【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說(shuō)明，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)以及估價(jià)報(bào)告使用限制。 condition of appraisal report 對(duì)估價(jià)報(bào)告的用途、使用者、使用期限等使用范圍的限定，以及在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的其他事項(xiàng)。 估價(jià)報(bào)告使用者intended user of appraisal report依法使用估價(jià)報(bào)告的單位或個(gè)人。 估價(jià)報(bào)告使用期限expired date of appraisal report自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。 估價(jià)報(bào)告出具日期date of appraisal report致估價(jià)委托人函中的致函日期。 實(shí)地查勘期onsite inspection period實(shí)地查勘期的起止日期，自進(jìn)入實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。 估價(jià)作業(yè)期appraisal work period估價(jià)工作的起止日期，自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)報(bào)告出具之日止。《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》[條文說(shuō)明]GB/T 5089920131 總 則1．0．1 本條是關(guān)于制定本標(biāo)準(zhǔn)的目的的規(guī)定。制定本標(biāo)準(zhǔn)的目的主要有兩個(gè)：一是統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)的術(shù)語(yǔ)，包括名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵；二是有利于國(guó)內(nèi)外的交流和合作。目前我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語(yǔ)，有些是歷史流傳下來(lái)的，有些是從我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、香港地區(qū)借鑒過(guò)來(lái)的，有些是從美國(guó)、英國(guó)、日本等國(guó)家翻譯過(guò)來(lái)的，也有些是近十幾年來(lái)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)工作的實(shí)際需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)的。這些術(shù)語(yǔ)的名稱(chēng)、定義和內(nèi)涵不一致，很有必要通過(guò)制定本標(biāo)準(zhǔn)予以統(tǒng)一和規(guī)范。1．0．2 本條是關(guān)于本標(biāo)準(zhǔn)適用范圍的規(guī)定，即本標(biāo)準(zhǔn)不僅適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，而且適用于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理(包括行政管理和自律管理)，以及房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。2 通用術(shù)語(yǔ)2．0．1 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)，過(guò)去通常稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，有時(shí)也稱(chēng)為房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估值。房地產(chǎn)評(píng)估的含義較寬泛，采用房地產(chǎn)估價(jià)不僅內(nèi)涵明確，而且可以兼顧房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格評(píng)估，以及房地產(chǎn)租賃價(jià)格即租金評(píng)估。此外，本條從專(zhuān)業(yè)估價(jià)角度給房地產(chǎn)估價(jià)下定義，特別明確了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在其中的地位和作用。2．0．2 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)目前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)是行政許可。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的單位，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立；法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人(簡(jiǎn)稱(chēng)執(zhí)行合伙人)應(yīng)是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；資質(zhì)等級(jí)由高到低分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍主要根據(jù)估價(jià)目的劃分，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費(fèi)用。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。2．0．3 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度是對(duì)關(guān)系公共利益和人民生命財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行人員準(zhǔn)入控制的一項(xiàng)制度。1993年，借鑒美國(guó)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)部、人事部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度。這是中國(guó)最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度?！薄皣?guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！?993年，經(jīng)嚴(yán)格考核，建設(shè)部、人事部共同認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。1994年又共同認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法的通知》(建房[1995]147號(hào))。從1995年開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準(zhǔn)入資格考試，2002年之前原則上每?jī)赡昱e行一次，2002年之后每年舉行一次。2004年8月，根據(jù)中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》(通常稱(chēng)CEPA)，內(nèi)地與香港完成了房地產(chǎn)估價(jià)師與產(chǎn)業(yè)測(cè)量師首批資格互認(rèn)，香港97名產(chǎn)業(yè)測(cè)量師取得了內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港的產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格。此后，根據(jù)需要開(kāi)展資格互認(rèn)。依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的途徑，有參加全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、資格認(rèn)定和資格互認(rèn)。其中，參加全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試是常規(guī)的和最主要的途徑。2．0．4 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，過(guò)去也稱(chēng)為專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必定是房地產(chǎn)估價(jià)師，但房地產(chǎn)估價(jià)師不一定是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。目前，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)是行政許可。取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員，應(yīng)受聘于一個(gè)具有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊(cè)后方能以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展與其聘用單位業(yè)務(wù)范圍相符的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)；不得以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)由其所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費(fèi)；每一注冊(cè)有效期為3年，在每一注冊(cè)有效期內(nèi)應(yīng)達(dá)到繼續(xù)教育要求；注冊(cè)有效期滿(mǎn)需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)估價(jià)專(zhuān)業(yè)勝任能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)估價(jià)行為規(guī)范的要求。僅有理論知識(shí)而缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以得出符合實(shí)際的估價(jià)結(jié)果；僅有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)而缺乏理論知識(shí)，會(huì)只知其然而不知其所以然，難以對(duì)價(jià)值或價(jià)格作出科學(xué)深入的分析和解釋?zhuān)y以舉一反三、觸類(lèi)旁通地分析、解決現(xiàn)實(shí)中不斷出現(xiàn)的新的估價(jià)問(wèn)題。即使理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都具有，但如果沒(méi)有良好的職業(yè)道德，則估價(jià)結(jié)果難以客觀、公平、合理。由于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)均是行政許可，所以無(wú)論是何種估價(jià)目的、何種類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量、用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立企業(yè)、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購(gòu)資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對(duì)外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，只有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)才能夠從事，不是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字和加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估報(bào)告，不具有法律效力。2．0．5 估價(jià)委托人估價(jià)委托人簡(jiǎn)稱(chēng)委托人，俗稱(chēng)客戶(hù)，不一定是估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人。委托人可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，也可以由于某種需要委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)他人所有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。委托人委托估價(jià)、取得估價(jià)報(bào)告的目的可能是給自己使用，如人民法院委托的司法拍賣(mài)估價(jià)報(bào)告是人民法院自己用于確定拍賣(mài)保留價(jià)；也可能是給特定的第三方使用，如借款人委托的抵押估價(jià)報(bào)告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用；還可能是給不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價(jià)報(bào)告是上市公司披露給社會(huì)公眾使用。不論估價(jià)報(bào)告是給誰(shuí)使用，委托人都應(yīng)如實(shí)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供其掌握的估價(jià)所需資料，如估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等，并對(duì)其提供的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)；應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘及搜集估價(jià)所需資料；不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)行為和估價(jià)結(jié)果。2．0．6 估價(jià)當(dāng)事人估價(jià)當(dāng)事人是估價(jià)活動(dòng)的當(dāng)事人，因此只包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。2．0．7 估價(jià)利害關(guān)系人估價(jià)利害關(guān)系人除了估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人，還有估價(jià)對(duì)象的潛在投資者、受讓人等。估價(jià)委托人不一定是估價(jià)利害關(guān)系人。例如，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，無(wú)論是貸款人還是借款人為估價(jià)委托人的，都是估價(jià)利害關(guān)系人。在房屋征收估價(jià)中，估價(jià)委托人一般是房屋征收部門(mén)，房屋征收部門(mén)通常不是估價(jià)利害關(guān)系人，被征收人是估價(jià)利害關(guān)系人。在房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人，但不是估價(jià)利害關(guān)系人，被執(zhí)行人、申請(qǐng)執(zhí)行人和競(jìng)買(mǎi)人是估價(jià)利害關(guān)系人。估價(jià)職業(yè)道德要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)利害關(guān)系人有利害關(guān)系的，必須回避其估價(jià)業(yè)務(wù)。2．0．8 估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)活動(dòng)是按估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行的。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目是一項(xiàng)一次性估價(jià)任務(wù)。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)對(duì)象可能是一宗房地產(chǎn)，也可能是多宗房地產(chǎn)，還可能是一宗房地產(chǎn)中的某個(gè)部分。一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)項(xiàng)目有以下特征：一是明確的目標(biāo)。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有自己明確的任務(wù)目標(biāo)和估價(jià)目的。二是獨(dú)特的性質(zhì)。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有自己的特點(diǎn)，不同于其他的估價(jià)項(xiàng)目。三是實(shí)施的一次性。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目有明確的開(kāi)始時(shí)間和結(jié)束時(shí)間，在此之前沒(méi)有發(fā)生過(guò)，將來(lái)也不會(huì)在同樣的條件下再次發(fā)生。如果針對(duì)同一估價(jià)對(duì)象再次估價(jià)，應(yīng)將其作為另一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目。2．0．9 估價(jià)目的估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要，即估價(jià)委托人將要拿未來(lái)完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價(jià)值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價(jià)值提供參考依據(jù)，還是為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、人民法院確定拍賣(mài)房地產(chǎn)的保留價(jià)、保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商成交價(jià)、政府確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價(jià)等提供參考依據(jù)。估價(jià)委托人一般不會(huì)無(wú)故花錢(qián)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要才委托，因此任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。不同估價(jià)目的下的估價(jià)結(jié)果可能不同，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型以及估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等都有可能不同。例如，許多房地產(chǎn)在買(mǎi)賣(mài)、抵押之前已出租，買(mǎi)賣(mài)、抵押時(shí)帶有租賃期間未屆滿(mǎn)的租賃合同(俗稱(chēng)租約)，許多法律法規(guī)規(guī)定保護(hù)這種租賃關(guān)系，因此，購(gòu)買(mǎi)者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項(xiàng)條款，即所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。如果是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押目的對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，就應(yīng)考慮合同租金與市場(chǎng)租金差異的影響。但如果是為房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，視為無(wú)租約限制的房屋來(lái)估價(jià)。估價(jià)目的也限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。2．0．10 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象也稱(chēng)為被估價(jià)房地產(chǎn)，當(dāng)其為租賃權(quán)、地役權(quán)等房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的房地產(chǎn)權(quán)利時(shí)，也稱(chēng)為被估價(jià)權(quán)益。不同估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍可能不同?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象豐富多彩、復(fù)雜多樣，不僅有房屋、構(gòu)筑物、土地，而且有已開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)而尚未竣工的房地產(chǎn)，即在建房地產(chǎn)或“在建工程”；還有要求對(duì)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)而尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，即未建房地產(chǎn)，如“期房”進(jìn)行估價(jià)；也可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對(duì)已滅失的房地產(chǎn)，如已被拆除或損毀的房屋進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)對(duì)象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一中附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，如為某個(gè)可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館、商店、餐館、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財(cái)產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶(hù)基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍、債權(quán)債務(wù)等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱(chēng)為企業(yè)價(jià)值評(píng)估。此外，估價(jià)對(duì)象還可能是房地產(chǎn)的某個(gè)局部，如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房；可能是房地產(chǎn)的現(xiàn)在狀況與過(guò)去狀況的差異部分，如在預(yù)售商品房的情況下購(gòu)買(mǎi)人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。2．0．11 價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)，過(guò)去通常稱(chēng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，有時(shí)也稱(chēng)為評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估期日。估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估期日在字面上都容易讓人誤解為估價(jià)的時(shí)間，即估價(jià)作業(yè)日期，因此稱(chēng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)更加準(zhǔn)確，不會(huì)產(chǎn)生歧義。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。價(jià)值時(shí)點(diǎn)可能是現(xiàn)在、過(guò)去或?qū)?lái)的某一特定時(shí)間，一般為某一特定日期，并采用公歷年、月、日表示。在估價(jià)中，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)在前，得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)在后。2．0．12 價(jià)值類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)雖然是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，但因房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)較多，每種價(jià)值和價(jià)格的內(nèi)涵不同，并且在同一時(shí)間，同一房地產(chǎn)的不同種類(lèi)的價(jià)值和價(jià)格的大小一般也不相同，所以到了一個(gè)具體的估價(jià)項(xiàng)目，就不能籠統(tǒng)地講是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，而必須明確是評(píng)估哪種價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值類(lèi)型不是可以隨意確定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。常見(jiàn)的價(jià)值類(lèi)型有市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、抵押價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值等。2．0．13 估價(jià)原則估價(jià)原則是在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)原則可以規(guī)范注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)行為，使不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。2．0．14 估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：受理估價(jià)委托，確定估價(jià)基本事項(xiàng)，制定估價(jià)作業(yè)方案，搜集估價(jià)所需資料，實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象，選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算，確定估價(jià)結(jié)果，撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告，審核估價(jià)報(bào)告，交付估價(jià)報(bào)告，估價(jià)資料歸檔。通過(guò)估價(jià)程序可以看到一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目開(kāi)展的全過(guò)程，可以了解一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中各項(xiàng)估價(jià)工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價(jià)程序，是規(guī)范估價(jià)行為、保證估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。2．0．15 估價(jià)依據(jù)16