【正文】 及交易個(gè)體個(gè)別因素的影響而出現(xiàn)短期波動(dòng)　　 存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性　　　　 市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)性　　　【答案】A【解析】供給的壟斷與需求無(wú)直接關(guān)系?！　　?009年真題】房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括（　）。（?。┫愀鄯慨a(chǎn)市場(chǎng)已形成壟斷【答案】【解析】量?jī)r(jià)彈性是指過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率?！　?市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)【指標(biāo)一】土地轉(zhuǎn)化率■土地轉(zhuǎn)化率＝當(dāng)期土地出讓面積/當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷(xiāo)售面積■監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率【指標(biāo)二】土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)■開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)＝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資■反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況【指標(biāo)三】開(kāi)發(fā)投資杠桿率■開(kāi)發(fā)投資杠桿率＝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本■反映企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，值越高，說(shuō)明自有資金越少，風(fēng)險(xiǎn)越大　　 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)（續(xù)）【指標(biāo)四】住房可支付性指數(shù)■住房可支付性指數(shù)＝家庭可承受房?jī)r(jià)的上限/實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格【指標(biāo)五】住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)■從經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性做出判斷　　 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)（續(xù)）【指標(biāo)六】房?jī)r(jià)租金比■房?jī)r(jià)租金比＝房?jī)r(jià)/租金房?jī)r(jià)租金比■考察房地產(chǎn)價(jià)值是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值【指標(biāo)七】量?jī)r(jià)彈性■量?jī)r(jià)彈性＝過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率■判斷市場(chǎng)所處的景氣階段【指標(biāo)八】個(gè)人住房抵押貸款還款收入比■抵押貸款還款收入比＝抵押貸款月還款額/家庭收入■反應(yīng)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平　　【2009年真題】量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。　　　　　　　　　【答案】C【解析】?jī)r(jià)格指數(shù)的定義?！敬鸢浮緾【解析】　　吸納周期＝可供租售量/吸納量　　吸納量＝本期銷(xiāo)售＋本期出租＝8萬(wàn)套　　可供租售量＝可銷(xiāo)售量＋本期新竣工量＝5+13=18　　吸納周期＝18/8=　　 交易指標(biāo)（續(xù)）【指標(biāo)七】房地產(chǎn)價(jià)格■房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格水平的中位數(shù)或平均數(shù)【指標(biāo)八】房地產(chǎn)租金■房地產(chǎn)市場(chǎng)中租金水平的中位數(shù)或平均數(shù)【指標(biāo)九】房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)■反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程序的相對(duì)數(shù)■包括房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)【2006年真題】反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（　）?！　　?007年真題】某銷(xiāo)售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，（?。┠辍＃ā。┌茨暧?jì)算。　　 　　　　　　 　　　　　在新建商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)，吸納周期又稱(chēng)為銷(xiāo)售周期?！　　　　　?，吸納周期又稱(chēng)為銷(xiāo)售周期　　【答案】B【解析】2008年住宅市場(chǎng)吸納率＝2008年住宅吸納量/2008年住宅可供租售量＝（2008年住宅銷(xiāo)售量+2008年住宅出租量）/（2008年可供銷(xiāo)售的住宅+2008年可供出租的住宅）＝（1680+320）/（1800+450）=%。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為（?。??！敬鸢浮俊窘馕觥课覈?guó)統(tǒng)計(jì)中以簽訂合同為準(zhǔn)，包括現(xiàn)房和期房?jī)蓚€(gè)部分，不考慮是否竣工，是否交付使用?！局笜?biāo)八】竣工房屋價(jià)值在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值包括房屋的裝修及水、電、等附屬工程價(jià)值不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝；辦公和生活家具；土地相關(guān)費(fèi)用；城市建設(shè)配套投資【指標(biāo)九】平均建設(shè)周期項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積　　 需求指標(biāo)　　■國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值　　■人口數(shù)量戶籍人口、常住人口、瞬間人口　　■城市家庭人口規(guī)?！　　鼍蜆I(yè)人員數(shù)量　　■就業(yè)分布　　■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率　　■城市家庭可支配收入　　■城市家庭總支出　　■房屋空間使用數(shù)量　　■商品零售價(jià)格指數(shù)　　■城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)　　 交易指標(biāo)【指標(biāo)一】銷(xiāo)售量■報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積銷(xiāo)售量＝現(xiàn)房銷(xiāo)售面積+期房銷(xiāo)售面積【指標(biāo)二】出租量■報(bào)告期末房屋開(kāi)發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積　　【2007年真題】我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷(xiāo)售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購(gòu)房者或己簽訂（正式）銷(xiāo)售合同的商品房屋面積?！菊_答案】A【答案解析】房屋新開(kāi)工面積，指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是（?。┤f(wàn)平方米。報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。【正確答案】C【答案解析】房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。【指標(biāo)七】房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積房屋施工面積＝報(bào)告期新開(kāi)工面積＋上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積＋上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中【指標(biāo)八】房屋新開(kāi)工面積報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工面積不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積和上期停緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積　　【2010年真題】關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法，正確的是（ 　）。　　%　　　　　　 %　　　%　　　　　　%　　　　 　　　　　　　【答案】ABD【解析】某市是按地域細(xì)分，別墅是按用途細(xì)分，銷(xiāo)售是按交易形式細(xì)分?！　?按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分　　　　【2008年真題】“某城市別墅銷(xiāo)售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有（?。！　?　　　　 　　　　　 　　　　　 　　]　　3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分（五種分類(lèi)）　　 按地域范圍細(xì)分　　 按房地產(chǎn)用途細(xì)分　　 按增量存量細(xì)分　　 按交易形式細(xì)分　　 按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分　　 按地域范圍細(xì)分（區(qū)域性市場(chǎng)）　　■按城市劃分　　■按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分　　■按省或自治區(qū)劃分　　■按大片區(qū)進(jìn)行劃分　　 按房地產(chǎn)用途細(xì)分　　■居住物業(yè)市場(chǎng)　　■商業(yè)特業(yè)市場(chǎng)　　■工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)　　■特殊物業(yè)市場(chǎng)　　■土地市場(chǎng)不同類(lèi)型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類(lèi)型等方面均存在較大的差異，因此可以按照房地產(chǎn)的用途、將其分解為若干子市場(chǎng)?！　?　　　　　　　 　　該題幾乎就是05年原題?！　?　　 　　　　在商品房存量市場(chǎng)中，競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷，在商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，一般壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)?！　　　　　? 　　　　　　【答案】A【解析】B 社會(huì)因素，C資源環(huán)境，D 技術(shù)環(huán)境。如供應(yīng)的別墅用地多，則市場(chǎng)上的別墅項(xiàng)目的規(guī)劃多，所占的比重大?！　　　　?　 　　　　交易制度－制度　　交易當(dāng)事人－主體　　　　折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（市場(chǎng)的平均收益率－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）＝9%＋（15%－9%）＝%　　【典型例題】　　如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，則房地產(chǎn)投資評(píng)估模型中所用的折現(xiàn)率為（　）?！　?　　　　　%　　%　　　　　%　　]【正確答案】B【答案解析】公式的變換?！　≠Y產(chǎn)預(yù)期收益率　?。綗o(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（平均收益率－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）　　%+ （12%－%）＝　　【2005年真題】　　假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（?。！　?　　%　　%　　%　　]【正確答案】【答案解析】當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝1，不是變化幅度相同時(shí)。【正確答案】√　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率　　資產(chǎn)預(yù)期收益率　?。綗o(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（平均收益率－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）　　無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率一般為國(guó)債的收益率或銀行存款利率　　當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝1　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率　　　　當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝1　　【2008年真題】　　某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1?！　　?010年真題】　　投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)?！　　　　　　　　菊_答案】【答案解析】不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短，物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短，物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短　　【2005年真題】　　房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)?！菊_答案】ABC【答案解析】記清8+6?！　?周期風(fēng)險(xiǎn)　　■房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)　　■房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段　　 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（跳樓價(jià)的損失）　　■指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)　　 利率風(fēng)險(xiǎn)　　■ 利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資的影響（三方面）　　﹒折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價(jià)值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損 V=A/Y　　﹒加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難　　﹒還會(huì)抵制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降　　■固定利率貸款　　﹒實(shí)質(zhì)上是把利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)　　【2009年真題】下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（?。＃ā。　　?20斤面粉。　?。?個(gè)）　　 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn),CPI，錢(qián)毛了）　　■通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)　　■其實(shí)質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降　　33年前四川有個(gè)湯老太，到銀行存了400元錢(qián)。（?。　【正確答案】B【答案解析】第一步：計(jì)算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）　　甲物業(yè)的期望值＝120050%＋100050%＝1100　　乙物業(yè)的期望值＝130050%＋90050%＝1100　　第二步：計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差　　　　另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析　　1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程序小，所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險(xiǎn)小。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（?。??！　　?009年真題】　　甲、乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。　　第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標(biāo)準(zhǔn)差即可，標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險(xiǎn)小。　　?。ㄋ睦　　鱿鄬?duì)較高的收益水平（高于儲(chǔ)蓄、股票、債券）　　■易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（房地產(chǎn)是可靠的抵押物）　　■能抵消通貨膨脹的影響（房地產(chǎn)年價(jià)格增漲率超過(guò)年通貨膨脹率）　　■提高投資者的資信等級(jí)（擁有房地產(chǎn)是實(shí)力的最好證明）　　　　■投資數(shù)額巨大　　■投資回收期較長(zhǎng)　　■需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)第三節(jié)　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)　　　　　　■風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)獲得預(yù)期收益可能性的大小　　■風(fēng)險(xiǎn)收益實(shí)際收益超出預(yù)期收益,增加部分稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬　　■風(fēng)險(xiǎn)損失實(shí)際收益低于預(yù)期收益　　　　　　　　【解題思路與方法】如何比較風(fēng)險(xiǎn)的大小　　第一步，計(jì)算出兩物業(yè)的價(jià)值的期望值。（　）　　　　　　　　　　　　經(jīng)營(yíng)出租獲得經(jīng)常性收入　　可以是增量房地產(chǎn)（新房），也可以是存量房地產(chǎn)（舊房）　　■ 目的（三個(gè)）　　　　　　■概念　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【正確答案】B【答案解析】房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，這就使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)?！菊_答案】D【答案解析】房地產(chǎn)不僅受自身情況的影響，還受周邊情況和其它因素的影響　　【2011年真題】　　關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（　）。【正確答案】C　　 變現(xiàn)性差（也稱(chēng)為流動(dòng)性差）　　■由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價(jià)值量大，市場(chǎng)交易分散、信息不完備等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)在短期內(nèi)無(wú)損變現(xiàn)的能力差　　 易受政策影響　　 依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理　　■開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)均需專(zhuān)業(yè)技術(shù)與服務(wù)　　 存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（外部性影響）　　■房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響　　■地鐵的建設(shè)引起周邊樓盤(pán)價(jià)格　　■上漲小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價(jià)　　【2009年真題】　　地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有（　）的特性?！　?需要適時(shí)的更新改造投資（適應(yīng)性）　　■投資者通過(guò)適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，或更新改造，使之適合市場(chǎng)的需求，才能在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位　　■如寫(xiě)字樓增加網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)　　■購(gòu)物中心改善環(huán)境，增加商品展示空間　　■公寓內(nèi)增加洗