房地產(chǎn)估價(jià)(成本法)-展示頁(yè)
2025-01-12 21:11本頁(yè)面
【正文】 價(jià)格； ③ 測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊； ④ 求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。 ? 化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分。 ? 成本法的適用對(duì)象： ? 新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、證載開發(fā)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)。? 成本法的含義： ? 成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 ? 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 ? 對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，有沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)和房地產(chǎn)損害賠償。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成： ① 運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成； ② 一個(gè)常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、商品房租售等階段； ③ 成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤(rùn)； ? 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成： ④ 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn) 7大項(xiàng)，即： 房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn) ① 土地取得成本 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑： a) 市場(chǎng)購(gòu)置 b) 征收集體土地取得； c) 征收國(guó)有土地上房屋取得。 土地取得稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。 某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為 5000平方米，容積率為 2，市場(chǎng)價(jià)格（樓面地價(jià)）為 800元／平方米，受讓人需要按照受讓價(jià)格的 3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為多少？ 土地取得成本 =5000 800 2 （ 1+3%） =824（萬元） b)征集集體土地的土地取得成本： 征集集體土地的土地取得成本一般包括 土地征收補(bǔ)償費(fèi)用 、 相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。 ② 耕地開墾費(fèi)（占用耕地） 省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納 ③ 耕地占用稅（占用耕地） 《 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例 》 ④ 征地管理費(fèi) 按照征地費(fèi)用總額的一定比例 ⑤政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用 國(guó)家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定 b)征集集體土地的土地取
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