savaaa房地產(chǎn)估價師試題(編輯修改稿)
2025-08-31 10:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 土地樓面價格為l600元/㎡。（2）編制比較因素條件說明表估價對象與可比實例的比較因素條件詳述見下表。比較因素條件說明表 表112（3）編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價對象與可比實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)見下表：比較因素條件指數(shù)表 表113（4）編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)見下表：因素比較修正系數(shù)表 表114（5）上述三個實例中與估價對象的相關(guān)性強度相近，采用算術(shù)平均求取，則測算的結(jié)果為：正常樓面毛地價：（1748＋1749＋1719）247。3＝1739元/㎡則需補交樓面毛地價＝正常樓面毛地價－原樓面毛地價＝1739－l175．53＝63．47元/㎡補交地價總額為563．479036247。10000＝509．15萬元2．建筑安裝工程費（1）改造方案：根據(jù)清華建筑設(shè)計院出具的改造方案要點，估價對象現(xiàn)狀主樓所有夾層拆除；主樓4至12軸設(shè)為辦公及設(shè)備用房；主樓一至四軸樓板及剪力墻拆除，設(shè)為立體機械停車庫；主樓12至16軸梁、板、柱、剪力墻及四層以上部分均拆除，四層屋頂改為網(wǎng)架屋頂，共設(shè)三層會議室；本方案占地面積為l875㎡，總建筑面積為9036r㎡；主樓為六層；前面附屬樓為八層（由于是磚混結(jié)構(gòu)，不宜對這一部分的結(jié)構(gòu)再行改造）；主樓屋頂上還加有一層設(shè)備層；結(jié)構(gòu)形式為框架—剪力墻結(jié)構(gòu)；大會議室按觀演空間設(shè)計，共有池座一層，樓座兩層，總面積為533㎡，可設(shè)732座；停車庫設(shè)為立體機械停車庫，設(shè)六個出口，停車總數(shù)為132輛。實施基本步驟：首先拆除1995～1997年新建的夾層部分，l～4軸、12～15軸、A～F軸五層及五層以上部分；再對3～5軸，11～13軸的剪力墻進行拆除，最后拆除l～4軸、12～15軸、A～F軸樓板和中間的梁柱，并且對不滿足結(jié)構(gòu)安全性要求的部位進行加固處理。拆除加固完成后，對1～4軸，A～F軸范圍內(nèi)委托專業(yè)廠家安裝機械停車設(shè)備；對12～15軸，A～F軸形成的四層通高室內(nèi)無柱空間按照劇院模式設(shè)置一層池座、兩層樓座，并且按會議室聲學(xué)要求進行室內(nèi)裝修；同時對其他部位的辦公室進行裝修。主要的設(shè)備用房設(shè)于首層的A～C軸、4～12軸。各樓層面積表 表115改建方案的室內(nèi)外裝修設(shè)計如下：外墻面：背槽式瓷板干掛幕墻（重量輕，強度高）；外墻窗：斷橋隔熱鋁合金中空玻璃窗；天棚：T型鋁合金龍骨，面層采用鋁合金板；隔斷墻：采用雙排丁型龍骨，巖棉填充，雙層AT板刮膠；會議室層頂：采用輕型鋼架，保溫隔聲屋面加芯板；樓地面：會議室采用地毯，辦公用房采用復(fù)合木地板，衛(wèi)生間采用瓷磚。（2）改造預(yù)算根據(jù)清華建筑設(shè)計院出具的《2號樓改造估算表》，改建工程預(yù)算費用為31695861元，估價對象的繼續(xù)建安裝修工程費為3540元/㎡。詳見下表：改造估算表 表1163．紅線內(nèi)市政工程費上述預(yù)算價格中包含了續(xù)建工程的紅線內(nèi)市政工程費，此處不再重復(fù)計算。4．專業(yè)人士費（史記：相當(dāng)于勘察設(shè)計和前期工費）包括工程的工程設(shè)計、勘察、可行性研究等以及不可預(yù)見費，該費用約占建筑安裝工程費及紅線內(nèi)市政工程費的10%：354010%＝354元/㎡5．管理費管理費是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項費用占建筑安裝工程費和紅線內(nèi)市政工程費的8%，則管理費為：35408%＝283．20元/㎡上述4項費用合計為4177．20元/㎡。6．投資利息利率按年貸款利率6．03%計算。類似于估價對象的正常繼續(xù)建造裝修期為1年，各項費用均勻投入，則投資利息為：投資利息：4177．20［（1＋6．03%）1/2－1）＝124．10元/㎡7．開發(fā)利潤根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)投資的平均利潤率水平狀況，估價對象的實際情況，設(shè)定估價對象整個建設(shè)周期的客觀開發(fā)利潤，以上述建安工程費、紅線內(nèi)外市政工程費、專業(yè)人士費及管理費之和為基數(shù)，利潤率取10．00%，則開發(fā)利潤為：開發(fā)利潤：4177．2010．00%＝417．72元/㎡8．估價對象改建費用估價對象改建費用單價：4177．20＋124．10＋417．72＝4719．02元/㎡9．估價對象價格測算結(jié)果估價對象價格＝改建完成后的寫字樓價值－改建費用－應(yīng)補交的出讓金估價對象單價＝13811—4719．02—563．47＝8528．50元/㎡估價對象總價＝8528．509036247。10000＝7706萬元（三）采用假設(shè)開發(fā)法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格公寓的續(xù)建工程主要包括部分未完工的土建工程、裝修工程、設(shè)施設(shè)備工程等。續(xù)建公寓的基本設(shè)施情況：供暖及空調(diào)通風(fēng)冬季采用暖氣供暖，熱源由鍋爐房提供；夏季采用分體空調(diào)系統(tǒng)。消防設(shè)自動報警及噴淋系統(tǒng)，地面停車位約50個。續(xù)建公寓的建成后主要部分裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)見下表：主要部分內(nèi)裝修一覽表表1173．紅線內(nèi)市政工程費上述預(yù)算價格中包含了續(xù)建工程的紅線內(nèi)市政工程費，此處不再重復(fù)計算。4．專業(yè)人士費（史記：相當(dāng)于勘察設(shè)計和前期工費）包括工程的工程設(shè)計、勘察、可行性研究等以及不可預(yù)見費，該費用約占建筑安裝工程費及紅線內(nèi)市政工程費的10%：354010%＝354元/㎡5．管理費管理費是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項費用占
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