房地產(chǎn)估價(jià)-5-展示頁(yè)
2025-01-12 21:34本頁(yè)面
【正文】 市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（城市拆遷土地） ?土地出讓價(jià)格（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)） ?土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)） 6 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) —— 在取得開(kāi)發(fā)用地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所需的直接費(fèi)用、稅金等。尤其適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)。 共同點(diǎn)：價(jià)格 =成本 三、特點(diǎn)： 適用范圍的限制性，一般適用于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)； 成本高并不意味著效用和價(jià)格高； 可為房地產(chǎn)投資者進(jìn)行可行性分析提供重要依據(jù)。 實(shí)際成本 開(kāi)發(fā)建造房地產(chǎn)實(shí)際耗費(fèi)的成本； 客觀成本 能對(duì)增加房地產(chǎn)的效用起作用的成本。第五章 成本法 第一節(jié) 成本法的基本理論 第二節(jié) 成本法的評(píng)估步驟 第三節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 1 第一節(jié) 成本法的基本理論 一、成本法的概念 成本法 —— 以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 采用成本逼近法估價(jià)求得的價(jià)格，稱之為 “積算價(jià)格”。 2 二、理論依據(jù) —— 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值原理 買(mǎi)方：愿意付出的價(jià)格 重新建造成本，否則自己建造； 賣(mài)方：愿意接受的價(jià)格 已投入的成本，否則會(huì)虧本。 ??3 四、適用范圍 適用于既無(wú)收益又無(wú)較多交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、醫(yī)院、政府辦公樓、部隊(duì)、公房等公共建筑、設(shè)施的估價(jià)。 4 五、成本法的基本公式 (一 )新開(kāi)發(fā)土地的成本法公式 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格 =（土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +投資利息 +投資利潤(rùn) +土地增值收益）修正系數(shù) 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格 =(土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +投資利息 +投資利潤(rùn) ) (1+土地增值收益率 )修正系數(shù) 5 土地取得費(fèi) —— 取得待開(kāi)發(fā)土地所需的費(fèi)用、稅金等。 ?基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) —— 七通一平（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面） ?公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用 —— 郵電、圖書(shū)館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施費(fèi)用 ?小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi) 7 投資利息 （ 1）單利計(jì)算方法 投資利息 =全部預(yù)付資本利率計(jì)息期 =土地取得費(fèi)利率開(kāi)發(fā)周期 +土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利率開(kāi)發(fā)周期 （ 2）復(fù)利計(jì)算方法 投資利息 =全部預(yù)付資本 [(1+利率 )計(jì)息期 1] =土地取得費(fèi) [(1+利率 )計(jì)息期 1]+土地開(kāi)發(fā)費(fèi) [(1+利率 )計(jì)息期 ] 8 正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn) （ 1）采用投資利潤(rùn)率計(jì)算 正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =全部預(yù)付資本平均投資利潤(rùn)率 =(土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) )平均投資利潤(rùn)率 （ 2）采用銷(xiāo)售利潤(rùn)率計(jì)算 正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值平均銷(xiāo)售利潤(rùn)率 9 土地增值收益 土地增值收益 —— 主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的，由于這種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途或?qū)ν恋卦黾油顿Y而帶來(lái)的，應(yīng)歸整個(gè)社會(huì)擁有。 土地增值收益 =土地成本價(jià)格土地增值收益率 =(土地取得費(fèi)用 +土地開(kāi)發(fā)費(fèi)
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