房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試案例與分析試卷及答案(編輯修改稿)
2025-02-14 06:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法?！ ∈找娣ú捎脠蟪曩Y本化法，即房地產(chǎn)價值等于預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。 綜合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價值?！ ∈?、估價結(jié)果 根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價為：人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）?！ ∈?、估價報告應(yīng)用的限制 本估價報告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日?！ ∈?、估價作業(yè)日期 2007年3月5日至2007年3月16日 十三、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員（略）估價技術(shù)報告 一、估價對象分析（略） 二、房地產(chǎn)市場分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估價方法選用 本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。 市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法?！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供 收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法?！ 【C合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價值?！ ∥濉⒐纼r的測算過程 市場法的基本步驟為： 搜集交易案例→選取可比實例→建立價格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場狀況（交易日期）調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域因素、個別因素）→求取比準(zhǔn)價格其基本計算公式如下： 估價對象比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。ㄒ唬┦袌龇ā ∷鸭愃品康禺a(chǎn)的交易實例，根據(jù)估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件（表1），選擇3個可比實例進行比較。表1 可比實例表項目 實例A 實例B 實例C 坐落 路14號樓4層 路4號樓2層 路6號樓3層 用途 辦公 辦公 辦公 交易價格/（元/m2） 12915 11438 12504 價格類型 成交價格 成交價格 成交價格 交易日期 2006年11月 2006年9月 2006年8月 土地狀況 出讓 出讓 出讓 可比實例與估價對象的各種房地產(chǎn)價格影響因素說明見表2。表2 因素條件對比說明表比較因素 估價對象 實例A 實例B 實例C 坐落 路3號樓5層 路14號樓4層 路4號樓2層 路6號樓3層 交易情況 整層轉(zhuǎn)讓市場價格 成交價格 成交價格 成交價格 交易日期 2007年3月5日 2006年11月 2006年9月 2006年8月 房地產(chǎn)價格/（元/m2） 12915 11438 12504 區(qū)域因素 商務(wù)氛圍 較好 較好 較好 較好 公共配套 較好 較好 較好 較好 公交便捷度 較好 較好 較好 較好 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 較好 較好 較好 較好 區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 較好 較好 較好 較好 主朝向 南北向 南北向 南北向 南北向 個別因素 建筑面積 1050m2 930m2 885m2 容積率 土地使用年限 42年 43年 竣工年代成新度 1999年12月1日九成新 2000年3月九成新 2000年5月九成新 2000年8月九成新 建筑結(jié)構(gòu) 混合 混合 混合 混合 配套設(shè)備 一般、齊備 一般、齊備 一般、齊備 一般、齊備 停車位 可滿足 可滿足 可滿足 可滿足 內(nèi)部裝飾 普通 高檔、部分豪華 中高檔 中高檔 建筑外觀 風(fēng)格新穎 風(fēng)格一般 風(fēng)格新穎 風(fēng)格新穎 戶型、布局 合理、便于使用 合理、便于使用 合理、便于使用 新型辦公平面布局 以估價對象的備因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實例交易時的相應(yīng)因素條件與估價對象比較，確定出相應(yīng)的分值。（區(qū)域因素與個別因素中子因素權(quán)重相同）。表3 因素條件分值表比較因素 估價對象 實例A 實例B 實例C 坐落 路3號樓5層 路14號樓4層 路4號樓2層 路6號樓3層 房地產(chǎn)價格/（元/m2） 12915 11438 12504 交易情況 100 100 100 100 交易日
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