【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定 依據(jù)不充分的，扣 。 公共 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費(fèi) 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 (3)費(fèi) 率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi) 稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。 1 (1)稅費(fèi) 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 1分； (2)稅 率 確定 不 合理 的 ，扣 1分。 (3)稅率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 3 管理費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分 ； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 4 銷(xiāo)售費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 5 投資利息 利率 選擇正確； 開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息 期限確定合理。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開(kāi)發(fā)周期 、 計(jì) 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 6 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 利潤(rùn)率水平客觀、合理，理由充分。 2 (1)利潤(rùn)率 取值 理由不充分的，扣 1分； (2)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象 類(lèi)型、 開(kāi)發(fā)周期 長(zhǎng)短 不 適應(yīng)的 ，扣 2分； 7 銷(xiāo)售稅金 稅金構(gòu)成合理，稅率確定合理。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 8 建筑物折舊 維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理 ，依據(jù)充分 。 2 (1)維護(hù)使用狀況沒(méi)描述 ， 直接給出成新率 的 ， 扣 2分； (2)維護(hù)使用狀況描述不全面 、不準(zhǔn)確 ，成新率確定依據(jù)不充分 的 ，扣 1分。 (功能折舊與外部性本次評(píng)審不作要求 ) 10 9 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確 4 (1)計(jì)算公式選用正確， 無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明 的，扣2分； (3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 10 小 計(jì) 36 11 表 1－ 3－ 2 成本法 (建筑物 )評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 1 開(kāi) 發(fā) 成 本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 費(fèi)用構(gòu)成合理；計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。 3 (1)費(fèi)用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 3分； (2)費(fèi) 率 確定 不 合理 的 ，扣 3分。 (3)費(fèi) 率確定 依據(jù)不充分的，扣 1分。 建筑安裝工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。 9 (1)建安工程費(fèi)取值 無(wú) 依據(jù) （現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù) 不充分的 ,扣 1～ 4分； (2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況 （類(lèi)型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等） 不符 的 ， 扣 1～ 5分。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費(fèi) 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 (3)費(fèi) 率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費(fèi) 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 (3)費(fèi) 率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi) 稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。 2 (1)稅費(fèi) 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 1分； (2)稅 率 確定 不 合理 的 ，扣 1分。 (3)稅率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 2 管理費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取 值理由 不充分 的 ，扣 1分。 4 投資利息 利率 選擇正確； 開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息 期限確定合理。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開(kāi)發(fā)周期 、 計(jì) 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 5 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 利潤(rùn)率水平客觀、合 理，理由充分。 2 (1)利潤(rùn)率 取值 理由不充分的，扣 1分； (2)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象 類(lèi)型、 開(kāi)發(fā)周期 長(zhǎng)短 不 適應(yīng)的 ，扣 2分； 6 銷(xiāo)售稅金 稅金構(gòu)成合理，稅率 確定合理。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 7 建筑物折舊 維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理 ，依據(jù)充分 。 4 (1)維護(hù)使用狀況沒(méi)描述 ， 直接給出成新率 的 ， 扣 2分； (2)維護(hù)使用狀況描述不全面 、不準(zhǔn)確 ，成新率確定 依據(jù)不充分 的 ，扣 1分。 (功能折舊與外部性本次評(píng)審不作要求 ) 8 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確 4 (1)計(jì)算公式選用正確， 無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣 2分； (3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 9 小 計(jì) 36 12 表 1－ 3－ 3 成本法 (土地 )評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 1 土 地 取 得 費(fèi) 用 市場(chǎng)購(gòu)置土地取得 土地取得方式明晰；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場(chǎng)情況；土地取得稅費(fèi)計(jì)算合理 14 (1)未說(shuō)明 土地取得方式的，扣 1分； (2)成本內(nèi)容 構(gòu)成 不 合理 的 ，扣 1～ 6分 ； (3)成本取值 依據(jù)不充分 的 ，扣 1～ 5分； (4)土 地取得成本 市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的，扣1～ 3分； (4)土地取得稅費(fèi) 確定 不 正確的 ，扣 1分 。 征收集體土地取得 征收國(guó)有土地取得 2 土地取得稅 費(fèi) 稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)確 定合理。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 3 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成完整，依據(jù)充分；取值客觀合理土地開(kāi)發(fā)周期確定合理。 6 (1)土地開(kāi)發(fā) 費(fèi)用 構(gòu) 成不 完整 的 ，扣 1～ 3分； (2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用 取值依據(jù)不充分的，扣 1～ 2分。 (3)土地開(kāi)發(fā)周期確定不合理 的 ,扣 1分。 4 管理費(fèi)用 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確 定依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 5 銷(xiāo)售費(fèi)用 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確 定依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 6 投資利息 利率 選擇正確； 開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息 期限確定合理。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開(kāi)發(fā)周期 、 計(jì) 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 7 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 利 潤(rùn) 率 選擇正確； 開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息 期限確定合理。 2 (1)利潤(rùn)率 取值 理由不充分的，扣 1分； (2)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象 類(lèi)型、 開(kāi)發(fā)周期 長(zhǎng)短 不適應(yīng)的 ，扣 2分 ； 8 銷(xiāo)售稅金 稅金內(nèi)容構(gòu)成完整，稅 率確定合理。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 9 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確 4 (1)計(jì)算公式選用正確， 無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣 2分； (3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 10 小 計(jì) 36 13 表 1— 4— 1 假設(shè)開(kāi)發(fā) 法 （ DCF 法 ） 評(píng)審 標(biāo)準(zhǔn) (36 分 ) 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo) 準(zhǔn) 分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 1 最高最佳 開(kāi)發(fā)方案 開(kāi)發(fā)方案 明確 、 符合 規(guī)劃條件 ；符合最高最佳使用要求。 4 (1)開(kāi)發(fā)方案不明確 的 ，扣 2分； (2)缺少 最高最佳使用分析 或 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析， 扣 1～ 2分。 2 估價(jià)對(duì)象 開(kāi)發(fā)完成后 價(jià) 值 價(jià)格分析 價(jià)格依據(jù)充分，分析透徹；參照表 1－ 1(市場(chǎng)法 )、表 1－ 2(收益法 )的要求，確定開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值。 6 (1)按市場(chǎng)法的，價(jià)格依據(jù) （可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況） 不充分且分析不透徹的 ,扣 1～ 3分； (2)按收益法的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的 ,扣 1～ 3分； (3)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng) 期、計(jì) 息期限取值不 合理 ,扣 1～ 2分 。 趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確定 分析透徹，確定合理。 2 (1)未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣 2分； (2)變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分 或不合理 的，扣～ 1分 。 3 折現(xiàn)率 構(gòu)成完整，利潤(rùn)率、利息率取值客觀、合理，折現(xiàn)時(shí)間正確，理由充分。 4 (1)折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或錯(cuò)誤的，扣 1～ 4分； (2)折現(xiàn)率 取值 依據(jù)不充分，扣 2分； 4 建造 成本 建筑安裝工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、 房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。 6 (1)建安工程費(fèi)取值 無(wú) 依據(jù) （現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù) 不充分的 ,扣 1～ 3分； (2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況 （類(lèi)型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等） 不符 的 ， 扣 1～ 3分。