房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤(編輯修改稿)
2025-08-16 00:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要根據(jù)市場(chǎng)供求分析為來最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）。開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145）。直接成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本）投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用）成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷售稅費(fèi)）銷售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）折舊年限確定錯(cuò)誤。 未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響。計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)⑴建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)。⑵建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。要分析未來收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減），按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。無形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報(bào)酬率來體現(xiàn)。計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金12%計(jì)算。1計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)，如：漏管理費(fèi)用（直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)），計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》
范文總結(jié)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1