【文章內容簡介】 扣分項目分值及說明1有效毛收入出租型租金水平選取的租賃實例真實、客觀，信息較完整，可比性強；租金收入分析深入。9(1)租賃實例的真實性依據（來源、名稱、坐落、外觀照片，估價對象前3年租賃收入及運營費用情況）不充分的，扣1～2分。(2)租賃實例狀況描述不完整、不清晰的，扣1～2分。(3)租賃實例可比性較差的，扣2～4分。(4)租金水平確定無理由或者理由不充分的，扣1～4分。租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1)未說明有無租約限制的，扣1分。(2)有租約，但未考慮限制，且理由不充分的，扣1分。(3)有租約，考慮了租約限制，但處理方式不正確的，～1分。有效出租面積或者可出租面積比率有效出租面積或者可出租面積比率確定過程清楚，數據合理。2(1)有效出租面積或者可出租面積比率數據確定無過程或者過程不清楚的，～1分。(2)可出租面積比率數據確定依據不充分的，～1分?？罩寐逝c租金損失空置率與租金損失確定過程清楚，數據合理；市場依據充分。2(1)空置率與租金損失數據確定無過程或者過程不清楚的，～1分。(2)空置率與租金損失市場依據不充分的，～1分。(3)空置率與租金損失市場依據不合理的，扣2分。自營型經營收入商業(yè)經營業(yè)態(tài)或者生產性質明確；經營收入與支出內容全面，數據來源依據充分；經營收入確定合理。15(1)經營業(yè)態(tài)或者生產性質不明確的，扣2分。(2)經營或者生產收入內容不全面、數據來源依據不充分的，扣3～5分。(3)經營收入測算無過程或者過程不詳細的，扣1～5分。(4)經營收入水平確定理由不充分的，扣1～6分。2其他收入其他收入來源明確說明。1其他收入來源未說明的，扣1分。3運營費用費用項目正確、齊全；費用估算或者確定過程清楚，數據來源依據充分，取值合理，全部符合正常客觀費用標準或者符合政策規(guī)定要求。6(1)運營費用構成內容不完整、不合理的，扣1～3分。(2)運營費用水平確定理由不充分的，扣1～3分。(3)運營費用測算無過程或者過程不詳細的，扣1～2分。(4)自營型經營利潤未扣除、經營利潤取值不合理或者理由不充分的，扣1～2分。4凈收益前后一致、計算正確。2計算不正確的，扣2分。5變化趨勢分析凈收益流量類型分析合理，升降幅度預測數值依據充分。2(1)未進行變化趨勢分析的，扣2分。(2)變化趨勢分析依據不充分或者不合理的，～1分。6報酬率(或者資本化率)報酬率確定方法和確定過程正確；數據來源依據充分；針對估價對象類型、檔次、區(qū)位、估價時點的狀況等合理取值。4(1)報酬率（或者資本化率）確定無過程的，扣2分。(2)報酬率（或者資本化率）確定有過程，但方法不正確的，扣2分。(3)報酬率（或者資本化率）確定過程不完善的，扣1～2分。(4)報酬率（或者資本化率）取值不合理的，扣1～2分。7收益期限收益期限確定正確，依據充分。2(1)收益期限確定錯誤的，扣2分。(2)收益期限確定正確，但未說明理由或者理由不充分的，扣1分。8公式應用與計算計算公式選用正確；有必要的分析和測算過程；測算過程完整、嚴謹、正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。(3)計算過程中數字精確度不夠或者不合理的，～1分。9小 計36表131 成本法（房地）評審標準序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值及說明1土地取得成本市場購置土地取得土地取得方式明確；土地取得成本構成合理，依據充分；土地取得成本調整符合市場情況；土地取得稅費計算合理。8(1)未說明土地取得方式的，扣1分。(2)成本內容構成不合理的，扣1～4分。(3)成本取值依據不充分的，扣1～3分。(4)土地取得成本市場狀況調整理由不充分的，扣1～2分。(5)土地取得稅費確定不正確的，扣1分。征收集體土地取得征收城市房屋取得2開發(fā)成本勘察設計和前期工程費計費依據充分，費率合理。2(1)費用構成內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣1分。(3)費率確定依據不充分的，扣1分。建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據充分、客觀合理。5(1)建安工程費取值無依據（現行定額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施工機械市場價格等）或者依據不充分的,扣1～2分。(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結構、檔次等）不符的，扣1～3分。(3)建安工程費確定中選取可比實例調整不合理的，扣1～3分?；A設施建設費費用內容構成完整，費用依據充分。2(1)費用構成內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的。公共配套設施建設費費用構成合理，費用依據充分。2(1)費用構成內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的。開發(fā)期間稅費稅費構成合理，稅費依據充分。1(1)稅費構成內容不完整或者不合理的，扣1分。(2)稅費率確定不合理的，扣1分。(3)稅費率確定依據不充分的。3管理費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。4銷售費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。5投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。6銷售稅費稅金構成合理，稅率確定正確。2(1)稅金構成內容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。7開發(fā)利潤利潤率內涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤率內涵不清楚的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應的，扣2分。8折 舊維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據充分。2(1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(2)維護使用狀況描述不全面、不準確，成新率確定依據不充分的，扣1分。(3)物質折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，～1分。9公式應用與計算有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。(3)計算過程中數字精確度不夠或者不合理的，～1分。10小 計36表132 成本法（建筑物）評審標準序號評審項目評審標準標準分扣分項目分值及說明1開發(fā)成本勘察設計和前期工程費費用構成合理；計費依據充分，費率合理。3(1)費用構成內容不完整或者不合理的，扣3分。(2)費率確定不合理的，扣3分。(3)費率確定依據不充分的，扣1分。建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據充分、客觀合理。9(1)建安工程費取值無依據（現行定額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施工機械市場價格等）或者依據不充分的，扣1～4分。(2)建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結構、檔次等）不符的，扣1～5分?；A設施建設費費用構成合理，費用額度依據充分。2(1)費用構成內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的。公共配套設施建設費費用構成合理，費用額度依據充分。2(1)費用構成內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)費率確定依據不充分的。開發(fā)期間稅費稅費構成合理，稅費額度依據充分。2(1)稅費構成內容不完整或者不合理的，扣2分。(2)稅率確定不合理的，扣2分。(3)稅率確定依據不充分的，～1分。2管理費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。3銷售費用費率合理，依據充分。2(1)費率取值不合理的，扣2分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。4投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。5銷售稅費稅金構成合理，稅率確定正確。2(1)稅金構成內容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。6開發(fā)利潤利潤率內涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。2(1)利潤率內涵不清楚的，扣1分。(2)利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應的，扣2分。7建筑物折舊維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據充分。4(1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(2)維護使用狀況描述不全面、不準確，成新率確定依據不充分的，扣1分。(3)物質折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定不合理的，～1分。8公式應用與計算有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。4(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。(3)計算過程中數字精確度不夠或者不合理的，～1分。小 計36表133 成本法（土地）評審標準序號評審項目評審標準