【正文】 地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時間所獲得的租金　　 在轉(zhuǎn)售時所實現(xiàn)的增值收益　　　　 空間市場和資產(chǎn)市場的聯(lián)系（兩關(guān)系）　　【關(guān)系一】空間市場的供求關(guān)系，決定其在資產(chǎn)市場中的需求　　　　【關(guān)系二】資產(chǎn)市場決定空間市場的供給（擁有房屋資產(chǎn)的人可以提供自用市場的供給）　　【記憶要點】　　■ A是空間市場，B是資產(chǎn)市場　　■ A決定B的需求，B決定A的供給　　【2007年真題】房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。（?。敬鸢浮俊窘馕觥靠臻g市場上的需求者是需要使用空間的家庭和企業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供給者是新建建筑物者（可以理解為開發(fā)商）　　【典型例題】房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平。（　）【答案】√【解析】空間市場供求關(guān)系－房地產(chǎn)租金水平－房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平－在資產(chǎn)市場中的需求　　 均衡狀況項目內(nèi)容均衡狀況的特點 租金和價格都不發(fā)生變化 價格與重置成本相同 新增量和滅失量相等 房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變均衡狀況的內(nèi)涵 這種均衡狀況事實上不存在 但市場總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動　　2. 房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)　　 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因（七原因）　　■ 供求因素影響，金融因素變動最關(guān)鍵　　■ 市場信息不充分，導(dǎo)致供需兩方面調(diào)整不均衡的時間存在時滯　　■ 生產(chǎn)者與消費者心理因素影響　　■ 政策因素影響，如容積率控制，用途管制等　　■ 政治沖擊　　■ 制度因素影響　　■ 生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等　　 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論　　■ 在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力　　■ 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種自我修正的模式，每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇、再次擴張（六步曲）的過程　　■ 產(chǎn)生新的使用空間需求－促使新建筑產(chǎn)生－刺激經(jīng)濟增長（擴張）－經(jīng)濟過熱導(dǎo)致供給大于需求（出現(xiàn)空置）－宏觀調(diào)控－因需求減少導(dǎo)致建筑減少－回復(fù)到空間市場供需均衡狀況－經(jīng)濟擴張導(dǎo)致對新建筑需求增加，即產(chǎn)生新的使用空間需求　　 房地產(chǎn)周期的新觀念　　■ 傳統(tǒng)理論的前提是房地產(chǎn)市場存在均衡狀態(tài)　　■ 新觀念認(rèn)為均衡是瞬間的，不均衡才是真實、永續(xù)的　　■ 經(jīng)濟擴張活動不再立即絕對導(dǎo)致新建筑增加　　 房地產(chǎn)市場的自然周期【兩軸一線五點四階段的倒V型】　　　　【重點難點】兩軸一線五點四階段項目內(nèi)容兩軸 水平的時間軸，向右表明時間流逝 垂直的空置率軸，向下表明空置率增高一線 長期平均空置率水平線即為均衡線五點 達(dá)到最高的空置率水平AE 達(dá)到長期平均空置率水平BD 達(dá)到最低的空置率水平C（供求轉(zhuǎn)折點）四階段 AB 消化過剩供給階段 BC 市場復(fù)蘇、繁榮階段 CD 市場降溫階段 DE 市場低迷階段　　【第一階段】（AB）消化過剩供給　　■ 始于市場周期谷底，此時空置率最高，存在供給過?！　　?此階段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給　　■ 沒有新項目出現(xiàn)（即開發(fā)商不投新項目），空置率下降　　■ 租金有小幅度的增長　　　　【第二階段】（BC）新增供給 市場復(fù)蘇至繁榮　　■ 需求繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求　　■ 空置率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲　　■ 新項目出現(xiàn)，供給增加（開發(fā)商開始投新項目）　　　　【重點難點】關(guān)于C點　　■ C點是最低的空置率水平　　■ C點是供求轉(zhuǎn)折點　　■ C點之前需求的增長的速度一般高于或同步于供給的增長速度　　■ C點之后，需求的增長速度低于供給增長的速度　　【第三階段】 （CD） 供過于求，空置率增高，市場降溫階段　　■ 空置率低于合理空置率　　■ 供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升趨向于合理空置水平　　■ 該階段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項目少，但竣工項目多　　【第四階段】第四階段（DE） 供嚴(yán)重過于求，市場低迷階段　　■ 始于市場運行到平衡點并向下運動　　■ 供給高增長，需求低增長或負(fù)增長　　■ 租金降低，空置率上升　　【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)　起始需求供給租金租金上漲率空置第一階段A～B增加不變不變或上漲下降下降第二階段B～C增加需求與供給等速度增長增長供給與需求同速增長上漲提高下降第三階段C～D增加但需求增加速度低于供給增加速度增長供給增長速度快于需求增長速度上漲下降提高第四階段D～E減少高增長下降下降，負(fù)數(shù)提高　　【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結(jié)　　■ 需求在前三個階段都在增加，只不過增加率不同　　■ 供給在后三個階段都在增加，只不過增加率不同　　■ 租金在前三個階段都在上漲　　■ 租金的上漲率，只有在第二階段在增加，其它三個階段均在下降,第四階段甚至為負(fù)數(shù)　　【2009年真題】房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上，空置率由（　）?！　　? 　　　　　【答案】B【解析】該轉(zhuǎn)折點為C點，C點的空置率最小，正好是由下降到上升的一個拐點?！　　?008年真題】在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（ ?。敬鸢浮俊獭窘馕觥孔匀恢芷诘南陆惦A段，指的是第三第四階段，第三階段租金上漲趨勢減緩，第四階段租金絕對減少　　【2007年真題】在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（?。！　?　　　　 　　]【答案】C【解析】參見總結(jié)表。空置率上升，表明一定是從上向下的走勢，就是快到達(dá)均衡線。如果是第四階段，它的趨勢是快要達(dá)到最高空置率?！　　?007年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有（?。??！　?，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生　　，空置率最高　　　　，供給增長率等于需求增長率　　，價格（租金）和空置率通常是同向變動的【答案】ABD【解析】C 供求平衡點不是長期均衡價格，而是長期平均空置率；D 轉(zhuǎn)折點處供給增長等于需求增長，轉(zhuǎn)折點之前需求增長大于供給增長，轉(zhuǎn)折點之后需求增長小于供給增長；E 租金在前三個階段都在上漲,而空置率是前兩個階段下降,后兩個階段上升,并非同向　　【2006年真題】在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（?。╇A段。　　　　 　　 　【答案】D【解析】空置率超過長期平均空置率的是第一四階段，是橫線下面的兩階段。BC第一階段沒有新增供給，主要是吸納原有的供給剩余。A一階段租金增長率下降，四階段租金下降。參見P5051。　　　　【2005年真題】在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（?。！　?　　　　 　　]【答案】B【解析】在合理空置率之下的是二三階段，但階段二的空置率在下降，而階段三的空置率在上升。注意水平與方向是不同的?！　　?005年真題】根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（　）。　　 　　 　　【答案】BC【解析】注意，租金上升與租金增長率上升是不同的，后者指上升速度加快。ADE租金增長率在下降，到E時已為負(fù)?！　?房地產(chǎn)市場的投資周期可理解為開發(fā)商愿不愿意出資興建項目　　■ 第一階段:很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目　　■ 第二階段:投資者的投資回報預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本開始流入市場。到了第二階段的后半段，資本流量顯著增加　　　　【2005年真題】當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加?！敬鸢浮俊窘馕觥康谝浑A段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目，主要是進行過剩供給的吸納?！　　?011年真題】從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（?。??！　　　　　　　　　敬鸢浮緽【解析】從第二周期開始，就有新項目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加?！　　?第三階段前半段:由于空置率低于平衡點，投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目，資本流入也顯著　　■ 第三階段后半段:投資者意識到市場轉(zhuǎn)向，資本流入會減少　　　　 房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期的關(guān)系　　■ 投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化（先市場好，再會有投資）　　■ 在第三階段和第四階段超前于市場自然周期（預(yù)期市場不好，先不投資）　　【2008年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（ ?。?。　　　　　　　　【答案】D【解析】投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，在三四周期則超前于市場自然周期?！　　?006年真題】房低產(chǎn)市場上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（?。敬鸢浮俊窘馕觥客顿Y周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在三四階段發(fā)前于市場自然周期?！　?. 房地產(chǎn)泡沫與過熱　　 房地產(chǎn)泡沫及成因項目內(nèi)容概念 房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài) 是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果成因 土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ) 投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件　　【2010年真題】房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（　）?！　　　? 　　　　【答案】D【解析】土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑?！　?過度開發(fā)及誘因項目內(nèi)容概念 也稱過熱，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的情況誘因 開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為 開發(fā)商資金的易得性　　 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別區(qū)別項目過度開發(fā)房地產(chǎn)泡沫（當(dāng)泡沫產(chǎn)生時，市場還處于上升階段，但出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了）是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度以映市場價格和實際價值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離嚴(yán)重程度和危害性方面不同　嚴(yán)重程度高，危害大屬不正常的大起大落在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同存在于下降階段存在于上升階段市場參與者的參與動機不同為獲得長期收益短期投資，增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出　　【2007年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是（?。??！　　　　　　　　敬鸢浮緿【解析】D金融機構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。　　 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系　　■ 泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)　　■ 如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時會伴隨過度開發(fā)等現(xiàn)象　　 房地產(chǎn)泡沫的衡量－房地產(chǎn)泡沫指數(shù)　　■ 房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)）　　 實際價格/理論價格　　 房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率　　 房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)　　 房價收入比　　 個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率　　 房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求第五節(jié)　房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)　　　　 房地產(chǎn)市場失靈　　 住房問題和住房保障　　 宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)　　 房地產(chǎn)價格劇烈波動　　 房地產(chǎn)市場非均衡　　 房地產(chǎn)市場失靈（八種原因）市場失靈原因?qū)Σ邏艛?要求政府制度反壟斷政策，改善市場效率，平抑壟斷價格外部性 需要政府通過稅收、補貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來提高市場效率信息不對稱 要求政府建立并實施有效的信息公開制度，提高市場的透明度市場不完全公共品失業(yè)通貨膨脹及失衡再分配和優(yōu)效品　　 住房問題和住房保障　　■ 住房兼具商品和公共品的雙重屬性　　■ 三種住房保障模式住房保障模式代表國家政府直接建房方式 英國、新加坡和香港依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非贏利機構(gòu)的建房方式 法國、瑞典和日本對住房投資人減稅對住房承租人補貼 各國普遍采取　　【2010年真題】國際上通常采取的住房保障方式有（ ?。！　　　　　　　　　　敬鸢浮緼BD【解析】國際上形成了以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式，以法國、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非贏利機構(gòu)的建房方式，以及各國普遍采取的對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式?！　?宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)