房地產(chǎn)估價第2版(編輯修改稿)
2025-01-22 04:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)最有效利用的方式為估價基礎(chǔ)進行估價。 第三節(jié) 最高最佳利用原則 三、最高最佳利用需要滿足的條件 （ 1） 法律上是否允許 。如果估價對象的利用方式不符合法律法規(guī)、政策或出讓合同等的要求，就應(yīng)被淘汰。 （ 2） 技術(shù)上是否可能 。包括建筑材料的性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。 （ 3） 財務(wù)上是否可行 。對于法律上允許且技術(shù)上可能的每一種利用方式，需要檢驗其財務(wù)上的可行性，檢驗的辦法主要是針對每一種利用方式判斷其未來收入現(xiàn)值是否大于等于未來支出現(xiàn)值 。 （ 4） 價值是否最大化 。在所有具有經(jīng)濟可行性的利用方式中，選擇能夠使估價對象價值最大的利用方式。 第三節(jié) 最高最佳利用原則 四、最高最佳利用的幾種情況 當(dāng)估價對象已作了某種利用，在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則，對估價對象做以下的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明： （ 1） 維持現(xiàn)狀前提 （ 2） 更新改造前提 （ 3） 改變用途前提 （ 4） 改變規(guī)模前提 （ 5） 重新開發(fā)前提 （ 6）上述情形的某種組合 案例分析 甲公司以 8000元／㎡的價格從乙公司購得一棟建筑面積為 5000㎡ 的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花了 10萬元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。之后，上級令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓市場價格沒有發(fā)生任何變化，設(shè)此時該寫字樓的售價為 P，在正常市場條件下， P最高的取值為： A. P﹤4000 萬元 B. P=4000萬元 C. 4000萬元 ﹤ P﹤4010 萬元 D. P=4010萬元 E. P﹥4010 萬元 第四節(jié) 替代原則 一、替代原則的內(nèi)容 替代原則要求 估價結(jié)果不得明顯偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 二、替代原則的理論依據(jù)：經(jīng)濟學(xué)的替代原理 根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的替代原理， 在同一市場上效用相同或相似的商品，由于市場競爭的影響，必然使其價格趨于一致。 第五節(jié) 價值時點原則 一、價值時點原則的含義 價值時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。 二、價值時點的確定 。 “現(xiàn)在 ”的價值，委托方如無特殊要求，選擇現(xiàn)場查勘日期為價值時點。 第五節(jié) 價值時點原則 三、遵循價值時點原則的原因 。 。 ，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑 物陳舊過時。 間點的價值，通常只是評估其在某個特點時間的價值。 價值時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系 估價對象狀況 房地產(chǎn)市場狀況 過去 （回顧性估價） 過去 過去
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