房地產(chǎn)估價(jià)案例分析模擬試卷(編輯修改稿)
2025-05-28 00:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 程（一）運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取估價(jià)對象的價(jià)格在建工程價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用續(xù)建投資利潤買方購買在建工程的稅費(fèi)采用收益法確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。收益法的計(jì)算公式為：V=（A/Y）[11/（1+Y）n]式中：A為房地產(chǎn)每年凈收益；Y為資本化率；n為收益年期。（1）年總收益的求?。?62元/平方米（測算過程略）。（2）年總支出的求?。孩倌暾叟f費(fèi)。根據(jù)《省建筑工程計(jì)價(jià)定額》以及分析、比較與估價(jià)對象相同區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和設(shè)施、設(shè)備的建筑物，確定該宗物業(yè)現(xiàn)行工程造價(jià)1800元／平方米。根據(jù)估價(jià)對象土地使用權(quán)終止日期為2044年6月的期限和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限折舊的規(guī)定，確定其建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費(fèi)為年折舊費(fèi)=1800247。39=／平方米②年維修費(fèi)。按規(guī)定，％，則有：年維修費(fèi)=1800％=／平方米③年管理費(fèi)。年管理費(fèi)=（+）10％=④年保險(xiǎn)費(fèi)。年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋造價(jià)的2‰計(jì)算，則有：年保險(xiǎn)費(fèi)=18002‰=⑤年房產(chǎn)稅。年房產(chǎn)稅=1800％=年總支出=年折舊費(fèi)+年維修費(fèi)+年管理費(fèi)+年管理費(fèi)+年房產(chǎn)稅=++7032+3060+=（3）求取年凈收益：年凈收益=年總收益年總支出==／平方米（4）資本化率的確定：資本化率的確定采用無風(fēng)險(xiǎn)收益率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法,％（5）收益年限的確定：估價(jià)對象土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。⑥將上述數(shù)據(jù)代人公式V=（A/Y）[11/（1+Y）n]=（％）[11/（1+％）39]=4018元/平方米則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=4018=根據(jù)對施工現(xiàn)場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據(jù)，經(jīng)測算（測算過程略）確定工程續(xù)建成本為11000000元。依規(guī)定，建設(shè)工程項(xiàng)目的管理費(fèi)用按建設(shè)成本的5％計(jì)算，則有：管理費(fèi)用=110000005％=550000元經(jīng)測算（測算過程略），按續(xù)建成本的5％計(jì),則有：110000005％=550000元經(jīng)測算（測算過程略）,續(xù)建投資利潤為2200000元經(jīng)測算（測算過程略）, 買方購買在建工程的稅費(fèi)為715000元在建工程價(jià)格==92978507元（二）運(yùn)用成本法求取估價(jià)對象的價(jià)格成本法估價(jià)的計(jì)算公式房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤計(jì)算結(jié)果為80079680元（計(jì)算過程略）（三）估價(jià)對象的價(jià)格運(yùn)用加權(quán)平均法求取估價(jià)對象的價(jià)格。取假設(shè)開發(fā)法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計(jì)算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：估價(jià)對象價(jià)格=9297850720％+8007968080％=七、估價(jià)結(jié)果確定經(jīng)過測算，確定估價(jià)對象（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。 三、閱讀理解 ，某開發(fā)商在從事一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期拆遷工作中，要拆除某產(chǎn)權(quán)人的一套建筑面積160㎡的磚混住宅房屋，雙方協(xié)議以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式予以補(bǔ)償，經(jīng)評估確認(rèn)補(bǔ)償單價(jià)為3200元/㎡。2006年8月開發(fā)商以附近小區(qū)一套156㎡建筑面積的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補(bǔ)償，該房屋2006年8月市價(jià)為3600元/㎡，當(dāng)時(shí)雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)。 (1).假設(shè)2006年4月到8月房地產(chǎn)
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