房地產(chǎn)估價(jià)第2版(編輯修改稿)
2025-01-22 04:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)最有效利用的方式為估價(jià)基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。 第三節(jié) 最高最佳利用原則 三、最高最佳利用需要滿足的條件 （ 1） 法律上是否允許 。如果估價(jià)對(duì)象的利用方式不符合法律法規(guī)、政策或出讓合同等的要求，就應(yīng)被淘汰。 （ 2） 技術(shù)上是否可能 。包括建筑材料的性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。 （ 3） 財(cái)務(wù)上是否可行 。對(duì)于法律上允許且技術(shù)上可能的每一種利用方式，需要檢驗(yàn)其財(cái)務(wù)上的可行性，檢驗(yàn)的辦法主要是針對(duì)每一種利用方式判斷其未來(lái)收入現(xiàn)值是否大于等于未來(lái)支出現(xiàn)值 。 （ 4） 價(jià)值是否最大化 。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用方式中，選擇能夠使估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大的利用方式。 第三節(jié) 最高最佳利用原則 四、最高最佳利用的幾種情況 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已作了某種利用，在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象做以下的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明： （ 1） 維持現(xiàn)狀前提 （ 2） 更新改造前提 （ 3） 改變用途前提 （ 4） 改變規(guī)模前提 （ 5） 重新開(kāi)發(fā)前提 （ 6）上述情形的某種組合 案例分析 甲公司以 8000元／㎡的價(jià)格從乙公司購(gòu)得一棟建筑面積為 5000㎡ 的寫(xiě)字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花了 10萬(wàn)元在該寫(xiě)字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。之后，上級(jí)令甲公司售出寫(xiě)字樓，這期間寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有發(fā)生任何變化，設(shè)此時(shí)該寫(xiě)字樓的售價(jià)為 P，在正常市場(chǎng)條件下， P最高的取值為： A. P﹤4000 萬(wàn)元 B. P=4000萬(wàn)元 C. 4000萬(wàn)元 ﹤ P﹤4010 萬(wàn)元 D. P=4010萬(wàn)元 E. P﹥4010 萬(wàn)元 第四節(jié) 替代原則 一、替代原則的內(nèi)容 替代原則要求 估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 二、替代原則的理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理， 在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的商品，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，必然使其價(jià)格趨于一致。 第五節(jié) 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 一、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的含義 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。 二、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定 。 “現(xiàn)在 ”的價(jià)值，委托方如無(wú)特殊要求，選擇現(xiàn)場(chǎng)查勘日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。 第五節(jié) 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 三、遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的原因 。 。 ，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑 物陳舊過(guò)時(shí)。 間點(diǎn)的價(jià)值，通常只是評(píng)估其在某個(gè)特點(diǎn)時(shí)間的價(jià)值。 價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系 估價(jià)對(duì)象狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 過(guò)去 （回顧性估價(jià)） 過(guò)去 過(guò)去
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