【正文】 。　　有時需要將上述建設成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設成本。　?。?）其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基礎設施建設費或者沒有基礎設施建設費。要注意避免與下面的基礎設施建設費、公共配套設施建設費重復?！　。?）建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、裝飾裝修工程費用等?！　》课菡魇昭a償費（五項）:被征收房屋補償費+搬遷費+臨時安置費+停產(chǎn)停業(yè)損失補償費+補助獎勵　　相關費用：房屋征收評估費+房屋征收服務費+政府規(guī)定的其它有關費用　　：　?。?）勘察設計和前期工程費，例如市場調查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設計、建設工程招投標、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項目前期工作的必要支出。（目的：公平）　　相關稅費（五項稅費）：征地管理費+耕地占用稅+耕地開墾費+新菜地開發(fā)建設基金+政府規(guī)定的其他有關費用　　征收國有土地上房屋的土地成本　　《國有土地上房屋征收與補償條例》，原2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。　?、邸⊥恋卣魇昭a償（四項構成）：土地補償費（征收前3年平均產(chǎn)值610倍）+安置補助費（每人46倍，每公頃最高不得超過前三年平均年產(chǎn)值的15倍）+地上附著物和青苗補償費+安排被征地農(nóng)民的社會保障費用　　土地補償費和安置補助費的總和不得超過前三年平均年產(chǎn)值的30倍?！　±?，某宗面積為5000㎡的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格（樓面地價）為800元/㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為：80050002（1＋3%）＝824（萬元）?！　⊥恋厝〉枚愘M?！　⊥恋厥褂脵噘徺I價格（簡稱地價款）。在實際估價中，應根據(jù)估價對象中的土地在估價時點取得的主要途徑，選取上述三個途徑之—來求取?！　⊥恋厝〉贸杀镜臉嫵梢蛉〉梅康禺a(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。第二節(jié)　房地產(chǎn)價格構成　　房地產(chǎn)價格構成（7項）：土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。　　　　　　　　　　參見教材P272?！菊_答案】ACD【答案解析】AB中肯定只有1個正確選項?！　∧匙诜康禺a(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括（?。??！菊_答案】錯誤【答案解析】如果評估局部，可以先根據(jù)總體，測算出單價，再進行修正調整。　　成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。當房地產(chǎn)市場供大于求時，應在客觀成本的基礎上調低評估價值；當供小于求時，應在客觀成本的基礎上調高評估價值。在這種情況下雖然無論誰建造該商場客觀上都要花費那么多成本，但該商場也不會有那么高的價值?！　。?）是應在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等的分析進行調整。實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費?！　∽钪饕氖且⒁庖韵?個問題：　?。?）是應采用客觀成本而不是實際成本。正是因為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)開發(fā)建設成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。當求大于供時，房地產(chǎn)價格可能大大高于房地產(chǎn)開發(fā)建設成本；　　當供大于求時，房地產(chǎn)價格可能大大低于房地產(chǎn)開發(fā)建設成本。　　如果不是在長時期內，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復生產(chǎn)，上述循環(huán)就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤?！菊_答案】ABD【答案解析】參見教材P271?！　±}：，這類房地產(chǎn)主要包括（?。┑?。這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價值來估價；　　對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設開發(fā)法根據(jù)開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)建設的必要支出及應得利潤來估價。成本法估價比較費時費力，測算估價對象重新購建價格和建筑物折舊都有較大的難度，尤其是測算那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的重新購建價格和折舊?！　』S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類，有獨特設計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)，單獨的建筑物或者其裝修部分，房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)損害賠償，房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項目?！　馁u方看，房地產(chǎn)價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，房地產(chǎn)價格不能低于他為開發(fā)建設所付出的代價，包括必要支出和利潤；　　從買方看，房地產(chǎn)的價格是基于其社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”房地產(chǎn)價格基于社會生產(chǎn)成本，如果高于社會成本，則購買不合適，不如自己開發(fā)；　　均衡點，賣方不低于開發(fā)建設已花費的代價，買方是不高于預計的重新開發(fā)建設的必要支出及利潤，則可接受的共同點是正常的開發(fā)建設代價，包括必要支出及應得利潤?！菊_答案】【答案解析】應為在估價時點的重新購建價格。　　例題：，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（　）　　本質，是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導向來求取房地產(chǎn)價值，測算出的價格稱為積算價值。但在該方法中也用到了通常意義上的成本，此外還用到了費用、支出、代價等相關概念?！　〕杀痉ㄒ部梢哉f是以房地產(chǎn)價格的各個構成部分的累加為基礎來求取房地產(chǎn)價值的方法，即先把房地產(chǎn)價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。所謂重新購建價格，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤?！　　　『喴卣f，成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。房地產(chǎn)評估之成本法概述作者：日期：成本法及其運用要求　??；　　；　??；　??；　??；　??；　　；　　；　　；　??；　?。弧　。弧　?；　　。第一節(jié)　成本法概述　　本節(jié)闡述成本法的含義（熟悉），理論依據(jù)（熟悉），適用的估價對象（掌握），成本法估價需要具備的條件（掌握）以及成本法估價的操作步驟（熟悉）。具體地說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。所謂折舊，是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。因此，成本法也被稱為積算法，由此還可知成本法中的“成本”并不是通常意義上的成本（不含利潤），而是價格（包含利潤）。因此，在遇到“成本”、“費用”、“支出”、“代價”等詞時，要注意根據(jù)上下文的內容判定它們的具體內涵?！　?yōu)點：價值易于區(qū)別項目構成，測算有依據(jù)　　成本法是先分別求取估價對象時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法?！菊_答案】正確【答案解析】參見教材P269。（?。　　　。ㄊ煜ぃa(chǎn)費用價值論，即商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定的。　?。ㄕ莆眨　∵m用對象：新開發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建工程，計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制收益法運用的房地產(chǎn)，例如學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價?！　〔贿m用的對象——建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價值，這時采用成本法估價就無多大意義了。因此，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值。（2005年多項選擇題）　　　　　　　　　　　　　（掌握）　　條件：自由競爭，商品本身可以大量重復生產(chǎn)。實際上，即使具備這些條件，價格等于成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動，趨向于“成本加平均利潤”。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設成本高，并不一定意味著房地產(chǎn)價格就高；房地產(chǎn)開發(fā)建設成本低，也不一定說明房地產(chǎn)價格就低。從一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來看有賺錢與賠錢的問題，從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題，甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，短期內也有賺錢與賠錢的問題?？蓪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)建設成本區(qū)分為實際成本和客觀成本?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設重新開發(fā)建設時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費?，F(xiàn)實中有一些選址不當或者規(guī)劃設計不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場?！　。?）是應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整?！　。ㄊ煜ぃ　∵\用成本法估價一般分為以下4個步驟：　?、倥骞纼r對象的價格構成，搜集相關資料；　　②測算估價對象的重新購建價格；　　③測算估價對象的折舊；　　④求取估價對象的積算價值。【2010年真題】參見教材P271?！?010年真題】　　　　　　、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整　　　　，對成本法的測算結果進行調整　　[答疑編號950276080105]E違背了估價師獨立性的原則。　　在運用成本法時最主要的有（?。??！菊_答案】BE【答案解析】參見教材P272?！　、偻恋厝〉贸杀尽　、诮ㄔO成本　　③管理費用　?、茕N售費用　　⑤投資利息　?、掬N售稅費　?、唛_發(fā)利潤　　房地產(chǎn)價格＝①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦　　其中，土地取得成本和建設成本之和，稱為直接成本，即：　　直接成本=土地取得成本+建設成本　　土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息和銷售稅費之和，稱為開發(fā)成本，即：　　開發(fā)成本=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費　　　　土地取得成本也稱為土地費用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，包括土地開發(fā)補償費（如土地和房屋征收補償費、相關稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等）、城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金和土地取得稅費等。取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3個：①通過市場購置取得；②通過征收集體土地取得；③通過征收國有土地上房屋取得?！　、偈袌鲑徶孟碌耐恋厝〉贸杀尽　⊥恋厥褂脵噘徺I價格，買方繳納的稅費，可直接歸屬于該土地的其他支出。一般是采用市場法求取，也可以采用基準地價修正法、成本法求取。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照土地使用權購買價格的一定比例來測算?！　、谡魇占w土地的土地取得成本（七項構成）：　　土地征收補償費、土地使用權出讓金、城市基礎設施建設費、相關稅費、地上物拆除、渣土清運和場地平整費。　　土地征收補償標準的改革： 最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標準、區(qū)片綜合地價。《國有土地上房屋征收評估辦法》。要注意場地平整等費用與前面的土地取得成本的銜接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除費（拆除房屋和清運渣土等費用）或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等場地平整的熟地，則在此就沒有或者只有部分場地平整等費用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等?！　。?）基礎設施建設費，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視等設施的建設費用?！　。?）公共配套設施建設費，包括城市規(guī)劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動中心）、社區(qū)服務（如居委會）、市政公用（如公共廁所）等非營業(yè)性設施的建設費用?！　。?）開發(fā)期間稅費，包括有關稅收和地方政府或其有關