【文章內(nèi)容簡介】 耐用年限法計(jì)算成新率 ——初步修正 ——調(diào)整修正 4)綜合法 。 針對以上各種折舊方法所存在的優(yōu)缺點(diǎn)，估價人員有時同時采用幾種折舊方法確定建筑物的折舊額。 63 1．新建房地產(chǎn)的估價，成本法的基本公式 新建房地價格 =土地得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 （ 48） 新建建筑物價格 =建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 （ 49） 2．新開發(fā)土地的成本法公式 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 （ 410） 64 第三節(jié) 成本法的成本價格 土地取得費(fèi)用 ——征地費(fèi)和“房屋折遷安置補(bǔ)償費(fèi)” ——土地使用權(quán)出讓金或地價款 ——有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金 開發(fā)成本 ——勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) ——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ——安裝工程費(fèi) ——公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ——開發(fā)過程中的稅費(fèi) 65 管理費(fèi)用 主要是指開發(fā)費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員工資等 投資利息 銷售稅費(fèi) ——銷售費(fèi)用：廣告費(fèi)、代理費(fèi) ——銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育附加 ——其他銷售稅費(fèi)：由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記費(fèi) 開發(fā)利潤 66 A、教學(xué)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生 ?掌握受益法的基本概念 ?理解收益法的適用范圍及條件 ?掌握收益法的基本公式和估價運(yùn)用。 B、本章教學(xué)重點(diǎn) ?凈收益的求取 ?收益法的基本計(jì)算公式 C、本章教學(xué)難點(diǎn) ?報酬率的確定 第五章 收益法 67 收益法的概念 收益法是預(yù)計(jì)估價對象未來的正常收益 ， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加 ， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 。 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值 。 收益法的理論依據(jù) 收益法的理論依據(jù)是預(yù)期原理 收益法的適用范圍及條件 收益法適用于具有收益或具有潛在收益的房地產(chǎn) 。 收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化。 第一節(jié) 收益法的基本原理 68 運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料； 估算潛在毛收入；估算有效毛收入； 估算運(yùn)營費(fèi)用； 估算凈收益； 選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率； 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價格。 第二節(jié) 收益法的操作 69 報酬資本化法的計(jì)算公式 1．報酬資本化法的最一般公式 （ 51） 2．凈收益每年不變的公式 （ 1）收益年限為有限年的公式 （ 54） （ 2）收益年限為無限年的公式 （ 55） （ 3）凈收益每年不變的公式的應(yīng)用 1）直接用于計(jì)算價格 2）用于同一房地產(chǎn)不同年限價格之間的換算 3）用于比較不同年限價格的高低 ? ? ? ??? ?????????ntttnniAiAiAiAV12211)1(11 ?? ? ????????? niiAV111iAV ?70 3．凈收益的求取 （ 1）凈收益測算的基本原理 1）基于租賃收入測算凈收益，基于租賃收入測算凈收益的基本公式如下： 凈收益＝潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用 ＝有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用（ 58） 2）基于營業(yè)收入測算凈收益 ( 2）不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取 1）出租型房地產(chǎn)凈收益求取 2）營業(yè)型房地產(chǎn)凈收益求取 3）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取 4）混合型房地產(chǎn)凈收益的求取 71 （ 3）求取凈收益時應(yīng)注意的問題： 1）有形收益和無形收益 2）實(shí)際收益和客觀收益 3）有租約限制的 （ 4）收益年限的確定 4．報酬率的求取 （ 1）報酬率的概念 （ 59） （ 2）報酬率的求取方法 ： 1）累加法 報酬率＝無風(fēng)險報酬率 +投資風(fēng)險補(bǔ)償 +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 +缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠（ 510） 2）市場提取法 所投入的資本投資回報報酬率 ?72 直接資本化法 1．直接資本化法的概念和基本公式 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。 （ 511） 2．資本化率和收益乘數(shù)的求取方法 資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。 價格年收益資本化率 ?73 3．資本化率與報酬率的區(qū)別和聯(lián)系 資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。 資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價值的比率，僅僅表示從凈收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力；報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。 在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。報酬率與凈收益本身的變化及與獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系；而資本化率與凈收益本身的變化及與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。 74 4．報酬資本化法與直接資本化法的比較 （ 1）報酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)： 1）指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)。 2）每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解。 3）由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩ㄟ^其他具有同等風(fēng)險投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷省? 4)報酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實(shí)際情況。 75 （ 2）直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)： 1）不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益。 2）資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況。 3）計(jì)算過程較為簡單。 4)直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。 收益法應(yīng)用舉例 76 小結(jié) 收益法 根據(jù)資本化的方式不同 ， 可以分為 報酬資本化法 （ 即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ） 和 直接資本化法 兩種方法 。 資本化率是在直接資本化法中采用的 ， 是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用的 ， 是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率 。 在報酬資本化法中 ， 如果凈收益流模式不同 ， 具體的計(jì)算公式就有所不同 。 報酬率與凈收益本身的變化及與獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系；而資本化率與凈收益本身的變化及與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系 。 當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時 ， 直接資本化法會是相當(dāng)可靠的 。 當(dāng)市場可比信息缺乏時 ，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值 。 77 A、教學(xué)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生 ?掌握假設(shè)開發(fā)法基本概念 ?理解假設(shè)開發(fā)法的適用范圍及條件 ?掌握假設(shè)開法的基本公式和估價運(yùn)用。 B、本章教學(xué)重點(diǎn) ?假設(shè)開發(fā)法 的計(jì)算方法 C、本章教學(xué)難點(diǎn) ?假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取 第六章 假設(shè)開發(fā)法 78 6． 1． 1 假設(shè)開發(fā)法的概念 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值 ， 扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本 、 稅費(fèi)和利潤等 ， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 。 假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值為導(dǎo)向求取估價對象的價值 。 6． 1． 2 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) 假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同 ， 都是預(yù)期原理 。 6． 1． 3 假設(shè)開發(fā)法的適用范圍和條件 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價 ， 運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài) ， 以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式 。 第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 79 假設(shè)開發(fā)法估價的步驟： 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 選擇最佳的開發(fā)利用方式； 估計(jì)開發(fā)建設(shè)期； 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 估算成本、費(fèi)用、利息、稅費(fèi)、利潤等； 進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。 6． 2 .1假設(shè)開發(fā)法的基本公式 1． 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 —開發(fā)成本 — 管理費(fèi)用 — 投資利息 — 銷售費(fèi)用 — 銷售稅費(fèi) — 開發(fā)利潤 — 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) （ 61） 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的操作 80 2．假設(shè)開發(fā)法的具體計(jì)算公式 （ 1）求生地價值的公式 （ 2）求毛地價值的公式 1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式： 2）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： （ 3）求熟地價值的公式 （ 4）求在建工程價值的公式 （ 5）求舊房價值的公式 6． 2． 2現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法比較 1． 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的涵義 2． 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別 3． 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn) 81 6． 2． 3假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取 1． 開發(fā)經(jīng)營期的求取 2． 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的求取 3． 開發(fā)成本 、 管理費(fèi)用 、 銷售費(fèi)用 、 銷售稅費(fèi)的求取 4． 投資利息的求取 （ 1） 應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目 （ 2） 計(jì)息的方式 （ 3） 利率的高低 （ 4） 計(jì)息期的長短 （ 5） 計(jì)息周期 （ 6） 名義利率和實(shí)際利率 5． 開發(fā)利潤的求取 82 小 結(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為待開發(fā)房地產(chǎn)，可以分為待開發(fā)土地、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房三大類。待開發(fā)的土地又可以分為生地、毛地和熟地三類。假設(shè)開發(fā)法從本質(zhì)上看是一種收益法，在形式上看是成本法的倒算法。假設(shè)開發(fā)法估價的步驟為：（ 1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；（ 2）選擇最佳的開發(fā)利用方式；（ 3）估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；（ 4）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；（ 5）估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；（ 6）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。假設(shè)開發(fā)法的估價結(jié)果為開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法兩種 。 83