【文章內(nèi)容簡介】 價格的變動。房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制則由于房地產(chǎn)市場交易的特點，造成報告期和基期的交易難以是同一樣點，由此導致進行比較的價格難以保持“同質(zhì)可比性”。 （ 3）位臵和物理 —— 房地產(chǎn)狀況修正 是將交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。包括區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況三個方面的修正。 ⑴區(qū)位狀況：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設施完備程度、臨 路狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素。 ⑵權益狀況：土地使用權年限、城市規(guī)劃限制條件（如建筑容積率）等。 ⑶實物狀況： 土地：面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況； 建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結構、設備、裝修、平面布臵、工程質(zhì)量等 修正方法： ⑴直接比較修正：一般采用評分的辦法，以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分。 ⑵間接比較修正：設想一個標準的房地產(chǎn)狀況，以此標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例及估價對象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項比較打分，然后將其所得的分數(shù)轉化為修正價格的比率。 注意事項： ⑴ 可比實例狀況，無論是區(qū)位、權益還是實物狀況，都應是其成交時的狀況，而不是估價時點或其他時候可能發(fā)生變化后的狀況。 ⑵由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，其價格影響的因素構成及作用程度均有著很大的不同，因此在進行修正時，具體比較修正的內(nèi)容及權重也應有所不同。 收益法 收益還原法是對土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進行估價的基本方法。 它是指在估算不動產(chǎn)未來若干年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率， 將評估對象未來收益還原為評估時日收益總和的一種方法。 適用范圍：以獲取收益為目的不動產(chǎn)的估價。 收益法的計算公式 ⑴最一般的公式 ⑵無限年且其他因素不變的公式 ⑶有限年且其他因素不變的公式 ⑷凈收益在前若干年有變化的公式 ⑸預知未來若干年后房地產(chǎn)價格的公式 ⑹凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 ⑺凈收益按等差級數(shù)遞減的公式 ⑻凈收益按一定比率遞增的公式 ⑼凈收益按一定比率遞減的公式 nnnnniiirarararararav)1()1(... ...)1()1()1()1( 11332211 ????????????? ????rav? ])1( 11[ nrrav ??? tttiiirvra)1()(1 ??? ??估價程序 收益法 資本化率 r確定 凈收益測算 毛收入測算 經(jīng)營成本測算 收益價格測算 評估價 凈收益的求取 ⑴凈收益的求取公式 凈收益 =潛在毛收入 空臵等造成的收入損失 運營費用 =有效毛收入 運營費用 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空臵狀況下可獲得收入。 有效毛收入是由潛在毛收入扣除空臵、拖欠租金（延遲支付和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 運營費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用。 運營費用率＝運營費用247。有效毛收入。對于某些類型的房地產(chǎn)，其運營 費用率有一個相對固定的范圍。 凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 ⑵不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 凈收益的求取因估價對象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種 情況： ①出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。通常 為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余 額。 租賃收入包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入。實際求取時， 維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否扣除取決與租賃契約。 *注意租金收入中是否含有動產(chǎn)的租金收入。是否扣除取決于評估價值是否包含 此部分。 ②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點就是房地產(chǎn)所有者又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營 者利潤沒有分開，需要從利潤中將屬于房地產(chǎn)租金的部分剝離出來。 A. 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。 ，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。 ，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息等。 ③自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取 此類凈收益的求取可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。 對于現(xiàn)實中包含有上述多種收益類型的房地產(chǎn)的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進行綜合。 ⑶實際收益與客觀收益 實際收益是指在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般不能用來估價，因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等影響實際收益很大。 客觀收益是指排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。 所以，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的以外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 ⑷凈收益現(xiàn)金流的類型 在求取凈收益時，應根據(jù)各種狀況確定未來的凈收益現(xiàn)金流形式，以便選擇相關公式進行計算。 ⑸收益年限的確定 對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權年限的，就根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限。 資本化率 資本化率又稱還原利率，是將不動產(chǎn)純收益還原成不動產(chǎn)價格的利率或比例，其實質(zhì)是一種資本投資收益率。 風險 收益 認識到資本化率實質(zhì)上是一種投資的收益率，實際上就把握了求取資本化率的方法，即估價時所選用的資本化率，應等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險投資的收益率。 資本化率選擇的重要性 不同地區(qū)、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資風險的不同，資本化率也是不盡相同的。 不同資本化率下的評估價格 凈收益（萬元） 資本化率（ %） 評估價格（萬元） 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 確定方法： ⑴收益價格比較法 。通過收集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。 ⑵安全利率調(diào)整率（累加法）：以安全利率為基礎，再加上風險調(diào)整值作為資本化率的方法。 ⑶收益排序插入法 。找出不同類型投資的收益率并按照風險值大小從高到低進行排序制成圖表，然后將估價對象與這些類型的風險程度進行分析比較，根據(jù)估價對象的投資風險確定其所在圖表中的位臵從而確定其收益率的方法。 ⑷投資復合收益法：此法以購買房地產(chǎn)的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權平均數(shù)來求取資本化率。 *(1) 貸款價值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； 抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率； 自有資金所要求的收益率 例子： 待估房地產(chǎn)為一 24層寫字樓，鋼筋混凝土框架結構，占地面積 2500平方米，建筑總面積 26000平方米，土地使用期 50年， 1998年落成，要求評估 2023年 5月的收益現(xiàn)價。 ⑴評估方法 改房地產(chǎn)主要以出租方式經(jīng)營，故選用收益還原法 ⑵數(shù)據(jù)資料 該房地產(chǎn)可供出租面積 16900平方米，每平方米租金 100元 / 月，出租率為 95％，建筑物原值為 2600萬元，輔助設施原值 260萬元，日常開支 5萬元，土地稅 .房產(chǎn)稅及其他稅費合計為總收入的 8％ ⑶計算總收益 16900*100*12*95％＝ ⑷計算總費用 建筑物折舊期按 50年計，殘值為 0，輔助設施耐用年限為 10年，殘值率 5％ 年折舊費＝ 2600 /50+260/10*95%＝ 年日常開支＝ 5*12＝ 60萬元 各項稅費＝ *8％＝