房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-16 00:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年東川區(qū)土地交易價(jià)格與去年同期相比價(jià)格沒有發(fā)生較大變化，尤其是工業(yè)用地今年上半年來交易價(jià)格 變化幅度不大，因此本次估價(jià)期日和各交易案例交易時(shí)的地價(jià)指數(shù)可不作修正。(3)區(qū)域因素及個(gè)別因素區(qū)域因素及個(gè)別因素每項(xiàng)均分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1％。根據(jù)以上分析建立土地比較因素條件指數(shù)和修正計(jì)算表(下表)。比較因素條件指數(shù)和修正計(jì)算表比較因素估價(jià)對象案例一案例二案例三交易價(jià)格（元/平方米）待估445390410土地用途100100100100交易日期100100100100交易情況100100100100土地使用年限100100100100產(chǎn)易類型100100100100區(qū)域因素與原料消費(fèi)市場的位置關(guān)系100100100100道路狀況10010099100道路通達(dá)度10010199100交通運(yùn)輸設(shè)施完備度1001009999基礎(chǔ)設(shè)施供給及其費(fèi)用100100100100產(chǎn)業(yè)集聚度100100100100規(guī)劃限制100100100100污染管制100100100100個(gè)別因素地形與地勢10010098100地質(zhì)與水文條件100100100100宗地面積100101100101鄰接道路的寬度等級(jí)及通達(dá)性10010110099與干路及主要交通運(yùn)輔設(shè)放的位置關(guān)系10010199100基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)與供給1001019999土地使用限制100100100100待估宗地比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=實(shí)例交易單價(jià)交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)土地用途調(diào)整系數(shù)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)個(gè)因素調(diào)整系數(shù)(見上表)(5)計(jì)算土地評(píng)估單價(jià)通過對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，本次估價(jià)確定采用A、B、c三個(gè)可。比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為本次評(píng)估土地的評(píng)估單價(jià)，即：土地評(píng)估單價(jià)=(++)247。3 =420．08元／㎡ 本次估價(jià)取整為：420元／㎡(6)計(jì)算估價(jià)對象土地的總價(jià)估價(jià)對象土地總價(jià)=估價(jià)對象土地面積估價(jià)對象土地評(píng)估單價(jià) =㎡420元／㎡ =用重置成本法求取委估對象建筑物的價(jià)值重置成本法是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。成新率根據(jù)現(xiàn)場勘察打分及結(jié)合估價(jià)對象使用年限綜合評(píng)定。房屋評(píng)估價(jià)值=建筑物重置價(jià)值建筑物綜合成新率 (1)磚混結(jié)構(gòu)廠房以委估房屋l幢為例：1幢為云南長宇清真食品有限公司辦公用房，2層磚混結(jié)構(gòu)，外墻為涂料，建成于2006年，內(nèi)部均為中等裝修，辦公室地面鋪地磚，墻面和頂面刷乳膠漆，鋁合金窗、木門或防盜門，通風(fēng)、采光良好、工程質(zhì)量良好，房產(chǎn)的保養(yǎng)、維護(hù)狀況一般。①成本法求取房屋建筑物價(jià)格：工程直接費(fèi)參照用云南省多項(xiàng)類似結(jié)構(gòu)的房屋耗材、工時(shí)、機(jī)械計(jì)取直接費(fèi)值。然后根據(jù)現(xiàn)行使用定額《云南省建筑工程預(yù)算定額(2003)》、《云南省安裝工程消耗量定額(2 003)))及與之配套的取費(fèi)用定額；《云南省工程建設(shè)材料、設(shè)備價(jià)格信息》等詳細(xì)預(yù)算方法計(jì)算得出該類型房屋建筑工程造價(jià)并計(jì)算建筑的前期工程費(fèi)用及資金成本等費(fèi)用最終得出該類房屋建筑重置價(jià)值。建筑安裝評(píng)估造價(jià)費(fèi)用計(jì)算表建安工程造價(jià)估算表序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算公式費(fèi)（稅）率金額（一）直接費(fèi)①+②+③人工費(fèi)（1）工程數(shù)量②材料費(fèi)（4）工程數(shù)量③機(jī)械費(fèi)（6）工程數(shù)量（二）措施費(fèi)按（一）的比例估算%其中：通用措施費(fèi)（占85%）%專業(yè)措施費(fèi)（占15%）%（三）其它項(xiàng)目費(fèi)按（一）的比例估算%（四）管理費(fèi)（三類工程）[①+③] 費(fèi)率%（五）利潤（三類工程）[①+③] 費(fèi)率%（六）規(guī)費(fèi)④+⑤+⑥④社會(huì)保障及住房公積金①費(fèi)率%⑤工程定額側(cè)定費(fèi)[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）] 費(fèi)率%⑥意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）] 費(fèi)率%（七）稅金[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）] 費(fèi)率%（八
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