【文章內(nèi)容簡介】 0。 ………………（－2）RB 式中AO ─土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；VL ─ 土地價(jià)值（元，元/m2）；VB ─ 建筑物價(jià)值（元，元/m2）。 成本法 運(yùn)用成本法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 選擇具體估價(jià)路徑； 2 求取重置成本或重建成本； 3 估算折舊；4 計(jì)算成本價(jià)值。 成本法估價(jià)分為“房地合估”路徑和“房地分估”路徑。應(yīng)根據(jù)土地市場成熟度和估價(jià)對象狀況，選擇適用的估價(jià)路徑。在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先選擇“房地合估”路徑。選擇“房地合估”路徑的，應(yīng)把土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行估價(jià)。選擇“房地分估”路徑的，應(yīng)把土地和建筑物分別作為獨(dú)立的物進(jìn)行估價(jià)，并注意土地和建筑物的成本構(gòu)成劃分及相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。 重置成本或重建成本應(yīng)是在價(jià)值日期重新購置全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤。 重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤包括下列內(nèi)容：1 土地取得成本；2 建設(shè)成本；3 管理費(fèi)用；4 銷售費(fèi)用；5 投資利息；6 銷售稅費(fèi)；7 開發(fā)利潤。 開發(fā)利潤應(yīng)在明確內(nèi)涵和計(jì)算基數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)相應(yīng)的一般利潤率來求取。 估價(jià)對象重置成本或重建成本的具體構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)在第，根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況合理確定，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。 求取土地重置成本，應(yīng)求取土地在價(jià)值日期狀況下的重置成本，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。其中，土地使用期限應(yīng)為自價(jià)值日期起計(jì)算的建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限。 求取建筑物重置成本或重建成本，應(yīng)求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法等方法求取，或利用政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)值，并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整來求取。對政府確定公布的房屋重置價(jià)格，應(yīng)了解其內(nèi)涵。建筑物重置成本宜用于一般建筑物，或因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物估價(jià)。建筑物重建成本宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物估價(jià)。 建筑物折舊應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，為建筑物在價(jià)值日期的重置成本或重建成本與在價(jià)值日期的市場價(jià)值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。 建筑物折舊應(yīng)選用下列方法求?。? 年齡壽命法；2 市場提取法；3 分解法。 采用年齡壽命法求取建筑物折舊后的價(jià)值，可選用下列公式：1 直線法下建筑物折舊后的價(jià)值計(jì)算公式：t V ＝C －（C －S） …………（－1）N 2 成新折扣法下建筑物折舊后的價(jià)值計(jì)算公式V ＝C?q ………………（－2）式中 V ─ 建筑物折舊后的價(jià)值（元，元/m2）；C ─ 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；S ─ 建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元/m2）；t ─ 建筑物有效年齡（年）； N ─ 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年）；q ─ 建筑物成新率（％）。 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時(shí)起計(jì)算，根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。非住宅用途的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束，且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的，應(yīng)按自建筑物竣工時(shí)起至建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿之日止的時(shí)間計(jì)算建筑物折舊。 采用市場提取法求取建筑物折舊，應(yīng)從交易實(shí)例中選取不少于三個(gè)含有與估價(jià)對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，通過這些可比實(shí)例的成交價(jià)格減去土地重置成本得到建筑物折舊后的價(jià)值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后的價(jià)值得到建筑物折舊。 采用分解法求取建筑物折舊，應(yīng)把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，分別測算出各個(gè)組成部分后相加來求取建筑物折舊。物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊均應(yīng)分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩類。修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，為可修復(fù)的；反之，為不可修復(fù)的。對于可修復(fù)的，應(yīng)估算其修復(fù)成本作為折舊額。 無論采用何種折舊方法求取建筑物折舊，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，觀察、判斷建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況，以及地基、建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性等確定折舊額或成新率。 成本價(jià)值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊，或?yàn)橥恋刂刂贸杀炯由辖ㄖ镏刂贸杀净蛑亟ǔ杀緶p去建筑物折舊。 新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)的，可不扣除折舊，但根據(jù)其選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工質(zhì)量以及該類房地產(chǎn)的市場供求狀況等情況，經(jīng)分析存在減價(jià)因素的，應(yīng)予以相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。 成本法測算出的價(jià)值一般是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不考慮租賃、抵押、查封等因素影響的價(jià)值。若估價(jià)對象的權(quán)益狀況與此不同，應(yīng)對成本法測算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。 假設(shè)開發(fā)法 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 選用具體估價(jià)方法；2 選擇估價(jià)前提； 3 選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式；4 估計(jì)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；5 求取開發(fā)完成后的價(jià)值；6 求取后續(xù)開發(fā)的必要支出； 7 求取折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的利息和利潤；8 計(jì)算開發(fā)價(jià)值。 假設(shè)開發(fā)法分為動態(tài)分析方法和靜態(tài)分析方法，應(yīng)優(yōu)先選用動態(tài)分析方法。動態(tài)分析方法應(yīng)利用資金時(shí)間價(jià)值的原理進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤。靜態(tài)分析方法應(yīng)單獨(dú)計(jì)算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤。 估價(jià)前提應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象，并經(jīng)過分析，選擇下列之一：1 自行開發(fā)前提；2 自愿轉(zhuǎn)讓前提；3 被迫轉(zhuǎn)讓前提。估價(jià)對象為在建工程的，應(yīng)關(guān)注其所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)，包括正常開發(fā)建設(shè)、停建、緩建等。 選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式，應(yīng)明確未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況包括用途、規(guī)模和檔次等。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式包括出售、出租、自營等。最佳開發(fā)經(jīng)營方式應(yīng)在了解估價(jià)對象狀況及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況的基礎(chǔ)上選取。 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應(yīng)自價(jià)值日期起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時(shí)止，包括后續(xù)建設(shè)期、銷售期和運(yùn)營期。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況及經(jīng)營方式、同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限，以及估價(jià)前提、估價(jià)對象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場狀況等來估計(jì)。 動態(tài)分析方法中的折現(xiàn)前開發(fā)完成后的價(jià)值，一般應(yīng)為未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其未來開發(fā)完成時(shí)的價(jià)值；估計(jì)可預(yù)售或存在延遲銷售的，應(yīng)為預(yù)售或延遲銷售時(shí)的價(jià)值；應(yīng)采用比較法、收益法等成本法以外的方法，并考慮類似房地產(chǎn)未來市場價(jià)格變動趨勢進(jìn)行預(yù)測。靜態(tài)分析方法中的開發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)為假設(shè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值日期開發(fā)完成時(shí)的價(jià)值，應(yīng)采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取。開發(fā)完成后的價(jià)值采用比較法求取的，應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價(jià)乘以未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)面積或體積等；未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途、檔次等差別的，應(yīng)分別為不同部分的單價(jià)乘以相應(yīng)的面積或體積等后相加。 后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)為將估價(jià)對象開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的運(yùn)用多元回歸分析法估價(jià)，應(yīng)在一定區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行估價(jià)分區(qū)，使同一估價(jià)分區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，然后在每個(gè)估價(jià)分區(qū)內(nèi)把房地產(chǎn)價(jià)值作為因變量，把影響房地產(chǎn)價(jià)值的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗(yàn)，確定多元回歸模型，再利用該模型計(jì)算出各宗房地產(chǎn)的價(jià)值。 修復(fù)成本法適用于可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評估。運(yùn)用修復(fù)成本法估價(jià)，應(yīng)估算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。 收益損失資本化法適用于不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評估。運(yùn)用收益損失資本化法估價(jià)，應(yīng)預(yù)測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營費(fèi)用增加額，然后求其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。 160