能說(shuō)某種估價(jià)方法是絕對(duì)正確的。流動(dòng)資金的約束， ? 要不然停止新建項(xiàng)目，要不然就降價(jià)出售。 ? 關(guān)心住宅空置率就是關(guān)心自己的產(chǎn)權(quán)和福利。 ? 一般說(shuō)來(lái)，大城市的購(gòu)租比高。 ? 購(gòu)房之后可以得到的減稅或財(cái)政補(bǔ)貼 。 ? 北美、瑞典和澳大利亞的民居大部分是獨(dú)立住宅（ Single Family House）。 ? 各種金融衍生工具的出現(xiàn)顯著地提高了居民購(gòu)房能力。 在討論房?jī)r(jià)變化規(guī)律的時(shí)候特別要注意兩點(diǎn)： ? 房?jī)r(jià)取決于多種因素，特別是和住宅所在的地點(diǎn)有關(guān)。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當(dāng)前的 24平方米增加到 35平方米左右。 ? （ 4）到 2023年城市化水平將達(dá)到 55— 60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到 億，將有 。在一般的商品市場(chǎng)上，商品的流動(dòng)可以互通有無(wú)，縮小價(jià)格上的差別。 ? （ 2）如果單單考慮房?jī)r(jià)收入比，好像只要收入增加了，居民購(gòu)買住宅的能力就隨之而增加。 ? 英國(guó)采用調(diào)整后的房?jī)r(jià) （ Mixadjusted house price index）。 ? 房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)成本 。 ? 在評(píng)估房?jī)r(jià)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)采用業(yè)主成本的長(zhǎng)期平均值，而盡量避免采用當(dāng)期業(yè)主成本。 ? 如果投資主體變成市場(chǎng)上的法人，空置并不是傳統(tǒng)意義上的浪費(fèi)。 ? 倘若這些房子沒(méi)有賣出去，房地產(chǎn)商到期不能歸還貸款本息， ? 銀行追債討債，拍賣。 ? 市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)大不相同。 ? （ d）通過(guò)土地二、三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得的土地為購(gòu)買費(fèi)。 房?jī)r(jià)評(píng)估方法的背后 ? 房地產(chǎn)商偏愛(ài)市場(chǎng)比較法。 ? 任何一種權(quán)益的變化都會(huì)改變房?jī)r(jià)。 ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給方是房地產(chǎn)公司，需求方是千千萬(wàn)萬(wàn)的購(gòu)房者。 ? 在購(gòu)房者支付的房?jī)r(jià)中只有 30%左右是地價(jià)。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)越高越好。 ? 天宸股份（ 600620）的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降 %， ? 埔東金橋（ 600639）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降了 %。 ? 第三類官員（還包括相當(dāng)數(shù)量的學(xué)者）對(duì)公布房?jī)r(jià)