房地產(chǎn)估價師考試-新估價報告常見錯誤(編輯修改稿)
2025-08-31 16:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限,選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時,可采用下列方式之一處理：（1）先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。（2）將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。1正常費(fèi)用的測算錯誤A、費(fèi)用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。（1）將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。（2）對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。（3）自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。（4）把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。C、費(fèi)用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費(fèi)用包含了折舊費(fèi)。F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項沒有按租賃合同的約定G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費(fèi)用項目要分析租約?？鄢M(fèi)用項目一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、稅金（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅）1資本化率確定錯誤A、資本化率選定錯誤B、功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯誤D、把物價上漲和經(jīng)濟(jì)增長作為資本化率E、Y選定缺乏依據(jù)和過程F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配G、不同收益類型（期間收益與未來轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不同的
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1