【正文】 修正一般是采用評分的辦法，以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為 100分），將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。 在實(shí)際估價(jià)中，常采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，一般公式為： 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 或者 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ＝在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 式中 或 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。 房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。價(jià)格變動率期數(shù)）＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 45 房地產(chǎn)狀況修正是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。其中，采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（ 1177。 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)＝正常價(jià)格 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例的成交價(jià)格177。 7）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。 5）特殊交易方式的交易。 3）交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。 特殊因素： 1）特殊利害關(guān)系人之間的交易。 40 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)具體包括下列 5個(gè)方面： ①統(tǒng)一付款方式； ②統(tǒng)一采用單價(jià)； ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位； ④統(tǒng)一面積內(nèi)涵； ⑤統(tǒng)一面積單位。 8）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。 6）可比實(shí)例的檔次應(yīng)與待估房地產(chǎn)的檔次相當(dāng)。 4）可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與待估房地產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。 2）可比實(shí)例的用途應(yīng)與待估房地產(chǎn)的用途相同。 5）交易情況無反常性。 3）地點(diǎn)的同一性或類似性。 38 選取可比實(shí)例時(shí)，具體可按下列原則進(jìn)行： 1）物質(zhì)的同一性或類似性。 6）其他途徑。 4）業(yè)內(nèi)同行。 2）報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源。 下面將對各個(gè)步驟進(jìn)行詳細(xì)闡述。③交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)之間要作比較調(diào)整，若調(diào)整過多，這種方法的可靠性亦隨之降低。個(gè)人能力的強(qiáng)弱影響評估的結(jié)果。 34 優(yōu)點(diǎn)可歸納為：①簡單；②可靠；③分析方法明確；④市場資料收集較易。 33 市場比較法適用的對象： ——房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。 3）交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系基本一致。 根據(jù)替代原理，運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估要具備以下條件： 1）充裕、可靠的市場交易資料。 采用市場比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格。 30 A、 教學(xué)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí) ， 使學(xué)生 ?掌握市場比較法的基本概念 ?理解適用范圍及條件 ?掌握市場比較法操作程序和技巧 B、本章教學(xué)重點(diǎn) ?交易實(shí)例的收集與可比實(shí)例的選取 C、 本章教學(xué)難點(diǎn) ?因素修正綜合計(jì)算 第三章 市場比較法 31 第一節(jié) 市場比較法的基本原理 市場比較法又稱市場法、比較法，是將待估房地產(chǎn)（估價(jià)對象）與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 房地產(chǎn)估價(jià)的 基本原則 ：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；公平原則等 。 房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性 、 藝術(shù)性 、 綜合性的 特點(diǎn) 。 (5）對區(qū)位狀況的確認(rèn)。 4）評定房屋成新。 2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。 、 整理估價(jià)所需資料 房地產(chǎn)估價(jià)資料一般包括： １ ） 對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料 ２ ） 對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料 ３ ） 類似房地產(chǎn)的交易 、 成本 、 收益實(shí)例資料； ４ ） 反映估價(jià)對象狀況的資料 26 （ 1）對土地的查勘 （ 2）對房屋的查勘 1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。 ③ 制定評估作業(yè)日期及進(jìn)度安排 。 21 1. 最高最佳適用原則的內(nèi)涵 2 .最高最佳適用原則的原因 （ 1） 不同價(jià)格導(dǎo)致 （ 2） 不同收益導(dǎo)致 （ 3） 使用現(xiàn)狀決定 （ 4） 房地產(chǎn)用途的改變 3. 最高最佳適用原則的標(biāo)準(zhǔn) ： （ 1） 法律許可范圍內(nèi)最佳的用途 （ 2） 最佳的規(guī)模 22 （ 3）最佳的集約利用度 1） 保持現(xiàn)狀前提 2） 轉(zhuǎn)換用途前提 3） 裝修改造前提 4） 重新利用前提 5） 上述情形的某種組合 1． 替代原則的內(nèi)涵 2． 替代原則的依據(jù) 3． 替代原則的作用 23 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 1． 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的涵義 2． 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定 1． 公平原則的意義 2． 公平原則的基本要求 24 一 第四節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)程序 三種途徑 －被動接受 －主動爭取 －自有自估 （ 1）明確估價(jià)基本事項(xiàng) 1）明確估價(jià)對象 2）明確估價(jià)目的 3）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn) 4）明確評估前提 （ 2）簽訂估價(jià)合同 25 ① 初選估價(jià)方法或估價(jià)的技術(shù)路線 。 （ 2） 在合法使用方面 ， 應(yīng)以城市規(guī)劃 、 土地用途管制等為依據(jù) 。 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在對影響估價(jià)對象價(jià)格的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動。 ?充分認(rèn)識房地產(chǎn)估價(jià)的目的與作用 。 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 區(qū)分為個(gè)別因素 、 區(qū)域因素和一般因素三個(gè)層次 。 房地產(chǎn)價(jià)格 具有區(qū)位性 、 高值性 、 趨升性 、 權(quán)益性等 特點(diǎn) 。 對于房地產(chǎn)估價(jià)來說 ， 有意義的 房地產(chǎn)類型 的劃分主要有 4種：即按用途劃分；按開發(fā)程度劃分；按是否產(chǎn)生收益劃分；按經(jīng)營使用方式劃分 。 、 地段測算劃分：有基準(zhǔn)地價(jià) 、 標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 11 1. 個(gè)別因素 （ 1） 位置 （ 2） 地質(zhì)條件 （ 3） 地形 、 地勢 （ 4） 土地面積和形狀 （ 5） 日照 、 風(fēng)向 、 降水量 、 天然周期性災(zāi)害 2. 區(qū)域因素 （ 1） 繁華程度 （ 2） 交通條件 （ 3） 基礎(chǔ)設(shè)施 12 3. 一般因素 （ 1） 行政因素 （ 2） 經(jīng)濟(jì)因素 （ 3） 市場因素 （ 4） 人口因素 （ 5） 社會因素 （ 6） 心理因素 （ 7） 國際因素 13 小結(jié)： 房地產(chǎn) 是指可開發(fā)的土地及其地上定著物 、 建筑物 ， 包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益 。 ：有土地價(jià)格 、 建筑物價(jià)格 、 房地價(jià)格 。 3種存在形態(tài) : （ 1） 土地 （ 2） 建筑物 （ 3） 房地 第一節(jié) 房地產(chǎn)基本知識概述 4 房地產(chǎn)的特點(diǎn) 2．產(chǎn)品的獨(dú)特性 3．壽命的長久性 4．供給的有限性 5．高價(jià)值性 6．缺乏流動性 7．效用的多樣性 8．政府的制約性 9．價(jià)值的雙元性 5 1． 按用途劃分的類型 （ 1） 居住房地產(chǎn) （ 2） 商業(yè)房地產(chǎn) （ 3） 辦公房地產(chǎn) （ 4） 工業(yè)和倉儲房地產(chǎn) （ 5） 旅館房地產(chǎn) （ 6） 餐飲房地產(chǎn) （ 7） 康樂房地產(chǎn) （ 8） 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) （ 9） 文衛(wèi)房地產(chǎn) (10) 特種用途房地產(chǎn) (11) 綜合房地產(chǎn) 6 2． 按開發(fā)程度劃分的類型 生地 毛地 熟地 在建工程 現(xiàn)房 （ 含土地 ） 3． 按是否產(chǎn)生收益劃分的類型 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn) 7 4． 按經(jīng)營使用方式劃分的類型 出售型房地產(chǎn) 出租型房地產(chǎn) 營業(yè)型房地產(chǎn) 自用型房地產(chǎn) 8 1． 房地產(chǎn)價(jià)格的概念 房地產(chǎn)價(jià)格是其價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式 ， 即在土地開發(fā) 、 房屋建造和經(jīng)營過程中 ， 凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的活勞動與物化勞動價(jià)值量的貨幣表現(xiàn) 。房地產(chǎn)估價(jià) 1 第 1章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格 第 2章 房地產(chǎn)估價(jià)理論 第 3章 市場比較法 第 4章 成本法 第 5章 收益法 第 6 章假設(shè)開發(fā)法 第 7章 長期趨勢法 第 8章 路線價(jià)法 第 9章 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 第 10章 常用的估價(jià)參數(shù) 第 11章 不同用途的房地產(chǎn)類型的估價(jià) 第 12章不同估價(jià)目的下的房地產(chǎn)估價(jià) 目錄 2 A、 教學(xué)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí) ， 使學(xué)生 ?掌握房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格的概念； ?掌握房地產(chǎn)價(jià)格的特征； ?了解房地產(chǎn)的類型。 ?能正確理解和認(rèn)識影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 B、本章教學(xué)重點(diǎn) ?房地產(chǎn) 概念 、 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件及特征 C、 本章教學(xué)難點(diǎn) ?房地產(chǎn)的特性 、 種類 第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格 3 房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物 、 建筑物 ， 包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益 ,即它是實(shí)物 、 權(quán)益 、 區(qū)位的綜合體 。 （ 1） 有用性 （ 2） 稀缺性 （ 3） 有效需求 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格概述 9 1. 房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位 房地產(chǎn)價(jià)格的趨升性 房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性 10 1. 從房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)的角度分：有市場價(jià)格 、理論價(jià)格 、 評估價(jià)格 。 ：有出售價(jià)格 、 租賃價(jià)格 、 抵押價(jià)格 、 拍賣價(jià)格 、 土地使用權(quán)價(jià)格 、 招標(biāo)價(jià)格 、 協(xié)議價(jià)格 。 房地產(chǎn)具有 位置的固定性 、 產(chǎn)品的獨(dú)特性 、 壽命的長久性 、 供給的有限性 、 高價(jià)值性 、 缺乏流動性 、 效用的多樣性 、 政府的制約性 、 價(jià)值的雙元性等 特點(diǎn) 。 房地產(chǎn)價(jià)格 的形成 條件 ：有用性；稀缺性；有效需求 。 房地產(chǎn)價(jià)格類型 ：市場價(jià)格 、 理論價(jià)格 、 評估價(jià)格分；土地價(jià)格 、 建筑物價(jià)格 、 房地價(jià)格；出售價(jià)格 、租賃價(jià)格 、 抵押價(jià)格 、 拍賣價(jià)格 、 土地使用權(quán)價(jià)格等 。 14 A、 教學(xué)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí) ， 使學(xué)生 ?掌握房地產(chǎn)估價(jià) 、 最高最佳適用原則 、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本概念； ?掌握房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn) 、 房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則 。 B、 本章教學(xué)重點(diǎn) 房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則 C、 本章教學(xué)難點(diǎn) 房地產(chǎn)估價(jià)的目的 第二章 房地產(chǎn)估價(jià)理論 15 第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)概述 關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的稱呼，美國大多稱為 real state appraisal；英國大多稱為 property valuation；日本和韓國稱為不動產(chǎn)鑒定評價(jià)，簡稱不動產(chǎn)鑒定；中國臺灣地區(qū)大多稱為不動產(chǎn)估價(jià)，也有稱為不動產(chǎn)鑒定或不動產(chǎn)鑒價(jià)；中國香港地區(qū)通常稱為物業(yè)估價(jià)或物業(yè)估值。 16 2．估價(jià)目的 3． 估價(jià)原則 4． 估價(jià)程序 5． 估價(jià)方法 6． 估價(jià)對象 7． 影響估價(jià)對象價(jià)格的因素 8． 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 9． 客觀合理價(jià)格或價(jià)值的測算和判定 17 1． 房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性 2． 房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性 （ 1） 房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn) 房 （ 2） 房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力 （ 3） 房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧 3． 房地產(chǎn)估價(jià)具有綜合性 （ 1） 房地產(chǎn)估價(jià)人員需要具備綜合性知識 （ 2） 評估過程涉及面較廣 （ 3） 房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要綜合作業(yè) 18 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的意義 1. 2. 2. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要 3. 房地產(chǎn)抵押 、 典當(dāng)?shù)男枰? 4. 房地產(chǎn)交易的需要 1. 2. 3.