【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分土地價(jià)值區(qū)段，然后調(diào)查測(cè)算出各區(qū)段在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)值水平?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過(guò)程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過(guò)對(duì)交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)格。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)（掌握） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)特點(diǎn)主要表現(xiàn)為： (1)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。 (2)從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。(3)從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購(gòu)買一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)的最低價(jià)格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格。作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其評(píng)估結(jié)果可能是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間,估價(jià)人只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的常用方法（掌握） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。 （一）市場(chǎng)法 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓實(shí)例比較多，市場(chǎng)非?；钴S，因此市場(chǎng)法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估普遍采用的一種方法。對(duì)于單純國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，選取的市場(chǎng)交易實(shí)例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。 （二）假設(shè)開發(fā)法 對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價(jià)值，得到土地或在建工程價(jià)格。 （三）成本法 當(dāng)市場(chǎng)交易實(shí)例難以獲取，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)比較適宜采用成本法。 （四）收益法 對(duì)于有收益的房地產(chǎn)如商場(chǎng)、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，常常采用收益法進(jìn)行估價(jià)。 （五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是針對(duì)單純土地轉(zhuǎn)讓估價(jià)或成本法估價(jià)時(shí)的土地估價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。 五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定（掌握） （一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求． (1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物； (2)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； (3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)； (4)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)； (5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)； (6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)； (7)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押； (8)以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押； (9)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押； (10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。 （二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn) (1)土地所有權(quán)； (2)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； (3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； (4)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； (5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)； (6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； (7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（法律規(guī)定可抵押的除外）； (8)以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物； (9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)； (10)劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押； (11)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的（集體）土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。 （三）其他限制條件 (1)在建項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證； (2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押； (3)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證； (4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意； (5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效； (6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~； (7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理； (8)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人； (9)以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無(wú)效。 （四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值； 首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值； 再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值； 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額； 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮剩余年限對(duì)價(jià)值的影響； 以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值； 以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值；以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。 六、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法 （一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn) 這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場(chǎng)、工廠等等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可根據(jù)具體情況采用市場(chǎng)法、收益法和成本法估價(jià)。對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。 （二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn) 這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國(guó)有企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、合作建房等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：一是直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值；二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。估價(jià)報(bào)告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算；當(dāng)?shù)卣疀](méi)有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。 市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方