【正文】 PPPPd元??????????????????? 據(jù)此預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn) 2023年的價(jià)格為： V5＝ 7810＋ 335 5 ＝ 9485(元／㎡ ) 預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn) 2023年的價(jià)格，則為： V6＝ 7810＋ 335 6 ＝ 9820(元／㎡ ) 對(duì)于例 71中 4年的逐年上漲額，可選用表 72中各種不同的權(quán)數(shù)予以加權(quán)。 表 71 某類(lèi)房地產(chǎn) 2023—2023年的價(jià)格 (元／㎡ ) 年份 房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值 逐年上漲額 房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值 2023 7810 2023 8130 320 8145 2023 8460 330 8480 2023 8810 350 8815 2023 9150 340 9150 【 解 】 從表 71中可知該類(lèi)房地產(chǎn) 2023~2023年價(jià)格的逐年上漲額大致相同。其計(jì)算公式如下： Vi＝ P0＋ d i nPnPn nPnPiPiPPPPPd 0)1()1()12()01( ?????????????? ?? 式中： Vi —— 第 i期 (可為年、半年、季、月等，下同 )房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值； i ——時(shí)期序數(shù)， i＝ 1， 2， … ， n； P0 —— 基期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值； d —— 逐期增減量的平均數(shù)； Pi ——第 i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值。 二、估價(jià)步驟 ①搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖； ③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式 (或數(shù)學(xué)模型 )； ④以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 適用的對(duì)象和條件 長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料要真實(shí)。 理論依據(jù) 反映一些自然或社會(huì)現(xiàn)象的時(shí)間數(shù)列，構(gòu)成了長(zhǎng)期趨勢(shì)變動(dòng)。高職高專(zhuān)房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃教材 《 房地產(chǎn)估價(jià) 》 （第 2版） 第七章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法 第八章 路線價(jià)法與地價(jià)評(píng)估 第九章 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)報(bào)告 第七章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法 【 學(xué)習(xí)目標(biāo) 】 通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，應(yīng)理解長(zhǎng)期趨勢(shì)法的基本原理，了解長(zhǎng)期趨勢(shì)法的估價(jià)步驟，熟練掌握各種長(zhǎng)期趨勢(shì)法的原理和估價(jià)程序，并能根據(jù)情況選擇合適的方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。 第一節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述 一、基本原理 概念 長(zhǎng)期趨勢(shì)法是依據(jù)一系列已知的房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料和數(shù)據(jù)，運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行推測(cè)、判斷的估價(jià)方法。人們可以根據(jù)時(shí)間序列變動(dòng)的規(guī)律進(jìn)行外延或類(lèi)推，來(lái)預(yù)測(cè)這些現(xiàn)象在下一時(shí)期可能達(dá)到的水平。 主要作用 ①用于對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的推測(cè)、判斷，如用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； ②用于收益估價(jià)法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、凈收益等； ③用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整； ④用來(lái)比較、分析兩宗 (或兩類(lèi) )以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力； ⑤用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏等。 第二節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要方法 一、平均增減量法 如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同時(shí)，可以采用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格。 【 案例 71】 需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn) 2023年、 2023年的價(jià)格，已知該類(lèi)房地產(chǎn) 2023—2023 年的價(jià)格及其逐年上漲額如表 71中第 2列和第 3列所示。據(jù)此就可以計(jì)算 4年的逐年上漲額的平均數(shù)，并用該逐年上漲額的平均數(shù)推算出各年的趨勢(shì)值。表 72中的權(quán)數(shù)是根據(jù)一般慣例進(jìn)行假設(shè)的。計(jì)算公式如下： itPiV ?? 0 n PnPnnPnPiPiPPPPPt0111201 ???????? ??式中 t —— 平均發(fā)展速度。 表 73 某類(lèi)房地產(chǎn) 2023~2023年的價(jià)格 (元／㎡ ) 年份 房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值 逐年上漲速度（ %） 房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值 2023 6600 2023 7750 7788 2023 9200 9190 2023 10850 10844 2023 13000 12796 【 解 】 從表 73中可知該類(lèi)房地產(chǎn) 2023~2023年價(jià)格的逐年上漲速度大致相同，據(jù)此可以計(jì)算 4年的平均上漲速度，并用平均上漲速度推算出各年的趨勢(shì)值。 （一）簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法 【 案例 73】 某類(lèi)房地產(chǎn) 2023年各月份的價(jià)格如表 74中第 2列所示。 【 解 】 在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，每次應(yīng)采用幾個(gè)月來(lái)計(jì)算，需要根據(jù)時(shí)間序列的序數(shù)和變動(dòng)周期來(lái)決定。 對(duì)本例房地產(chǎn) 2023年的價(jià)格，采用每 5個(gè)月的實(shí)際值計(jì)算其移動(dòng)平均數(shù)。再根據(jù)每 5個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)計(jì)算其逐月的上漲額，見(jiàn)表 74中第 4列。由于最后一個(gè)移動(dòng)平均數(shù) 7128與 2023年 1月相差 3個(gè)月，所以預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn) 2023年 1月的價(jià)格為： 7128+38 3＝ 7242(元／㎡ ) （ 2）各期之間的趨勢(shì)變動(dòng)較大時(shí)，應(yīng)將移動(dòng)平均數(shù)的逐月上漲額再進(jìn)行一次移動(dòng)平均，以此確定估價(jià)值。 四、指數(shù)修勻法 指數(shù)修勻法，是以本期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻平滑之后作為下期，即估價(jià)日期房地產(chǎn)的估價(jià)值的一種方法。則 Vi+1為第 i+l期房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)測(cè)值，即指數(shù)平滑值為： iVaiaPiViPaiViV )1()(1 ??????? 運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行估價(jià)的關(guān)鍵在于平滑系數(shù) a的確定：①一般房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列較平穩(wěn)，數(shù)據(jù)波動(dòng)較小時(shí)， a取值可小一些（一般在 ~），這樣可以增大遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)的權(quán)數(shù)和作用，充分利用歷史數(shù)據(jù)的信息；②若時(shí)間序列數(shù)據(jù)起伏波動(dòng)比較大，則 a應(yīng)取較大的值（一般在 ~），這樣可以加大近期數(shù)據(jù)的權(quán)數(shù)和作用；③若房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列變動(dòng)為接近穩(wěn)定的常數(shù)是， a取中間值（一般在 ~）。 【 案例 74】 2023年 1~12月份某城市某類(lèi)商品房的實(shí)際價(jià)格如表 75第 2列所示。 表 75 2023年各月份、 2023年 1月某城市某類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的指數(shù)平滑值 元 /m2 月份 實(shí)際價(jià)格 指數(shù)平滑值 a= a= a= 1 6958 6958 6958 6958 2 6938 3 6861 4 6797 5 6731 6 6712 7 6770 8 6799 9 6789 10 6749 11 6832 12 6942 次年 1月 【 解 】 2023年 1月該類(lèi)商品房的指數(shù)平滑值為： 6958（元 /m2） 2023年 2月該類(lèi)商品房的指數(shù)平滑值為： （ 1） a=，指數(shù)平滑值 = 6958＋（ 1－ ） 6958=6958（元 /m2） （ 2） a=，指數(shù)平滑值 = 6958＋（ 1－ ） 6958=6958（元 /m2） （ 3） a=，指數(shù)平滑值 = 6958＋（ 1－ ） 6958=6958（元 /m2） 2023年 3月該類(lèi)商品房的指數(shù)平滑值為： （ 1） a=，指數(shù)平滑值 = 6938＋（ 1－ ） 6958=6956（元 /m2） （ 2） a=，指數(shù)平滑值 = 6938＋（ 1－ ） 6958=6948（元 /m2） （ 3） a=，指數(shù)平滑值 = 6938＋（ 1－ ） 6958=6940（元 /m2） 2023年 1月該類(lèi)商品房的指數(shù)平滑值為： （ 1） a=，指數(shù)平滑值 = 6942＋（ 1－ ） =6959（元 /m2） （ 2） a=，指數(shù)平滑值 = 6942＋（ 1－ ） =（元 /m2） （ 3） a=，指數(shù)平滑值 = 6942＋（ 1－ ） =（元 /m2） 同理，可求出其它月份的指數(shù)平滑值，其結(jié)果見(jiàn)表 75第 5列。 運(yùn)用直線趨勢(shì)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本公式為：