房地產(chǎn)估價案例分析模擬試卷(編輯修改稿)
2025-05-28 00:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 程（一）運用假設開發(fā)法求取估價對象的價格在建工程價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)建成本管理費用投資利息銷售費用續(xù)建投資利潤買方購買在建工程的稅費采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值。收益法的計算公式為：V=（A/Y）[11/（1+Y）n]式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益；Y為資本化率；n為收益年期。（1）年總收益的求?。?62元/平方米（測算過程略）。（2）年總支出的求取：①年折舊費。根據(jù)《省建筑工程計價定額》以及分析、比較與估價對象相同區(qū)位、結構、用途和設施、設備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價1800元／平方米。根據(jù)估價對象土地使用權終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限折舊的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費為年折舊費=1800247。39=／平方米②年維修費。按規(guī)定，％，則有：年維修費=1800％=／平方米③年管理費。年管理費=（+）10％=④年保險費。年保險費按房屋造價的2‰計算，則有：年保險費=18002‰=⑤年房產(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800％=年總支出=年折舊費+年維修費+年管理費+年管理費+年房產(chǎn)稅=++7032+3060+=（3）求取年凈收益：年凈收益=年總收益年總支出==／平方米（4）資本化率的確定：資本化率的確定采用無風險收益率加風險調(diào)整值法,％（5）收益年限的確定：估價對象土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。⑥將上述數(shù)據(jù)代人公式V=（A/Y）[11/（1+Y）n]=（％）[11/（1+％）39]=4018元/平方米則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值=4018=根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算（測算過程略）確定工程續(xù)建成本為11000000元。依規(guī)定，建設工程項目的管理費用按建設成本的5％計算，則有：管理費用=110000005％=550000元經(jīng)測算（測算過程略），按續(xù)建成本的5％計,則有：110000005％=550000元經(jīng)測算（測算過程略）,續(xù)建投資利潤為2200000元經(jīng)測算（測算過程略）, 買方購買在建工程的稅費為715000元在建工程價格==92978507元（二）運用成本法求取估價對象的價格成本法估價的計算公式房地產(chǎn)價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤計算結果為80079680元（計算過程略）（三）估價對象的價格運用加權平均法求取估價對象的價格。取假設開發(fā)法計算結果的權數(shù)為20%，成本法計算結果的權數(shù)為80%，則：估價對象價格=9297850720％+8007968080％=七、估價結果確定經(jīng)過測算，確定估價對象（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。 三、閱讀理解 ，某開發(fā)商在從事一房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期拆遷工作中，要拆除某產(chǎn)權人的一套建筑面積160㎡的磚混住宅房屋，雙方協(xié)議以產(chǎn)權調(diào)換方式予以補償，經(jīng)評估確認補償單價為3200元/㎡。2006年8月開發(fā)商以附近小區(qū)一套156㎡建筑面積的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補償，該房屋2006年8月市價為3600元/㎡，當時雙方辦理了房屋產(chǎn)權調(diào)換手續(xù)。 (1).假設2006年4月到8月房地產(chǎn)
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