【文章內容簡介】 和商貿業(yè)發(fā)達，工業(yè)以機械制造、制藥、制衣、食品加工業(yè)為主，商業(yè)以生活和生產資料批發(fā)業(yè)為主，已形成規(guī)模較大機電產品、汽車、農業(yè)機械、家具、裝飾材料、鋼材、水果、蔬菜、飼料等十大專業(yè)批發(fā)銷售市場；目前該區(qū)域也正逐漸成為南寧市房地產開發(fā)的熱點區(qū)域，區(qū)域內已建或在建的房地產開發(fā)項目眾多，包括香樟林、澳門街、皇龍新城、嶺南名居、城市春天、橘子郡、澳華快環(huán)時代城等房地產項目。估價對象位于中華路**號，中華路是南寧市銷售電單車一條街，區(qū)域內多為企事業(yè)單位及單位小區(qū)，如：廣西壯族自治區(qū)交通規(guī)劃勘察設計院、南寧市衛(wèi)生監(jiān)督所、澳門街、金之島城市廣場、中鼎花園、南寧市師范學校、廣西體專宿舍樓等小區(qū)，地理位置較優(yōu)。根據估價基準日執(zhí)行的南寧市土地定級估價成果和估價人員實地勘察核實，估價對象處于南寧市二級商業(yè)、住宅用地范圍。估價對象位于中華路**號，臨近的中華路上有1721605等多路公交車通行，對內通行條件較好；估價對象距離火車站約1200米，對外交通條件較好。綜合評價估價對象所處地段交通條件較好。估價對象為主城區(qū)，所在區(qū)域供水、排水、供電、電訊等基礎設施配套完善，功能運轉正常，保證度高，能滿足生產、生活的需要；周邊農貿市場、超市、銀行網點、學校等公共和生活配套服務設施較齊全，能較好地滿足居民日常生活的需要。綜合評價公共設施配套完備程度較高。估價對象所處地段以企事業(yè)單位及單位小區(qū)為主，無特殊環(huán)境景觀，綜合分析環(huán)境條件一般。據查南寧市城市總體規(guī)劃，估價對象所在區(qū)域未來土地規(guī)劃用途主要以綜合用地（商業(yè)、住宅、辦公）為主，估價對象目前用途與城市規(guī)劃相符合，綜合評價城市規(guī)劃條件較優(yōu)。綜上所述，估價對象交通條件、基礎設施均較優(yōu)，規(guī)劃條件較優(yōu)，但環(huán)境一般，綜合評價影響地價的區(qū)域因素較優(yōu)。三、市場背景分析作為南寧市支柱產業(yè)之一的房地產業(yè)，一直以來都保持比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，近幾年更是得到了迅猛發(fā)展。特別是近兩三年，在住房需求旺盛、城市舊城改造和土地供應日趨緊張的三重作用下，地價水平總體上揚，房價更是一路攀升，房地產市場空前繁榮。進入2008年之后，房地產業(yè)市場溫度在逐步下降，部分區(qū)域價格下降的態(tài)勢，但自2008年年底，特別是2009年上半年，南寧市房地產市場開發(fā)反彈，南寧市政府，先后出臺了《南寧市人民政府關于進一步拉動內需促進房地產市場平穩(wěn)較快發(fā)展若干措施》（簡稱南寧市十五條）及該措施的《補充通知》等政策；據南寧市房產管理部門的統計， ，%；，%，銷售套數85359套，%。2010年19月南寧商品住宅供應量十分充足，新增預售29650套，㎡，而今年19月商品住宅累計僅簽約21584套，㎡。一方面，有關部門針對“囤地”“捂地”行為進行整治，多數開發(fā)企業(yè)不得不加快地塊的開發(fā)節(jié)奏，造成商品房新增供應量增長。另一方面，受政策的影響，今年以來整個樓市彌漫觀望氛圍，簽約量出現大幅度下降。從簽約價格上看，今年19月南寧商品住宅均價為5901元/㎡，與去年同期相比，增幅雖有所減緩，但仍在不斷上漲。可以預見在未來一段時間內南寧市房地產市場將仍將小幅度上漲態(tài)勢。估價對象作為位于中華路上的酒店、辦公類房地產，地理位置較優(yōu)，各項公共配套設施完善，交通條件較優(yōu)，在該區(qū)域此類房地產需要量較大，市場前景較大。四、最高最佳使用分析委估房地產位于南寧市中華路**號，納入估價范圍的估價對象用途為非住宅（酒店、辦公）。根據所處位置、地段，周圍類似建筑物的用途分析，估價對象作為現狀用途為目前合法使用前提下的最高最佳使用用途。五、估價方法選用根據《房地產估價規(guī)范》，通行的房地產估價方法有市場比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法和基準地價系數修正法等。估價應按照技術規(guī)范要求，根據估價對象特點及估價目的等，宜選取兩種以上的估價方法。本項估價中，我們在選擇確定估價方法時，主要從以下方面考慮：，且其所在區(qū)域也有大量類似房地產出租案例，能夠比較準確的估算類似房地產的收益，因此適宜采用收益法對房地產價格進行估價； ，估價對象土地屬于商務金融、住宿餐飲用地，房屋設計用途為非住宅，實際用途為酒店、辦公用途，此類房地產土地重新購得價格可以采用基準地價系數修正法求取，同時房屋建造成本、房地產開發(fā)利潤、利息、稅費等均可以可以搜集相關的資料調查得到，再扣除折舊，然后累加求取舊有房地產價值，故宜采用成本法來求取房地產價值；，因此不優(yōu)先選用假設開發(fā)法估價； 、辦公用途的房地產，在同一供需圈內可比性的交易案例較少,因此不優(yōu)先采用市場比較法估價。綜上所述，根據影響估價對象價格的因素條件，結合南寧市房地產市場的發(fā)育狀況和估價目的，本項估價中我們優(yōu)先采用收益法與成本法求取估價對象房地產價格。收益法：是預計未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。基本公式：V=a/r[11/(1+r)n]其中：V房地產價值 a年純收益 r資本化率 n房地產未來有收益的年限。成本法：是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。計算公式：房地產現值=房地產重置價格成新折扣率房地產重置價格=土地重新購建價格+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤六、估價測算過程成本法 （1）計算公式房地產現值=房地產重置價格成新折扣率房地產重置價格=土地重新購建價格+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤（2）基準地價系數修正法求取土地重新購建價格①基準地價成果介紹及內涵根據南寧市人民政府《南寧市人民政府關于公布實施南寧市城市網格點基準地價成果的通知》（南府發(fā)[2008]65號），南寧市現行的網格點基準地價于2008年10月1日正式實施，具體的基準地價成果為《基于地價動態(tài)監(jiān)測的南寧市城市網格點基準地價體系建立技術報告》；網格點基準地價的地價內涵與級別基準地價一致，主要區(qū)別于表現形式，該種地價形式的基準地價單元為覆蓋評估區(qū)域的任意寬度（一般為5050米或者100100米）網格，每個網格的中心點都賦有地價值，本次南寧市網格點基準地價成果采用200200米的網格，另加商業(yè)路線價共同構成新的基準地價體系。南寧市網格點基準地價的價格內涵詳見表3，不同級別的樓面地價詳見表4，南寧市網格點基準地價的基本計算公式如下：住宅（辦公）用地計算公式：平均樓面地價=網格點基準地價容積率修正系數其它個別因素修正使用年限修正期日修正表3 南寧市網格點基準地價地價內涵表土地用途項目商業(yè)居住工業(yè)土地開發(fā)程度五通一平五通一平五通一平平均容積率價格表現形式首層樓面地價平均樓面地價平均樓面地價備注以2008年1月1日為估價基準日表4 南寧市市區(qū)級別樓面基準地價表 單位：元/平方米土地用途土地級別商業(yè)居住工業(yè)一級5728859641二級4511716488三級2827521421四級1420331392五級955212212六級699備注商業(yè)級別基準地價為商業(yè)首層樓面地價；住宅；辦公用地的基準地價為居住用地基準地價的130%。②確定估價對象的土地級別及基準地價估價對象位于中華路**號，土地用途為商務金融、住宿餐飲用地，根據《基于地價動態(tài)監(jiān)測的南寧市城市網格點基準地價體系建立技術報告》，商務金融、住宿餐飲用地均參照住宅用地基準地價修正體系進行估價，估價對象作為商務金融、住宿餐飲用地處于住宅二級用地范圍，其所在位置住宅網格點基準樓面地價為648元/平方米，商務金融、住宿餐飲用地的基準地價為居住用地基準地價的130%，則估價對象網格點基準樓面地價為648130%=。③估價過程A、確定容積率修正系數根據委托方提供的《國有土地使用證》記載，根據《居住用地容積率修正系數表》（表5），城鎮(zhèn)住宅用地的容積率修正系數根據公式計算：(247。)1/= 。表5 居住用地容積率修正系數表容積率r＜7r≥備注修正系數()1/r—總容積率B、確定其他個別因素修正系數估價對象形狀規(guī)則，地形地質及環(huán)境狀況好，周邊配套完善，綜合評價其他個別因素修正系數優(yōu)。根據《住宅用地其他個別因素修正系數表》（表6）。表6 住宅用地其他個別因素修正系數表指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標說明形狀規(guī)則、地形地質及環(huán)境狀況好、小區(qū)配套完善形狀較規(guī)則、地形地質及環(huán)境狀況良好、小區(qū)配套較完善形狀基本規(guī)則、地形地質及環(huán)境狀況適宜、配套一般形狀不規(guī)則、地形地質及環(huán)境狀況較差、單體設計、配套較差形狀極不規(guī)則、地形地質及環(huán)境狀況差、單體設計、配套差修正系數～～～～C、確定使用年期修正系數估價對象終止日期為2060年5月27日，至估價時點，與南寧市綜合用地基準地價設定的土地使用年限50年不一致，因此需再進行年期修正。根據年期修正系數公式：K=[11/(1+r)m]/[11/(1+r)n]式中: K—土地使用年期修正系數 r—土地還原利率[根據《基于地價動態(tài)監(jiān)測的南寧市城市網格點基準地價體系建立技術報告》，南寧市住宅土地還原利率為5%] m—估價對象剩余土地使用年期 n—基準地價設定土地使用年期：K=[11/(1+5%)]/[11/(1+5%)50]=D、期日修正本項估價時點為2010年12月16日，至南寧市網格點基準地價基準日2008年1月1日過了約3年的時間，隨著城市建設的快速發(fā)展，該區(qū)域地價水平發(fā)生了較大的變化，特別是批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅類房地產，期間估價對象所在區(qū)域相比2008年，2010年底該區(qū)域的住宅商品房房價由原來的5000多元/平方米漲到現在的7000多元/平方米，漲幅高達2030%左右，地價水平同比也有了較大的漲幅。而根據國土資源部土地利用司、中國土地勘測規(guī)劃院聯合發(fā)布的《2009年中國城市地價指數報告》及南寧市國土局提供的資料，以2000年為基期（南寧市基準地價以2000的數據為主要依據），編制南寧市地價指數表（表7）