房地產(chǎn)估價方法-成本法(編輯修改稿)
2025-01-24 21:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 C（ 1－ R） /N 式中： Di— 第 i年的折舊額； C— 建筑物的重新購建價格； S— 預計的建筑物的凈殘值； N— 建筑物的經(jīng)濟壽命； R— 預計的建筑物的殘值率 。 采用直線法的建筑物現(xiàn)值的計算公式是： V=C－ E =C[1－ （ 1－ R） t/N] = C[1－ （ 1－ R） t/（ t+n） ] 式中： V—— 建筑物的現(xiàn)值； E—— 建筑物折舊總額 t—— 有效經(jīng)過年數(shù) n—— 剩余經(jīng)濟壽命 例 55：某建筑物的建筑面積 100㎡ ， 經(jīng)過年數(shù)10年 ， 單位建筑面積的重置價格 500元 /㎡ ，經(jīng)濟壽命 30年 ， 殘值率 5%。 試用直線法計算該建筑物的年折舊額 、 折舊總額 ， 并計算其現(xiàn)值 。 已知： C=500 100=50000（ 元 ） ； R=5%；N=30年； t=10年 年折舊額 D= C（ 1－ R） /N =50000 （ 1－ 5%） /30 =1583 折舊總額 E= D t= C（ 1－ R） t/N =50000 （ 1－ 5%） 10/30 =15833 建筑物現(xiàn)值 = C[1－ （ 1－ R） t/N] =50000 【 1－ （ 1－ 5%） 10/30 】 =34167（ 元 ） （ 3） 成新折扣法 成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代 、 新舊程度或完損程度等 ， 判定出建筑物的成新率 ， 或用建筑物的壽命 、 經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率 ，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值 。 其計算公式是： V=C q 式中： q—— 建筑物的成新率 （ %） 用直線法計算成新率為： q=[1－（ 1－ R） t/N] 100% 當Ｒ＝０時 ， q=n/（ t+n） 100% 例 56： 有一座 10年前建成交付使用的建筑物 ，經(jīng)估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年 ， 該建筑物的殘值率為零 。 試用直線法計算該建筑物的成新率 。 已知： t=10年 ， n=30年 ， R=0 則： 該建筑物的成新率 =n/（ n+t） 100% =30/（ 10+30） 100% =75% 市場提取法 利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法 。 具體為： （ 1） 大量搜集交易實例 。 （ 2） 從交易實例中選取 3個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例 。 （ 3） 對可比實例成交價格的付款方式 、 交易情況等有關(guān)換算 、 修正和調(diào)整 。 （ 4） 求取可比實例在成交日期時的土地價值 ，將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的價值 。 （ 5） 求取可比實例在成交日期時的建筑物的重新購建價格 ， 將該建筑物重新購建價格減去建筑物折舊后價值得出建筑物折舊 。 （ 6） 將可比實例的建筑物的折舊除以建筑物重新購建價格轉(zhuǎn)換為折舊率 。 （ 7） 將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率 ， 或乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù) ，便可求出估價對象建筑物的折舊 。 分解法 對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定 ， 然后加總起來求取建筑物折舊的方法 。 步驟為： ① 求取物質(zhì)折舊； ② 求取功能折舊； ③ 求取經(jīng)濟折舊； ④ 求取建筑物折舊的總額 。 （ 1） 物質(zhì)折舊的求取方法 ① 將物質(zhì)折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類 。 ② 對于可修復項目 ， 估計其修復費用作為折舊額； ③ 對于不可修復費用 ， 再將其分為短壽命項目和長壽命項目 ， 然后采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額 ， ④ 最后將修復費用 、 短壽命項目的折舊額 、長壽命項目的折舊額相加 ， 便得到建筑物的折舊總額 。 例 57：某建筑物的重置價格為 180萬元 ，經(jīng)濟壽命為 50年 ， 有效經(jīng)過年數(shù)為 10年 ，其中 ， 門窗等損壞的修復費用為 2萬元；裝修重置價格為 30萬元 ， 平均壽命為 5年 ， 已使用 3年；設(shè)備的重置價格為 60萬元 ， 平均壽命為 15年 ， 已使用 10年 。殘值率假設(shè)均為零 。 其折舊總額計算如下： 門窗等損壞的折舊額 =2（ 萬元 ） 裝修的折舊額 =30 1/5 3=18（ 萬元 ） 設(shè)備的折舊額 =60 1/15 10=40（ 萬元 ） 長壽命項目的折舊額 =（ 180－ 2－ 30－ 60） 1/50 10 = （ 萬元 ） 該建筑物的折舊總額 =2＋ 18＋ 40＋ = （ 萬元 ） （ 2） 功能折舊的求取方法 ① 功能折舊 分功能缺乏 、 落后和過剩三類 。 進一步分可修復和不可修復 。 ② 功能
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