【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的計(jì)算　　【2011年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（　）。　　　　 　　　　　　　【正確答案】ACE　　 房地產(chǎn)供給指標(biāo)【指標(biāo)一】新竣工量（竣工面積）指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和　【指標(biāo)二】滅失量指房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因滅失掉的部分　【指標(biāo)三】存量指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量報(bào)告期存量＝上期存量+報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量　【指標(biāo)四】空置量指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的面積包括以前年度竣工和報(bào)告期竣工的面積不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的面積【指標(biāo)五】空置率指報(bào)告期末空置房屋占同期房屋存量的比例空置率＝空置房屋面積/同期房屋存量面積【指標(biāo)六】可供租售量可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量+報(bào)告期新竣工量由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于該時(shí)點(diǎn)的可供租售量　　【2008年真題】2007年末，某市住房總量為5000萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)㎡,商品住房3750萬(wàn)㎡，同期住房空置量為750萬(wàn)㎡,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬(wàn)㎡，商品住房空置時(shí)為450萬(wàn)㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是（ ?。??！　?　　　　　　 %　　　%　　　　　　%【答案】B【解析】空置率＝空置房屋/同期房屋存量＝450/3750＝12%。【指標(biāo)七】房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積房屋施工面積＝報(bào)告期新開(kāi)工面積＋上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積＋上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中【指標(biāo)八】房屋新開(kāi)工面積報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工面積不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積和上期停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積　　【2010年真題】關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法，正確的是（ ?。??！　　　　　　　?、緩建的房屋建筑面積【正確答案】C【答案解析】房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報(bào)告期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和?！　　?011年真題】某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)平方米，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)平方米。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是（?。┤f(wàn)平方米?！　　　　?　　　　　　　　　【正確答案】A【答案解析】房屋新開(kāi)工面積，指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000－300－200＝500（萬(wàn)平方米）?！局笜?biāo)八】竣工房屋價(jià)值在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值包括房屋的裝修及水、電、等附屬工程價(jià)值不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝；辦公和生活家具；土地相關(guān)費(fèi)用；城市建設(shè)配套投資【指標(biāo)九】平均建設(shè)周期項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積　　 需求指標(biāo)　　■國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值　　■人口數(shù)量戶籍人口、常住人口、瞬間人口　　■城市家庭人口規(guī)模　　■就業(yè)人員數(shù)量　　■就業(yè)分布　　■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率　　■城市家庭可支配收入　　■城市家庭總支出　　■房屋空間使用數(shù)量　　■商品零售價(jià)格指數(shù)　　■城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)　　 交易指標(biāo)【指標(biāo)一】銷售量■報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積銷售量＝現(xiàn)房銷售面積+期房銷售面積【指標(biāo)二】出租量■報(bào)告期末房屋開(kāi)發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積　　【2007年真題】我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購(gòu)房者或己簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。（?。敬鸢浮俊窘馕觥课覈?guó)統(tǒng)計(jì)中以簽訂合同為準(zhǔn)，包括現(xiàn)房和期房?jī)蓚€(gè)部分，不考慮是否竣工，是否交付使用?！　?交易指標(biāo)（續(xù)）【指標(biāo)三】吸納量■吸納量＝銷售量+出租量【指標(biāo)四】吸納率■吸納率＝吸納量/可供租售量　　【2009年真題】2008年，某市可供租售房屋面積3000萬(wàn)平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬(wàn)平方米，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)平方米；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬(wàn)平方米，出租住宅面積為320萬(wàn)平方米。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為（?。?。　　%　　　　%　　%　　　　%【答案】B【解析】2008年住宅市場(chǎng)吸納率＝2008年住宅吸納量/2008年住宅可供租售量＝（2008年住宅銷售量+2008年住宅出租量）/（2008年可供銷售的住宅+2008年可供出租的住宅）＝（1680+320）/（1800+450）=%。　　 交易指標(biāo)（續(xù)）【指標(biāo)五】吸納周期■指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間吸納周期＝1/吸納率【指標(biāo)六】預(yù)售面積■指報(bào)告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積　　【2010年真題】關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（?。?。　　　　　　，吸納周期又稱為銷售周期　　【答案】A【解析】吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期?！　　?009年真題】某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（?。??！　?　　　　　　 　　　　　【答案】D【解析】吸納周期為吸納率的倒數(shù)。按年計(jì)算?！　　?008年真題】吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。（?。敬鸢浮俊窘馕觥康扔谖{率的倒數(shù)，而非吸納量?！　　?007年真題】某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，（?。┠??！　　　　　　　　　　　　　　　　敬鸢浮緾【解析】　　吸納周期＝可供租售量/吸納量　　吸納量＝本期銷售＋本期出租＝8萬(wàn)套　　可供租售量＝可銷售量＋本期新竣工量＝5+13=18　　吸納周期＝18/8=　　 交易指標(biāo)（續(xù)）【指標(biāo)七】房地產(chǎn)價(jià)格■房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格水平的中位數(shù)或平均數(shù)【指標(biāo)八】房地產(chǎn)租金■房地產(chǎn)市場(chǎng)中租金水平的中位數(shù)或平均數(shù)【指標(biāo)九】房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)■反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程序的相對(duì)數(shù)■包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)【2006年真題】反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（?。?。A. 房地產(chǎn)平均價(jià)格　B. 房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格　C. 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 　　　 D. 房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格【答案】C【解析】?jī)r(jià)格指數(shù)的定義?！　　?007年真題】在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（　）?！　　　　　　　　　敬鸢浮緽D【解析】A屬于供給指標(biāo)，C屬于供給指標(biāo)，D屬于需求指標(biāo)?！　?市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)【指標(biāo)一】土地轉(zhuǎn)化率■土地轉(zhuǎn)化率＝當(dāng)期土地出讓面積/當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積■監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率【指標(biāo)二】土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)■開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)＝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資■反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況【指標(biāo)三】開(kāi)發(fā)投資杠桿率■開(kāi)發(fā)投資杠桿率＝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本■反映企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，值越高，說(shuō)明自有資金越少，風(fēng)險(xiǎn)越大　　 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)（續(xù)）【指標(biāo)四】住房可支付性指數(shù)■住房可支付性指數(shù)＝家庭可承受房?jī)r(jià)的上限/實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格【指標(biāo)五】住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)■從經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性做出判斷　　 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)（續(xù)）【指標(biāo)六】房?jī)r(jià)租金比■房?jī)r(jià)租金比＝房?jī)r(jià)/租金房?jī)r(jià)租金比■考察房地產(chǎn)價(jià)值是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值【指標(biāo)七】量?jī)r(jià)彈性■量?jī)r(jià)彈性＝過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率■判斷市場(chǎng)所處的景氣階段【指標(biāo)八】個(gè)人住房抵押貸款還款收入比■抵押貸款還款收入比＝抵押貸款月還款額/家庭收入■反應(yīng)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平　　【2009年真題】量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。（　　）【答案】【解析】量?jī)r(jià)彈性是指過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率?！　?市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)（續(xù)）【指標(biāo)九】住房市場(chǎng)指數(shù)■反映開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)■根據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷售、未來(lái)6個(gè)月銷售量、對(duì)潛在購(gòu)買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造【指標(biāo)十】消費(fèi)者信心指數(shù)■消費(fèi)者近期的購(gòu)房意愿■根據(jù)對(duì)消費(fèi)者未來(lái)6個(gè)月內(nèi)是否計(jì)劃買房的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造第三節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能　　1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（6特性）　　 市場(chǎng)供給的壟斷性　　 市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性　　 市場(chǎng)交易的復(fù)雜性　　 市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)　　 存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性　　 市場(chǎng)信息不對(duì)稱性　　 市場(chǎng)供給的壟斷性壟斷原因詳解供給缺乏彈性開(kāi)發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減供給具有異質(zhì)性房地產(chǎn)位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異土地的有限性　不可再生性　土地所有權(quán)的排他性　香港房產(chǎn)市場(chǎng)已形成壟斷北京房地產(chǎn)市場(chǎng)采用價(jià)格領(lǐng)袖制，本質(zhì)上形成了合謀和壟斷　　【2010年真題】土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。（　）【答案】√【解析】由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易存在部分或者地域性的壟斷?！　　?009年真題】房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括（　）。　　　　　　　　【答案】A【解析】供給的壟斷與需求無(wú)直接關(guān)系。此題完全可以憑常識(shí)作答。　　 市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性　　■需求量購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)有不同的目的和設(shè)想，可以自用也可以投資，因而需注多樣性　　 市場(chǎng)交易的復(fù)雜性　　■房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，所以交易的是產(chǎn)權(quán)　　■房地產(chǎn)交易需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序　　■交易市場(chǎng)信息缺乏，需要專業(yè)人員的服務(wù)　　 市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)　　■房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房?jī)r(jià)的60%－70%　　■由于人口不斷增長(zhǎng)、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期趨是總體向上發(fā)展的　　■但現(xiàn)實(shí)價(jià)格也會(huì)受經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)預(yù)期、社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治軍事事件以及交易個(gè)體個(gè)別因素的影響而出現(xiàn)短期波動(dòng)　　 存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性　　　　 市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性　　　指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不以稱的　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中賣方對(duì)信息的了解程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方，使消費(fèi)者的利益容易受到損害（買的不如賣的精）　　■解決信息不對(duì)稱的途徑　　發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)－提高專業(yè)水平　　政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作－提高信息透明度　　【2009年真題】房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（?。??！　?　　　　　 　　　　【答案】BCE【解析】房地產(chǎn)六大特性中的3個(gè)。　　2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能（五方面）　　■配置存量房地產(chǎn)資源和利益　　■顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化（價(jià)格與需求成反比）　　■指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求變化（價(jià)格與供給成正比）　　■指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃　　■引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化【記憶要訣】配置資源，反應(yīng)需求，指導(dǎo)供給，指導(dǎo)管理，引導(dǎo)需求　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】引起需求增加或減少的原因　　■未來(lái)預(yù)期收益變化　　■政府稅收政策的影響　　■收入水平變化或消費(fèi)品味變化　　■原用于其他方面資金的介入　　■土地供給的變化　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】供給如何適應(yīng)需求（兩種方法）　　■新建或改變用途　　■可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化　　如房?jī)r(jià)高了，對(duì)租房的需求就大了　　如寫(xiě)字樓價(jià)格上漲，則有些公寓就作為辦公用房進(jìn)行出租，租金上漲　　【2005年真題】如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（?。！　. 減少　　　B. 增加　　C. 不變　 　D. 同步遞減【答案】B【解析】某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化、售價(jià)太高，對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加。第四節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律　　　　 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)　　 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)　　 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系　　 均衡狀況　　房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特征，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面　　 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)　　■ 房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間　　　　 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)　　■ 資產(chǎn)市場(chǎng)　　 房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益　　■ 投資收益（兩部分）　　 在擁有房