房地產(chǎn)估價(jià)師考試-新估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤(編輯修改稿)
2025-08-31 16:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限,選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí),可采用下列方式之一處理：（1）先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。（2）將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。1正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。（1）將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。（2）對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。（3）自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。（4）把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。E、總費(fèi)用包含了折舊費(fèi)。F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)沒(méi)有按租賃合同的約定G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費(fèi)用項(xiàng)目要分析租約?？鄢M(fèi)用項(xiàng)目一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金（房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅）1資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤B、功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤D、把物價(jià)上漲和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為資本化率E、Y選定缺乏依據(jù)和過(guò)程F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配G、不同收益類(lèi)型（期間收益與未來(lái)轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不同的
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