【文章內(nèi)容簡介】 不變 、 可獲收益無限期的情況下 ， 應(yīng)采用下式： 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價值時 ， 在凈收益每年不變 、 可獲收益無限期的情況下 ， 應(yīng)采用下式： 式中 AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益 （ 元 ， 元 /m2） ； VL ─ 土地價值 （ 元 ， 元 /m2） ； VB ─ 建筑物價值 （ 元 ， 元 /m2） 。 AO VB RBVLRL??? AO VL RLVB RB? 估價方法 —成本法 運(yùn)用成本法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： （ 1） 搜集有關(guān)成本 、 稅費(fèi) 、 開發(fā)利潤等資料； （ 2） 估算重置成本或重建成本； （ 3） 估算折舊； （ 4） 求出積算價值 。 新規(guī)范將老規(guī)范中的 “ 估算重置價格或重建價格 ” 改述為 “ 估算重置成本或重建成本 ” 。 重置成本或重建成本 ， 應(yīng)是在估價時點重新取得或重新開發(fā) 、 重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金 、 正常開發(fā)利潤之和 ， 其構(gòu)成包括下列內(nèi)容： （ 1） 土地取得成本； （ 2） 建設(shè)成本； （ 3） 管理費(fèi)用； （ 4） 銷售費(fèi)用； （ 5） 投資利息； （ 6） 銷售稅費(fèi)； （ 7） 開發(fā)利潤 。 注：開發(fā)利潤應(yīng)明確計算基數(shù) ， 根據(jù)開發(fā) 、 建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取 。 相較于老規(guī)范的重建價格 ， 在新規(guī)范的成本構(gòu)成中單獨(dú)新增了 “ 銷售費(fèi)用 ” 。 估價方法 —成本法 具體估價中估價對象的重置成本或重建成本構(gòu)成內(nèi)容 ， 應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況 ， 在前文列舉的構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減 ， 并應(yīng)在估價報告中予以說明 。 同一宗房地產(chǎn) ， 重置成本或重建成本在采取土地與建筑物分別估算 、然后加總時 ， 必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接 ， 防止漏項或重復(fù)計算 。 求取土地的重置成本 ， 應(yīng)直接求取其在價值日期狀況的重置成本 。 建筑物的重置成本或重建成本 ， 可采用成本法 、 市場法求取 ， 或通過政府確定公布的房屋重置成本扣除土地價值后的比較調(diào)整來求取 ，也可按工程造價估算的方法具體計算 。 建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn) 、 已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料 ， 或因建筑技術(shù)變遷 ， 使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價 。 建筑物的重建成本 ， 宜用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價 。 估價方法 —成本法 成本法估價中的建筑物折舊應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值減損 ，包括物質(zhì)折舊 、 功能折舊和外部折舊 。 *對于 折舊 ， 老規(guī)范主要指 “ 物質(zhì)上的 、 功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊 ” ，新規(guī)范將 “ 經(jīng)濟(jì)折舊 ” 改為 “ 外部折舊 ” 。 建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分 。 修復(fù)成本小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的 ， 為可修復(fù)部分 ， 反之為不可修復(fù)部分 。對于可修復(fù)部分 ， 可直接估算其修復(fù)成本作為折舊額 。 建筑物折舊應(yīng)采用下列方法求?。? （ 1） 年齡 壽命法； （ 2） 市場提取法； （ 3） 分配法 。 *對于折舊所采用的方法 ， 老規(guī)范只提到 “ 年齡 壽命法 ” 一種方法 ，而新規(guī)范則增加了 “ 市場提取法 ” 和 “ 分配法 ” 這兩種新方法 。 估價方法 —成本法 建筑物折舊應(yīng)采用下列方法求?。? 其中 ， 采用年齡 壽命法扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求取： （ 1） 直線法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： （ 2） 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： （ 3） 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式： 式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值 （ 元 ， 元 /m2） ； C ─ 建筑物重置成本或重建成本 （ 元 ， 元 /m2） ； S ─ 建筑物預(yù)計凈殘值 （ 元 ， 元 /m2） ； t ─ 建筑物有效年齡 （ 年 ） ； N ─ 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 （ 年 ） ； q ─ 建筑物成新率 （ ％ ） 。 () tV C C S N? ? ?2(1 )V C tN??V Cq? 估價方法 —成本法 建筑物壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命 。 估價采用的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命 。 *對于 這一點 ， 在 99版規(guī)范中表述為 “ 建筑物耐用年限 ” ， 而在新規(guī)范中對于 “ 耐用年限 “ 則都表述為 “ 壽命 ” 。 經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu) 、 用途和維修保養(yǎng)情況 ， 結(jié)合市場狀況 、 周圍環(huán)境 、 經(jīng)營收益狀況等綜合判斷 。 *新規(guī)范中的 “ 經(jīng)濟(jì)壽命 ”和 “ 自然壽命 ” 與老規(guī)范中的 “ 經(jīng)濟(jì)耐用年限 ” 和 “ 自然耐用年限 ”的概念是一致的 。 1 估價中確定建筑經(jīng)濟(jì)壽命與折舊 ， 遇有下列情況時的處理應(yīng)為： （ 1） 建筑物的建設(shè)期不計入經(jīng)濟(jì)壽命 ， 即建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計； （ 2） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)年限時 ， 應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊； （ 3） 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命長于土地使用權(quán)年限時 ， 應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊； （ 4） 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前 ， 其經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時 ， 應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊； （ 5） 建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前 ， 其經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時 ， 應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊 。 估價方法 —成本法 1 積算價值應(yīng)為重置成本或重建成本扣除建筑物折舊 ， 或為土地重置成本加上建筑物的現(xiàn)值 ， 必要時還應(yīng)通過外部折舊的方式扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值減損 。 1 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價 ， 一般不應(yīng)扣除折舊 ，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正 。 估價方法 —假設(shè)開發(fā)法 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： （ 1） 調(diào)查 、 分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況； （ 2） 選取最佳的開發(fā)利用方式 ， 確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況； （ 3） 估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期； （ 4） 預(yù)測開發(fā)完成后的價值； （ 5） 估算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤； （ 6） 計算待開發(fā)房地產(chǎn)價值 。 * 相 比較于老規(guī)范 ， 新規(guī)范不僅調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況 ， 而且對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況也做調(diào)查分析 ， 為判斷待開發(fā)房地產(chǎn)的最佳利用方式提供更充足的資料 。 * 新規(guī)范將老規(guī)范的 “ 估計開發(fā)建設(shè)期 ” 調(diào)整為 “ 估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 ” 。 估價方法 —假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)的估價 。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)把握估價對象 （ 待開發(fā)房地產(chǎn) ） 狀況 、 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況 ， 以及未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式 。 估價對象狀況包括可供開發(fā)的土地 、 在建工程 、 可重新改造或改變用途的舊房等 ， 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況包括熟地和新房 （ 含土地 ） 等 ， 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式包括出售 （ 含預(yù)售 ） 、出租 （ 含預(yù)租 ） 和自營等 。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應(yīng)為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤 。 預(yù)測開發(fā)完成后的價值 ， 宜采用市場法 、 收益法 ， 并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢 。 開發(fā)利潤應(yīng)明確計算基數(shù) ， 根據(jù)類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率水平來求取 。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值 。 在實際操作中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法；難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法時 ， 可采用計算利息的方法 。 估價方法 —基準(zhǔn)地價修正法 運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： （ 1） 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料； （ 2） 查找估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價； （ 3） 進(jìn)行土地市場狀況調(diào)整； （ 4） 進(jìn)行土地狀況調(diào)整； （ 5） 求出估價對象宗地價格 。 * 新規(guī)范 將老規(guī)范的 “ 進(jìn)行交易日期修正 ” 改述為 “ 進(jìn)行土地市場狀況調(diào)整 ” 。 進(jìn)行交易日期修正是指 “ 將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期時的值調(diào)整為估價時點的值 ” ；進(jìn)行土地市場狀況調(diào)整是指 “ 將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期的值調(diào)整為在價值日期的值 ” 。 * 和老規(guī)范相比較 ， 新規(guī)范沒有 “ 進(jìn)行區(qū)域因素修正 ” 和 “ 進(jìn)行個別因素修正 ” ， 而是以 “ 進(jìn)行土地狀況調(diào)整 ” 來代替 ,“ 土地狀況調(diào)整 ”包括了區(qū)域因素修正和個別因素修正 。 估價方法 —基準(zhǔn)地價修正法 進(jìn)行土地市場狀況調(diào)整 ， 應(yīng)將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期的值調(diào)整為在價值日期的值 。 土地市場狀況調(diào)整的方法 ， 同市場法中市場狀況調(diào)整的方法 。 土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法 ， 同市場法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法 。 運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價格時 ， 宜按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 。 第二部分 不同估價目的下的估價 估價結(jié)果 估價報告 職業(yè)道德 CONTANTS 不同估價目的下的估價 房地產(chǎn)估價按估價目的進(jìn)行分類 ， 主要有下列類別： （ 1） 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估； （ 2） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； （ 3） 房地產(chǎn)租賃價格評估； （ 4） 房地產(chǎn)抵押估價； （ 5） 房地產(chǎn)保險估價； （ 6） 房地產(chǎn)稅收估價； （ 7） 房地產(chǎn)征收估價； （ 8） 房地產(chǎn)分割 、 合并估價； （ 9） 房地產(chǎn)糾紛估價； （ 10） 房地產(chǎn)拍賣估價； （ 11） 房地產(chǎn)損害賠償估價； （ 12） 房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估； （ 13） 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價； （ 14） 其他目的的房地產(chǎn)估價 。 * 新規(guī)范相對于老規(guī)范 ， 新增了 “ 房地產(chǎn)損害賠償估價 ” 和 “ 房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估 ” ， 這主要得益于我國今年來房地產(chǎn)投資信托的較快發(fā)展而帶來相關(guān)業(yè)務(wù)量的增長 。 不同估價目的下的估價 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估 （ 1） 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)依據(jù) 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 、《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 中華人民共和國土地管理法 》 、 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行 。 * 在 99版規(guī)范中 ， 使用的是 “ 土地使用權(quán)出讓價格評估 ” ， 其實主要也是針對建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格的評估 。 在評估法律依據(jù)方面 ， 新規(guī)范增加了 《 物權(quán)法 》 。 （ 2） 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)分清不同出讓方式下的價格評估 ，并根據(jù)出讓人的需要 ， 明確是評估市場價值還是出讓底價 、 出讓金等 。 （ 3） 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法 、 假設(shè)開發(fā)法 、 成本法 、 基準(zhǔn)地價修正法 。 不同估價目的下的估價 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 （ 1） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)依據(jù) 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 、 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 中華人民共和國土地管理法 》 、《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行 。 （ 2） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)評估市場價值 。 （ 3） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估宜采用市場法和收益法 ， 可采用成本法 ， 其中待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法 。 （ 4） 以劃