【文章內(nèi)容簡介】 干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地；商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物5～7min到達(dá)的范圍內(nèi)；商店營業(yè)面積在l00㎡左右，營業(yè)面積利用率高；目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人，80%的顧客為有目的的購買，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格?！　　　〔扇《▋r銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營；商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤；選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商業(yè)街或百貨店、購物中心內(nèi)；商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定；目標(biāo)市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求?！　　　〔扇《▋r銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營；商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利；注重品牌聲譽、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)；選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)；商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定；目標(biāo)顧客以中青年為主；商店的陳列、照明、包裝、廣告講究?！　　　∮砂l(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理；內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成，服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體，設(shè)有相應(yīng)規(guī)模的停車場；選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定；設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制；目標(biāo)顧客以流動顧客為主?！　「鶕?jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型等種類?！　　　“l(fā)揮廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢，提供一站式購物和一條龍服務(wù)；商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等，有一定的停車場；選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)?！　　　∩唐窐?gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分；選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施，有一定規(guī)模的停車場；主要的商圈人口為5萬～7萬人，商店營業(yè)面積大，一般在4000㎡以上。　?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)具有以下主要特點:　　　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤；另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。　　，業(yè)態(tài)多樣　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等，不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應(yīng)該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部門房地產(chǎn)采用不同的報酬率或資本化率?！　?、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜　　商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租人權(quán)益評估還是承租人權(quán)益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。　　　　為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常要進(jìn)行相對高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值需要單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修升級快，經(jīng)營者或承租者經(jīng)常是買下或租下商業(yè)用房后，對其進(jìn)行重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮重新裝修的情況。在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響?！　　　∩虡I(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間（立體空間）范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)因為底層（如一樓）對于消費者而言具有最便捷的通達(dá)度而能獲得最大的效益，導(dǎo)致其價值最高，而向上的樓層的價值呈現(xiàn)快速衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱?！　。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的因素　　　?。?）地段繁華程度?！　∮绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是商業(yè)房地產(chǎn)所處地段的商業(yè)繁華程度。商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個城市一般都有一個或幾個市級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品），這類市一級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會有一個或更多的區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有一個商業(yè)服務(wù)集中地帶，或稱為小區(qū)級商業(yè)中心，其繁華程度又低一些?！　。?）交通條件?！　ι虡I(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客的交通條件方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條線、公交車輛時間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮停車場地問題；二是經(jīng)營者的交通條件方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨的便利程度?！　。?）臨街狀況。　　商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對其價值產(chǎn)生較大的影響。一般來說，臨街面越寬越好，如果多面臨街，一般有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，不利于經(jīng)營，會影響商業(yè)房地產(chǎn)的價值?！　。?）樓層?！　∫话銇碚f，位于底層的商業(yè)用房當(dāng)然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小?！　　　。?）建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局?！　∩虡I(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面的寬窄等，都會對商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營活動產(chǎn)生重要影響。此外。商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和購物人流的組織。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔?！　。?）凈高?！　∩虡I(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。過低的凈高則會產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營活動的開展；如凈高過高，建筑成本會增加，也無助于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高?！　。?）面積。　　根據(jù)經(jīng)營要求不同，商業(yè)房地產(chǎn)所需的營業(yè)面積可能不同，一般來說面積不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場，面積也不宜太大。因此，對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對面積的不同要求?！　。?）裝修?！　⊙b修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場、品牌經(jīng)營商場等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝修不同，其價值會有很大的出入。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也可能有很大的差別。　?。?）無形價值?！　≡谧⒅仄放啤⑽幕肺坏臅r代，商業(yè)房地產(chǎn)價值中無形價值所占的比重越來越大，例如一個酒店管理集團(tuán)，能使一個同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現(xiàn)出不同的價值。在投資交易等某些估價目的的情況下，估價應(yīng)對附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價值進(jìn)行考慮?！　。ㄈ┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，商業(yè)房地產(chǎn)估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。為準(zhǔn)確評估商業(yè)房地產(chǎn)市場價值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場法。對于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法?！　。?）收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。　?。?）市場法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實例，所以在對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，市場法也是常用方法之一?！　。?）成本法。在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，也會用成本法作為輔助方法?！　。ㄋ模┥虡I(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點處理　　商業(yè)房地產(chǎn)估價的估價方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點?！　　　∩虡I(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可分為出租型和商業(yè)運營型兩類?！　。?）出租型商業(yè)房地產(chǎn)　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進(jìn)行估價?！　〔捎檬找娣ü纼r的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期外兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業(yè)房地產(chǎn)測算租金收益時，應(yīng)了解待估對象是否存在合約的限制?！　〔捎檬袌龇▽Τ鲎庑蜕虡I(yè)房地產(chǎn)估價主要應(yīng)用在兩方面：①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格；②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價格。交易實例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素很多，因此對估價對象及交易實例的實地查看顯得非常重要，必須詳細(xì)了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素?！　〈送庠诮灰讓嵗倪x擇時還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價格（或租金）內(nèi)涵。如，當(dāng)前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報率與回報年限。類似的這種實例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報率與回報年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費、水電費等，而有的則沒有，而租賃價格中稅費的負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責(zé)任等都對租賃價格產(chǎn)生影響，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容?！　。?）運營型商業(yè)房地產(chǎn)　　運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益＝主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費用－財務(wù)費用－銷售費用－商業(yè)利潤。但在實際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益?！　　　。?）.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價　　在實際的商業(yè)房地產(chǎn)估價中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價的情況相對而言比較少。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法、市場法?！　。?）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價　　整層商業(yè)房地產(chǎn)評估，一般可采用市場法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個案遠(yuǎn)少于單個商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格往往成為估價的難點。　　雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價格形成過程中的分割布局、策劃費用、銷售代理費用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個體”的關(guān)系，對于某個具體的鋪位價格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格。　　例如，某估價機(jī)構(gòu)接受委托評估商業(yè)廣場九層的價格。經(jīng)過市場分析決定采用市場法作為首選方法評估商業(yè)廣場九層的價值。在選擇交易實例時，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實例，并進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)查了解該市類似估價對象整層商業(yè)用房交易價格與中小面積商業(yè)用房交易價格的關(guān)系，修正確定商業(yè)廣場九層的價值。經(jīng)過市場調(diào)查，該市與估價對象類似的整層商業(yè)用房交易的價格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價格平均低8%～15%，估價人員結(jié)合估價經(jīng)驗，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算得出估價對象的價格?！　。?）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估　　對于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個鋪面進(jìn)行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識。　　例如，某估價機(jī)構(gòu)用收益法評估市片區(qū)商業(yè)城二層多套商鋪價格，在確定客觀租金時，就采用了這種技術(shù)處理方式，即先用市場法估算出二層某一個商鋪的客觀租金，再根據(jù)各個商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素進(jìn)行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據(jù)實地查看和各種價格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個檔次，第一檔次為位于手扶電梯口的號商鋪；第二檔次為位于直行電梯口的號等四間商鋪，位于商場主要通道的號等八間商鋪；第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的號等八間商鋪。估價人員綜合考慮商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素，并參考實際成交資料，綜合測定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪租金大約低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據(jù)第一檔次商鋪租金及其租金相互關(guān)系分別測算出來?！　。ㄈ┛罩?、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理　　在實際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評估這類商業(yè)房地產(chǎn)時，結(jié)合估價對象的具